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2014 년 말띠해 부동산 시장, 질주 할까?


2014 년 갑오년 말띠해 새해가 밝았다.

2014 년 올해 말띠 해 부동산 시장은 어떻게 될까?

일단 작년 계사년과는 사뭇 달라지는
시장변화가 가시화 될 것이 유력 해지고 있어 기대감이 크다.

작년 계사년 뱀띠 해에 부동산 시장이
뱀 처럼 느리게 회복되었다면

올 갑오(甲午)년 말띠 해에는
달리는 속도가 빠른 ‘말(馬)’처럼
시장 회복이 빨라질 것으로 예상 되는 것이다.


이런 예상을 하는 이유는, 여러 요인을 고려할 수 있겠지만
무엇 보다도 그동안 집값 폭등기때 시장을 잡기 위해
다년간 옥죄었던 굵직한 규제 대못들이
작년 12월에 대부분 뿌리가 뽑혀 시장에서 사라졌기 때문이다.


취득세 영구인하와 수직증축 리모델링이 가능해졌고

가장 험난한 고초를 겪으면서 된다 안된다 말이 많았던
다주택자 양도세 중과까지 전격적으로 폐지되어

거래 정상화와 시장 회복을 결정적으로

가로막아 오던 3 가지의 굵직한 대못이 뽑혔기 때문이다.


규제 대못이 뽑힌 시장은 말띠 해에는 점차 거래가 늘고,
2 주택 이상을 보유 하려는 수요들도
점진적으로 증가할것으로 예상된다.

주택 시장 회복을 가로막은 주범이 불필요하고
과도한 규제 였기에 규제가 풀린
시장이 회복 되는 것은 당연 하다고 본다.


최근 수도권 전세가율이 70%를 상회하는 지역이
속출하고 있는 상황에서
부동산 규제가 대거 풀리고

대외적으로는 미국등을 위시한
글로벌 부동산 활황 장세가 계속되면서
상당기간 가격조정을 거친 수도권 주택 매물에 대한
매수세가 유입될것은 자명해 보이기 때문이다.


특히나 다주택자 양도세 중과폐지가
전월세 상한제등과 빅딜을 하지 않고 폐지된 점은 다행이라 할수 있다.

만약 전월세 상한제 와 빅딜을 하였다면
필자의 견해로는 다주택자 중과 폐지의 약효는
크게, 아니 어쩌면 아무런 효과도 내지못하는
애물단지 정책이 되었을것이다.


다행히 전월세 상한제같은,
시장혼란을 주고 주택시장을 침체 시키는 정책과 딜이 되지 않고
순수하게 다주택자 양도세 중과 폐지만 된점은
시장에 상당히 긍정적인 효과를 줄것이다.


아울러 다주택자 양도세 중과 폐지 못지않게
중요한 점이 있는데, 단기 보유 양도세가 완화된다는점이다.

이부분은 언론이나 부동산시장에서 주목을 받지 못하는편이지만
중과 폐지 못지 않게 단기보유 양도세율 하향 조정도
상당히 중요한 부분이고
시장에 미칠 영향이 적지 않은 정책이다.

단기보유 양도세율 하향조정은 1년 미만의 경우에
기존 50% 에서 40% 로 줄었고
1년~2 년 미만 보유는 기존 40% 에서 기본세율 ( 6~38% )로 조정됐다.


다시말해 주택구입후 1년만 보유하고 처분하더라도
양도세율이 40% 가 아닌 일반 세율로 적용되어
세부담이 크게 줄어드는 것이다.


취득세를 영구인하하고
다주택자를 죄인취급했던 중과제도가 폐지되면서
동시에 1년 이상만 보유하면
시세차익 상당 부분을 세금으로 토해내지 않게 되는
시장 환경이 형성된 때문에

주택 시장은 생각 이상으로
회복 속도가 빨라 질 가능성이 높아졌다.


결국 올해 말띠해에는 어느정도
부동산 시장이 회복하면서 질주할 수 있는 길이 트였다고 볼수 있고,

그동안 악화 일로에 있던 부동산 시장이
작년 하반기를 기점으로 바닥을 다지는 모양새를 보이다

연말 본격적인 규제 완화가 확정 되면서

올 한해는 낙폭을 만회하는 결정적인 한해가 될것으로 전망된다.



다만, 아직 분양가 상한제와 총부채 상환 비율 (DTI) 규제가 남아 있어
향후 시장 회복에 발목이 잡힐 가능성도 있기 때문에

마지막 남은 두 개의 대못도 이른시간내에 뽑혀야 할것이다.
지방에는 없는 DTI 규제가 수도권 에만 있다는 것은 말이 안된다.


올해 말띠해 부동산 시장은 위와같은 요인들로 인해
분명 작년과는 다르게 회복 속도도 빠르고
거래량도 상당히 증가할것이다.

특히 그동안 집값 하락을 우려하여
내집마련 대신 전세시장에 머물러 있던 구매력 있는 수요자들의
움직임이 생각보다 상당히 빨라 질 가능성이 높다.


-김부성, 부동산 富테크 연구소 대표





다주택자 양도세 중과 폐지 가닥…업계 대못이 뽑혔다

거래시장 점진적으로 회복될 것


여·야가 집을 두 채 이상 보유한 다주택자에게 물리던
양도세 중과세를 영구적으로 폐지하는데 의견을 모은 것으로 알려지자
시장 관계자들은 일단 긍정적이라는 반응들을 보였다.

30일 관련업계에 따르면
국회 기획재정위원회 산하 조세소위원회는
이날 오전, 국회에서 비공개 간담회를 갖고
다주택자 양도세 중과세 폐지에 잠정 합의한 것으로 알려졌다.

2004년 도입된 다주택자 양도세 중과세는 주택을
2가구 이상 소유한 집주인에게는
주택을 팔 때 발생한 양도차익의 50%를,
3주택자에게는 60%의 세율을 부과하는 제도다.

3주택자의 경우 5억원에 구입한 주택을
6억원에 다시 팔게 되면
시세차익 1억원 중 세율 60%를 적용해
6000만원을 양도세로 내야한다는 식이다.

정부는 2009년 이후 부동산 경기가 나빠지면서
거래 활성화를 위해 올해까지 중과 제도 적용을 유예해왔다.

양도세 중과세가 폐지되지 않으면
당장 내년부터 다주택자들이 세금폭탄을 맞을 수 있어
모처럼 회복조짐을 보이고 있는 주택거래 시장의
악재가 될 것이라는 우려가 있어왔다.

통계청에 따르면
지난해를 기준으로 우리나라 국민 중
주택을 소유한 개인은 모두 1195만8000명이다.


이중 2주택 이상을 소유한 다주택자는 136만6000명으로

2주택자가 115만4000명, 3주택 12만2000명,
4주택 2만8000명, 5주택 1만3000명,
6~10주택 2만9000명, 11주택 이상이 1만9000명을 차지하고 있다.

이 제도가 영구 폐지되면

내년부터는 6~38%의 기본세율만 적용된다.

수혜대상은 2가구 이상을 보유한 집주인 137만명 가량이다.


양도세 중과세 폐지 가능성이 높다는 소식이 알려지자

특히 다주택자가 집중된 강남권 공인 관계자들이

거래시장 활성화에 대해서 강한 기대감을 드러냈다.


개포동 S공인대표는 이 제도가 폐지되면
매매시장에 매물을 내놓는 다주택자들이 늘어나게 된다면서

이 집들은 전세물량으로 활용되기 때문에
전세난 해소에도 도움이 될 것이라고 말했다.


전세물량 대부분이 임대사업자보다는
개인들에 의해 공급되는 만큼

다주택자 양도세 중과 폐지가
전세물량 확보에도 득이 된다는 게 이 관계자 설명이다.

도곡동 M공인대표는
취득세 영구인하 이후 양도세 중과 대못이 연이어 뽑힌다면

거래시장에는 큰 호재라며

강남 주택거래 회복이 부동산시장 정상화로 이어지는 만큼
이번 조치 이후 거래 시장이 점진적으로 살아날 것으로 기대했다.



시장 정상화를 위한 기초는 마련했다

내년 상반기 부동산 활성화 정책이 병행되면

거래시장이 점진적으로 회복될 것이다.