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갑오년 주택 시장…힘차게 해가 뜬다



양도세 중과 폐지…취득세 영구 인하…매수심리 '꿈틀'

주택시장 규제 대못 거의 뽑혀…전국서 年1만가구 이상 거래 늘 듯

전세난 지속· 통합 정책모기지 출시

시장 살피던 전세수요도 매매로…수도권 거주 63% 2년내 주택 거래

美 돈줄죄기' 여파 금리 오르고 실물경제 회복 더디면 발목 잡힐 수도


새해 들어 서울·수도권 주택시장
회복론에 서서히 힘이 실리고 있다.

다주택자 양도소득세 중과 제도가 9년 만에 폐지되고
취득세는 영구 인하돼
매수심리가 살아날 조짐을 보이고 있기 때문이다.

이어지고 있는 전세난과
통합 정책모기지(내집마련 디딤돌 대출) 출시 등은

전세 수요를 매매 수요로 이끌 것으로 기대된다.

분양가 상한제를 제외하고는
주택건설업계가 그동안 요구한 핵심 규제가
사실상 모두 풀려 실수요뿐 아니라
투자 수요도 활기를 띨 환경이 조성되고 있다.

전문가 상반기 집값 바닥 찍는다

상당수 부동산 전문가들은
올해 상반기에 부동산시장이 바닥을 찍고
집값이 상승세로 돌아서는 변곡점을 맞이할 것이라고 전망했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은
작년 말에 다주택자 양도세 중과가 폐지된 이후
시장에 긍정적인 효과가 예상된다며

당장 1분기부터 눈에 띄게 나아지긴 어렵겠지만
주택시장이 상승 궤도를 탄 것으로 보인다고 말했다.

박합수 국민은행 부동산팀장은
올해는 실물경제가 지난해보다는 개선될 것으로 보이고
전세가격 폭등으로 인해 어쩔 수 없이
집을 사는 사람이 늘면서 주택 거래도 점차 늘어날 것이라고 내다봤다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은
이들보다 더 긍정적이다.

허 연구위원은 현재 서울·수도권 주택시장이
바닥을 통과 중이라며

취득세 인하 등 정부 정책이 제대로 시행된다면
상승세가 이어질 것이라고 주장했다.

민간 주택연구기관들도
새해 서울·수도권 집값이 회복세를 보일 것으로 전망했다.

건설산업연구원은 최근 2014년 주택·부동산 전망에서
서울·수도권 집값이 연평균 1% 상승할 것이라고 밝혔다.

서울·수도권 아파트값이 1% 오르면
주택 거래량은 40~50% 증가할 것으로 예상된다.

2011년 0.4% 올랐을 때
거래량은 2010년보다 40% 많은 7만가구 늘었다.

국책연구기관인 국토연구원 역시
양도세 중과 등의 규제가 풀려
연간 전국에서 1만가구 이상의 주택 거래가 증가할 것으로 관측했다.

취득세 영구 인하와 수직 증축 리모델링 등의 호재와 맞물려
시너지가 날 것이라는 분석이다.

일반인들도 새해 주택시장을 낙관적으로 보고 있다.

부동산정보업체인 부동산114가 수도권 거주자 643명을 대상으로
2014년 상반기 부동산시장 전망조사를 실시한 결과

2년 내 주택을 사고팔 의사가 있다고 밝힌
응답자가 62.9%로 나타나 팔거나 구입 계획 없음 37.0%보다 높았다.

사고팔 의사가 있다는 응답은
직전 조사(2013년 초) 59.7%보다 3.2%포인트 증가했다.

김은진 부동산114 팀장은 경제성장 등 실물지표 개선과
저금리 기조에 힘입어 부동산 구매력이 회복될 가능성이 높지만
지역적인 차별화는 있을 것이라며

수도권은 오랜 침체에서 벗어나
회복세가 예상되는 반면
지방은 공급 물량 증가와
가격 상승 피로감으로 조정기에 들어갈 수도 있다고 설명했다.

양도세 중과 폐지와 지속되는 전세난은
거래시장 정상화에 일정 부분 기여할 것으로 관측된다.

함영진 리서치센터장은 서울 서초구와 강동구 등을 중심으로
재건축 이주 수요가 발생해
전세시장이 여전히 불안하지만
양도세 중과 폐지 등 규제완화에 힘입어
전세 수요가 매매 수요로 서서히 전환될 것으로 보인다고 말했다.

금리 인상·경기 회복 등이 관건

주택시장 회복에 대한 기대감은 높아지고 있지만
시장 상황이 녹록지만은 않다.

미국의 양적완화 축소에 따른 금리 인상 가능성과
경기 회복 여부 등은
주택시장의 향방을 좌우할 주요 변수로 꼽힌다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는
미국의 양적완화 축소가 본격화되면서
주택시장 회복에 일부 영향을 미칠 것이라며

국내 시중금리가 반등할 가능성이 있기 때문이라고 설명했다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은
다주택자 양도세 중과 폐지 이후
정부가 내놓을 수 있는 주택시장 부양책은 그리 많지 않다며

따라서 실물경제 회복과
전세난 지속 여부 등이 올해 주택시장 회복의 관건이라고 진단했다.

양지영 리얼투데이 팀장은 당장 부동산 규제완화로 인한
눈에 띄는 효과보다는 점진적인 거래량 증가와
가격 상승이 나타날 것이라며

급격한 금리 인상이 없다면
저평가된 지역과 개발 호재가 많은 지역 중심으로
국지적인 가격 상승이 이어질 것으로 보인다고 내다봤다.

양 팀장은 작년 말 생애최초 주택구입자 취득세 면제,
5년간 양도세 면제 등의 혜택이 종료돼
그 여파로 새해부터
당장 거래량 증가 등을 기대하긴 어렵다고 덧붙였다.

이동현 하나은행 부동산 전문위원은 양도세 영구 인하와
다주택자 중과세 폐지 등은
부동산시장을 정상화하겠다는 정부의 확고한 의지를
시장에 각인시킨 것이라면서도

투자심리가 개선되고 있지만
경기 회복이 뒤따라줘야 부동산시장 회복세도 본격화될 것이라고 말했다.







부동산시장 낙관론 '솔솔'…규제완화 효과 볼까


잇따른 규제 완화 조치에 힘입어

장기동면 상태인

부동산 시장에도 훈풍이 불어올지 관심이다.

지난해 아파트 수직증축 리모델링이 허용된데 이어
지난 연말 국회에선 다주택자 양도세 중과가 폐지되고
취득세도 영구 인하되며 시장의 기대감이 커지고 있다.

정책 불확실성 해소와 함께
매매시장 정상화를 위한 기반이 이뤄졌다

시장은 심리적 요인이 중요한데,
작년에 저점을 확인했기 때문에
향후 거시지표가 좋아지게 되면
단기급등은 아니라도 회복 정도는 예상할 수 있다

미미하지만 이를 뒷받침할 만한 조짐은 이미 나타나고 있다.

지난 달 생애최초주택 구입자는 2만6천여명으로
지난해 월평균보다 5배 이상 급증하며 사상 최고치를 경신했다.

취득세 면제 등의 혜택 종료를 앞둔
연말특수라는 점을 감안하더라도

매수심리가 살아나고 있다는 사실은 부인할 수 없다.

여기에는 아파트 전세값이 매매가의 70%에 육박하며
매매 전환의 임계점에 도달했다는 인식도 작용한 것으로 보인다.

이제는 집값이 내리기 보다
오를 가능성이 높다는 전망이 실수요층에서 퍼지기 시작한 셈이다.

KB부동산알리지 조사에선 지난 주
수도권 아파트 매매가가 0.01% 상승하며
3주 연속 오름세를 이어가기도 했다.

박근혜 대통령의 6일 신년 기자회견 내용도 관심이다.

박 대통령은 다주택자 양도세 중과 폐지 등을 거론하며

올해부터는 주택 매매가

점차 활성화될 것으로 기대하고 있다고 말했다.

특히 하우스푸어 문제는 가계부채의 핵심이고
이 문제를 잘 해결하는 것이
경제활성화를 위해서도 아주 중요하다고 강조한 것은

정부의 정책의지를 보여주는 대목이다.

하지만 잇따른 규제 완화와 시장 심리 회복에도 불구하고
즉각적인 효과는 기대하기 힘들 것이란 분석이 많다.

다주택자에 대한 양도세 중과는
이미 5년째 적용이 유예돼있어
그 효과가 시장에 상당 부분 반영돼있다.

또 주택시장이 오랜 침체를 거치는 동안
실수요자 위주로 재편된 상태이기 때문에

완만한 회복세를 보일 가능성이 높다는 것이다.







2014 새해 특집]


주택 시장 활기 띨 것…


다주택자 양도소득세 중과제도가 폐지되는 등

부동산 살리기 법안이 잇달아 국회 문턱을 넘으면서

새해 부동산 시장은 활기를 띨 것으로 전망된다.

실수요자 위주로 재편됐던
부동산 시장에
투자수요가 들어올 가능성이 높아졌다는 분석이다.

전문가들은 올해 부동산 시장의 키워드로 민간 임대사업을 꼽았다.

양도세 중과 폐지로 다주택 소유자들의 심리적 불안감이 해소된 데다

100세 시대’ 노후 대비에 나서려는
중년층이 늘 것으로 전망되면서
민간 임대사업이 활성화될 것으로 전망된다.

정부도 정책적으로 민간임대 사업을 지원하고 있다.

또 실수요자들의 관심이 높은
중소형 주택의 인기도 지속될 것으로 내다봤다.


부동산시장 활기 띨 것


부동산 관련 기관들은 일제히
내년 집값이 서울을 중심으로 오를 것으로 내다봤다.
수요자들도 주택가격이 상승할 것으로 기대하고 있다.

주택산업연구원은
내년 서울 아파트 매매가가 1.9% 상승할 것으로 예상했다.

전국적으로는 아파트 가격이 1.4% 상승할 것으로 전망했다.

취득세 영구 인하가 확정된 데다
저금리기조가 당분간 유지될 것으로 보여
매매시장에 참여하는 수요자가 늘어날 것으로 점쳐진다는 것.

또 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 60%를 넘어서면서
전세 수요가 매매 수요로 전환될 가능성이
높아진 점도 부동산시장 전망을 밝게 하는 요인이다.

김리영 주택산업연구원 책임연구원은
정부와 한국은행이 내년 경제성장률을
긍정적으로 바라보고 있는 데다

부동산 관련 법안이 잇달아 국회를 통과했다며
전반적으로 구매심리가 살아날 것이라고 설명했다.

건설산업연구원은
수도권과 지방의 주택가격에 대해 엇갈리게 전망했다.

수도권은 주택가격이 1% 상승할 것으로,
지방은 1% 하락할 것으로 예상했다.

수도권 주택시장은 수요 회복 기미가 뚜렷한 데다
건설사들이 분양물량을 대폭 줄이면서
공급 조정까지 이뤄졌다는 것.

반면 지방은 최근 2년간 집중적으로 공급이 이뤄진 데다
이미 주택담보대출 확대 등으로
수요가 소진됐다는 점을 악재로 꼽았다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은

정부가 지난해 내놓았던 부동산 살리기 법안과 대책이
세제 지원만 아니라 금융지원까지 포괄하고 있어
전세 수요가 매매 수요로 전환될 가능성이 크다고 내다봤다.

수요자들의 기대심리도 높아지고 있다.

부동산114가 지난해 11월 18일부터 13일간
20세 이상 수도권 성인남녀 643명을 대상으로 벌인 설문조사에서

45.5%가 내년 주택가격이 오를 것으로 전망했다.
가격이 내려갈 것으로 예상한 응답자는 27%에 그쳤다.

민간 임대사업에 주목

전문가들은 새해에도 서울 인기 주거지역의
신규 분양 단지와 실수요자가 선호하는
중소형 주택의 인기는 계속될 것으로 전망했다.

특히 공급이 희소한 주거 인기 지역의
중소형 아파트가 최대 인기상품이 될 것으로 꼽혔다.

전세가 점점 사라지는 추세 속에
임대수익을 올리기 좋은 상품이라
40, 50대 중장년층의 관심이 높기 때문이다.

김규정 우리은행 부동산연구위원은
정책적으로 다주택 민간임대사업이 확대되는 추세라
실수요 소형 주택을 활용하면
임대수익을 올리기 좋을 것이라고 조언했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 신규 공급이 뜸했던 지역에서
임대사업을 할 수 있는 주택을 눈여겨볼 필요가 있다며

다만 금리가 상승할 경우 투자자들의 부담이 커질 수 있기 때문에
무리하게 주택담보대출을 받는 것은 피해야 한다고 지적했다.

지방의 토지시장도 눈여겨볼 만하다는 평가다.

지방에서 혁신도시와 산업단지가 지속적으로 조성되고 있고,
지방선거도 예정돼 있어 호재가 많다.

김현아 실장은 내년 지방선거를 치르면서
지방 부동산 개발 공약이 새로 나올 가능성이 있으니
공약을 주의 깊게 살필 것을 조언했다.








긍정적 관점을 유지한다.
미국을 중심으로 한
글로벌 경기 회복세가 본격화되고 있기 때문이다.

12월 증시의 경우 새로운 한 해를 앞둔
특수성을 감안할 때 내년에 대한 기대감이 중요하다.

내년 미국 경제 성장률은 3% 이상의 양호한 수준이 예상되고
유로존도 1% 내외의 성장률을 보이며
불황 탈출의 서막을 알려줄 가능성이 높다.

올해와 내년 사이에 끼인 12월은 유동성과
경기가 함께 합류하는 주식하기 가장 좋은 지점이라고 판단한다.


미국 고용 지표 호전으로
미국 증시가 재차 역사적 고점 수준에 임계했다.
11월과 비슷한 그림이다.

일단 코스피도 2050까지는 다시 키맞추기를 할 때다.
2000 아래에서는 주식 비중을 확대해야 한다.

지난주 후반부터 코스피 시장에서는
그동안의 부진에서 벗어나려는 시도와 그 징후가 뚜렷해지고 있다.

즉, 하락 변동성으로 인한 불균형이 일정수준 이상으로 커지며
실제(펀더멘털 및 밸류에이션, 가격 등)와의 차이를 극복하기 위한
분위기 반전이 일어나고 있는 것이다.

펀더멘털 모멘텀에 가격 및 밸류에이션 매력도,
가벼워진 수급부담, 연말 배당수요,
춘절 효과 등이 복합적으로 작용하며
상승추세로의 진입이 뚜렷해질 전망이다.

결국, 턴어라운드 과정을 거친 이후에는
선순환 구도로 진입할 가능성이 크다는 판단이다.


미국 경기회복에 대한 의구심이 여전한 상황이지만,
후행지표인 고용지표 개선세가 가시화되면서
소비 주도의 미국경제가 안정적으로 개선될 수 있는
선순환 구조가 정착되고 있다.


한해동안 글로벌 자금은 선진국 경기회복과
미국의 양적완화 축소 이슈에 민감한 반응을 보였다는 점을
감안한다면, 외국인의 추가 순매도도 가능한 상황이다.



**글로벌 증시 정점이 아닌 시작점


금주는 글로벌증시의 태풍의 눈
EU의 금리동결 그리고 미국의 출구전략에 대한 자신감입니다
글로벌금융시장 및 경제에 청신호가 켜졌다고 할것입니다

1. 중국의 경제의 회복의 조짐들 감지
- 거시경제정책의 연속성과 안정성 유지
- 소비와 투자 등 내수 확대
- 전략적 첨단과학기술 부문 육성
- 도시화의 지속적 추진
- 지속적 개혁추진
- 사회보장 확대와 민생 개선

2. 미국 출구전략에 대한 대비책
- 공화당의 정권교체에 대한 전략적인 정부와 협력방안 마련
- 다가오는 또 한번의 부채규모확대 연장에 대한 공화당의 반대명문 축소
- 경기지표 호전에 정부의 재정축소효과 기대
- 중국과의 개방 및 환율정책에 대한 전방위적 압박강화

시진핑의 집권 2년차의 경제정책은 눈에 보이는 성과입니다
차기정권을 노리는 공화당은 이제 현정부와의 경제정책에 부담을
종식시키는데 주력할것입니다
이제 미국의 숏커버링은 경기불안이 아닌 경기회복에 자신감으로
기업들의 실적개선 그리고 가처분소득등 경기의 선순환이 회복되어
주가 및 기업들의 실적이 상승을 할것으로 판단이 된다는점을 아셔야합니다




하우스 푸어의 마지막 겨울....



이번 겨울이 지나면..

서울 수도권 아파트 하락기가 완전히 끝나고 새로운 대세상승기 도래할거 같아요..

작년 말 올 초만해도.. 지금과는 분위기가 완전히 달랐습니다... 이제는 하우스 푸어 매물도 씨가 마른 상태입니다....

하락세는 더이상 찾아볼 수가 없고... 상승의 기운만이 감돌고 있네요.........

내년 봄부터는 본격적인

하우스 리치 시대를 기대해 봅니다....



대통령의 확장적 재정정책 및 통화정책............


이코노미스트에 내년 확장적 재정확대 및
통화정책 드라이브를 거신다고 기고.....

풍부한 유동성을 바탕으로 경제 활성화에 목표를 둠.......

통계적 물가하락에 기초하여 금리를 낮춤 내지 동결로......

내년에는 부동산의 황금기가 도래할듯......

주식도 동반상승 기대......






2014년 주요 경제 정책들


일자리·내수 살리기 총력내년 새 일자리 45만개..내수 살리기 총력

정부가 내년 한국 경제 성장률을 3.9%로 전망하고 일자리 45만개를 새로 늘리기로 했다.전월세에 대한 지원을 강화해 주택시장을 정상화하고 각종 규제 완화 ... 연합뉴스 | 2013.12.27 10:01

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경제 체질 개선65개 정책과제 추진..경제체질 바꾼다
박근혜 정부 1기 경제팀은 새해에도 쉼 없이 정책과제들을 발굴해 경제회복과 체질개선 노력을 기울인다.정부가 27일 '2014년도 경제정책방향'에서 밝힌 주요... 연합뉴스 | 2013.12.27 10:02

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경제성장률 전망정부, 내년 경제성장률 3.9% 전망
정부가 27일 발표한 내년 경제전망은 비교적 낙관적인 시각에서 정책의지가 담긴 것으로 풀이된다.경기 흐름을 좌우할만한 대내외 변수들이 적지 않음에도 정... 연합뉴스 | 2013.12.27 10:02

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경제 정책 분석내수활력과 체질개선에 방점..문제는 없나
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서민 정책기초연금 '원년' 의료비 지원도 늘려
출범 2년차를 맞는 박근혜 정부는 기초연금과 의료비 지원을 늘려 노인과 서민 등 취약계층의 경제적 부담을 덜어주는데 새해 복지·보건 정책의 초점을 맞출... 연합뉴스 | 2013.12.27 10:02

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주택 정책다주택자·임대사업자도 아파트 청약 허용
내년 정부의 핵심 경제정책 방향중 하나는 주택시장 정상화다. 주택시장 안정이 곧 민생 안정과 경제 활성화의 밑돌이기 때문이다.정부는 내년에도 전월세 ... 연합뉴스 | 2013.12.27 10:02

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기타 경제 정책선행학습 규제해 사교육비 줄인다
내년 교육 분야의 경제정책은 소비여건을 개선하기 위해 사교육비 부담을 줄이고 국가장학금 지원을 늘려 서민들의 생계비 부담을 덜어주는 데 중점을 두고 ... 연합뉴스 | 2013.12.27 10:02

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새해에 주목할 부동산 이슈 10가지

[김은경, 삼성증권 부동산 전문위원]


YTN | 입력 2014.01.04 18:57



우리나라의 수출은 어려움 속에서도
계속 좋은 성적을 거두고 있지만,

내수가 받쳐주지 못 하면서
체감 경기는 좋지 못 한 상황입니다.

특히 부동산 시장이 살아나야
우리 시청자들이 체감하는 경기를 살릴 수 있다는
지적이 많아지고 있는데요,

삼성증권 김은경 부동산 전문 위원과 함께
새해에 주목할 만한
부동산 이슈 10가지를 자세히 알아보도록 하겠습니다.

[앵커]

집을 여러 채 갖고 있던 분들
세금이 부담돼서 팔지 못했는데요.

다주택자에 대한 양도세 중과 제도가 전격적으로 폐지됐죠.

어떻게 보십니까?

[인터뷰]

양도세 중과 제도는 과거 부동산 시장 급등기에
투기를 억제하기 위해 집을 2채 이상 가진 사람에게
무거운 세금을 매겼던 제도입니다.

2주택자는 양도 차익의 50%,
3주택자 이상은 60%를 세금으로 내야 했지만,

이번에 중과 제도가 폐지됨에 따라
6~38%의 기본세율이 적용됩니다.

예를 들면,
10년전 5억 원에 산 집을 8억 원에 팔 경우,

중과 제도를 적용받으면 3주택자는 1억 3,700만 원,
2주택자는 1억 1,400만 원 정도를 내야 했지만,

올해부터는 6,500만 원 정도만 내면 됩니다.

대표적으로 시장 과열기 투기 억제를 위해 도입됐던
규제가 완화됨에 따라
중장기적으로 거래 정상화에 도움을 줄 것으로 예상됩니다.

다만 최고 38%의 세율을 적용하는 소득 기준이 '3억 원 초과'에서 '
1억 5,000만 원 초과'로 낮춰짐에 따라서
높은 세율을 적용받는 대상이 늘어났다는 점에 유의할 필요가 있습니다.

다만, 단기적으로 시장에 미칠 파장은 크지 않을 전망입니다.

다주택자에 대한 양도세 중과 제도는
2013년 12월 31일까지 적용이 유예되고 있었던 만큼

실제 세율 완화를 크게 체감하기 어렵고,

오히려 4·1 대책 후 시행됐던
양도세 및 취득세 한시 감면 혜택이
작년 말로 종료된 영향으로
기존 주택 시장의 일시적 매수세 축소가 불가피할 전망입니다.

[앵커]

단기 보유 주택에 대한 양도세도 완화된다고요?

[인터뷰]

투기 목적으로 주택을 단기간 내에 사고 파는 것을 막기 위해
주택의 보유 기간이 짧은 경우,
양도세가 중과되어 왔습니다.

1년 미만이면 양도차익 50%,
1년 이상~2년 미만이면 40%를 세금으로 내야 했습니다.

올해부터는 이 세율도 1년 미만은 40%,
1년 이상~2년 미만은 기본세율(6~38%)로 낮아집니다.

만약 6억 원짜리 집을 구입했다가 10개월 후 7억 원에 판다면,
작년까지는 5,362만 원을 양도세로 내야 했지만,

올해는 4,290만원만 내서 1,000만 원 이상 부담이 줄어듭니다.

[앵커]

토지에 대한 양도세 부담도 줄어든다고요?

[인터뷰]

개인이 비사업용으로 갖고 있는 땅 역시
투기 목적으로 봐서 양도소득세를 더 무겁게 매겨왔습니다.

일반적으로 집을 보유중인 사람이 갖고 있는 나대지나
직접 거주하지 않는 지역의 임야,

실제로 농사를 짓지 않는 농지 등이 비사업용 토지에 해당되는데,
이렇게 투자 목적으로 사두었던 땅을
팔 때는 60%의 양도세를 부과하도록 되어있었습니다.

다만 적용이 유예돼 왔는데,
이 제도가 완화돼서 올해는 한시적으로 기본세율이 적용되고

내년부터는 기본세율에 10%포인트의 추가세율이 적용됩니다.

수년간 거래 침체를 계속해왔던
토지 시장에 다소나마 숨통이 트일 수 있는 기회입니다.

특히 처분을 고려하고 있다면
올해 안에 양도하는 편이 더 유리합니다.

[앵커]

취득세는 앞으로 영구 인하되죠?

어떻게 되나요?

[인터뷰]

6억 원 이하 주택의 취득세율은 2% → 1%로 줄어들고,
6억 원 초과~9억 원 이하 주택은 2%,
9억 원 초과 주택은 4% → 3%로 적용됩니다.

특히 일괄적으로 4%의 무거운 세금을 매겼던
다주택자 차등 세율도 폐지돼 금액 구간별로 똑같이 적용됩니다.

'8·28 대책' 이후로 소급 적용되기 때문에
2013년 8월 28일 이후 취득한 주택도
취득세를 감면받을 수 있습니다.

실수요자들을 중심으로
거래에 숨통이 트일 수 있는 재료입니다.

단, 영구적으로 세율이 낮아지기 때문에
서두르거나 급할 이유가 없이
대내외 여건과 시장 추이를 고려하면서
자신에 맞는 주택 매입에 나설 필요가 있습니다.

[앵커]

아파트 리모델링은 더 수월해지죠.

어떤 영향이 있을까요?

[인터뷰]

앞으로 리모델링 수직 증축이 허용됨에 따라
올해 4월 25일부터는 지은 지 15년 이상 된
아파트를 리모델링할 때 층도 높아지고 가구 수도 늘어납니다.

리모델링을 할 때 가구 수는 기존 가구 수의 10% 이내에서
최대 15%까지 확대되고,

15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층,
14층 이하의 공동주택은 최대 2개 층까지 증축 가능합니다.

재건축 연한이 20∼40년인 데 반해

리모델링은 15년만 지나도 가능해

사업 추진이 수월해지고,

증축을 통해서 늘어나는 주택을 일반 분양하면
사업비를 충당할 수 있기 때문에
조합원들의 부담이 줄어들 수 있습니다.

다만 이번 개정안에도 불구하고 수익성이
획기적으로 개선되는 것은 아니라는 점과

단지별로 면적별로 사업성에도 큰 차이가 있기 때문에
국지적으로 기대심리가 커지면서

호가가 상승 조정될 수는 있겠으나

전체 시장에 대한 영향력이나 가격상승 여력은 제한적일 전망입니다.

[앵커]

전셋값 강세는 새해 들어서도 최대의 화두인 것 같습니다.

이미 수도권에서도 전세가율이 70% 넘는 곳들이 등장했다고요?

[인터뷰]

지난해 말을 기준으로 수도권 아파트 중
전세가율이 70%를 넘은 곳은 경기 군포시(70.9%),
의왕시(70.2%), 수원시 영통구(70.5%), 장안구(70.2%) 등 4곳입니다.

지방에서는 전세가율이 70~80%를 넘는 것도 일반적이지만
수도권에서 전세가율 70%가 넘는 지역이
이렇게 한꺼번에 등장한 것도 처음입니다.

올해는 전국의 아파트 입주 물량이
지난해보다 43%가량 늘어날 예정이어서

지난해에 비해 전세가 상승폭은 둔화되는
양상을 보일 것으로 전망되고 있습니다.

다만, 강남권의 경우 고덕 주공과 개포 주공 일부 등
재건축 단지의 이주만도 만여 가구에 달할 예정이어서

여전히 불안의 가능성을 내재하고 있고,
여전히 전세를 선호하는 사람들은 많지만

집주인들은 계속해서 전세를 월세로 돌리고 있기 때문에
시장이 필요로 하는 전세 물량 자체가 지속적으로
줄어들고 있다는 점에서
올해도 상승 기조는 이어질 가능성이 큽니다.

[앵커]

전세에 비해 상대적으로 비중이 작았던
월세 시장은 올해 더 확대될 것 같다고요?

[인터뷰]

지난해 서울 아파트는 월세거래가
전년보다 25% 넘게 증가한 것으로 나타났습니다.

반면 전세 거래는 10% 이상 감소했습니다.

전세 매물 품귀 현상이 극심했던 데다
저금리 기조에 따라
집주인들이 전세보다는 월세를 선호한 영향입니다.

월세 증가 추세는 전국으로 확산되고 있는데,
지난해 11월에는 전국 아파트 임대차 거래 중
월세 비중이 35%를 넘겨 통계조사를 시작한
2011년 이후 월별 사상 최고치를 기록했습니다.

아파트 임대차 계약 3건 중 1건 이상이 월세라는 얘기입니다.

작년 11월까지 전국 아파트 계약 중
월세 비중은 31.6%로, 올해 처음으로 30%를 돌파했습니다.

올해도 월세 거래 비중은 더욱 높아질 전망입니다.

다만, 서울을 포함한 전국 8개 시도의 월세 가격은
지난해 4월부터 9개월 연속 하락한 것으로 나타났는데,

월세 전환이 빨라지고 공급 물량이 늘어나는 만큼
월세가격은 상대적으로 낮아지는 추세입니다.

[앵커]

강남권 재건축 아파트값이 최근 상승세를 보이는 등
주목되고 있는데, 어떤가요?

[인터뷰]

지난달 강남3구의 재건축 아파트 매매 가격이 3개월 만에
소폭(0.21%) 상승했는데,

지난해 9월 이후 10월과 11월 연속해서 하락했다가
3개월만에 반등한 것입니다.

지난해 말 양도세 감면 혜택 종료를 앞두고
매수자들이 움직인 것이 원인으로 분석됩니다.

특히 강남권의 주요 재건축 단지들의
사업이 최근 속도를 내면서

올 한해 관심을 모을 것으로 보이는데,

지난해 잇따라 분양됐던 강남권 재건축 단지들이
좋은 청약 성적을 거둔 데다

재건축 초과 이익 환수 면제 혜택의 유예 기간이
올해 말로 끝남에 따라서 연내 관리 처분 인가를 신청하면

조합원들이 재건축 추가 부담금을
내지 않아도 되기 때문입니다.

더구나 올해부터는 집 한 채를 두 채로 쪼개서 분양받는
'1+1분양'도 가능해짐에 따라 사업 추진에
탄력이 붙는 단지들이 생길 것으로 보입니다.

다만, 사업성과 진행 속도에 따라
단지와 면적별로 편차가 클 것으로 전망됩니다.

[앵커]

신규 분양 시장은 올해도 여전히 인기를 유지할 수 있을까요?

[인터뷰]

지난해 강남권에서 분양된 잠원 래미안, 래미안 대치 청실,
아크로 리버 파크 등이 높은 청약률로 마감됨에 따라


올해도 강남권 신규 물량들이 관심을 모을 것으로 보이는데,

강남권의 희소성 가치가 계속 부각되는 가운데,
주변 집값이 하락하면서 과거에 비해
일반 분양 가격이 상대적으로 낮게 결정되고 있다는 점에서

지난해에 이어 청약 시장에서 인기를 모을 가능성이 높습니다.

여기에 지난해 청약 시장을 주도했던
위례 신도시를 비롯해
세종시와 혁신도시들의 추가 분양 물량도 관심입니다.

다만, 한시적으로 양도세를 전액 면제해준 혜택이
지난해 말로 종료됨에 따라
일정 기간 청약 수요가 다소 둔화되는 결과가 예상됩니다.

입지와 상품에 따라 쏠림 현상은 계속될 전망입니다.

[앵커]

지난해 처음 선보인 초저금리 모기지는 규모가 크게 늘고,
자금 지원 혜택도 확대된다고요?

[인터뷰]

8·28 대책의 핵심인 공유형 모기지는 1%대 초저리로
돈을 빌려서 집을 산 뒤

향후 수익과 손실을 공유하는 것인데,

지난해 3천 가구 시범 사업에 이어
만 5,000가구를 선착순 공급중입니다.

미국의 양적완화 축소로
향후 금리가 오를 가능성도 제기되고 있는 만큼
무주택자라면 상반기중 공략해볼 필요가 있습니다.

여기에 정부는 기존에 3가지로 나뉘어져 운영되던
정책 모기지를 하나로 합해 '내집 마련 디딤돌 대출'을 선보였습니다.

자격 요건도 완화해서 부부 합산 연소득 6,000만 원 이하인
무주택 가구주는 통합 모기지를 이용할 수 있고,

소득 수준과 대출 만기에 따라
시중 은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용합니다.

단, 생애 최초 주택 구입의 경우
연소득 기준이 7천만 원 이하로 완화되고,
금리는 더 낮은 연 2.6∼3.4%가 적용됩니다.