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2014 신년특집 - 2014 부동산시장 5대 관전 포인트


전세 난민들 봄날은 올까

[일요신문] ‘전세대란, 깡통전세, 공유형모기지, 취득세율 영구인하, 위례신도시….’ 지난 2013년 부동산시장을 아우른 핵심 키워드다.

지난 한 해 부동산시장은 매매기피·전세선호 현상 속에 전세난으로 고통 받는 서민들의 피해가 상당했다.

박근혜 정부는 네 차례의 부동산대책을 발표하는 등 부양정책에 나섰지만 시장의 움직임은 미미했다.

이러한 분위기와 정책의 연장선상에서 출발하는 2014년 부동산시장은 지난해와 비슷한 모양새를 띨 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 다만 지난해 같은 부양대책이 나오지 않는 이상 또 다시 움츠러들 수 있다는 불안감도 내재하고 있다.

# 글로벌 경기 및 경제정책



박근혜 정부 2년차로 접어드는 새해는 관리보다 성장 쪽에 무게중심이 실리는 경제정책이 나올 것으로 예상된다. 경제성장률도 상승할 것으로 전망된다. 국제통화기금(IMF)은 지난 10월 세계경제전망(WEO) 보고서에서 2014년 한국 경제성장률 전망치를 3.7%로 내다봤다. 우리 정부가 내놓은 경제성장률 전망치는 3.9%, 한국은행 3.8%, OECD(경제협력개발기구) 3.8%, LG경제연구원 3.7%로 각각 예상했다. 관건은 미국의 양적완화축소 정책이다. 단기적으로는 금리상승으로 이어져 부동산시장에 악재가 될 것으로 전문가들은 보고 있다.

반면 장기적으로는 경기회복으로 이어져 주택구매심리가 살아나는 계기가 될 것이란 전망도 있다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “금리가 오르면 단기적으로는 부동산 투자에 따른 금융비용이 늘어나 투자심리가 악화될 수밖에 없어 상가나 오피스텔 같은 투자 상품은 타격을 받을 수 있다”면서도 “다만 장기적으로는 금리가 오르고 경제가 전반적으로 살아날 가능성이 있어 오히려 주택구매심리가 개선될 수 있다”고 전망했다.

# 수직증축 리모델링 및 재건축시장

리모델링 수직증축이 허용된 것은 새해 부동산시장에 호재다. 하지만 수혜지역은 일부에 그쳐 전반적인 부동산시장 회복으로 이어지기에는 한계가 있다. 정부는 수직증축 리모델링 시행시기를 오는 4월 25일부터로 확정했다. 15층 이상 공동주택은 최대 3개 층까지 증축, 리모델링이 가능해진다. 따라서 서울 강남과 분당 등 리모델링 대상 주거 지역의 부동산시장이 활기를 띨 것으로 전망된다. 이미 이 지역에선 수직 증축을 추진하려는 적극적인 움직임이 포착되고 있다.

전국적으로 리모델링 대상이 되는 주택은 400만 가구에 달한다. 이 중에 현재 서울과 수도권에서 리모델링을 추진 중인 아파트는 35개 단지, 2만 2600여 가구다. 주요 수혜 지역은 서울 강남·양천구와 수도권 1기 신도시인 분당·일산·평촌 등이다. 분당 정자동 K 공인 관계자는 “리모델링 수직증축 시기가 확정된 뒤 호가가 계속 뛰고 있다”며 “분당은 새해 리모델링사업으로 활기를 띨 것으로 예상된다”고 말했다.

재건축·재개발 등 뉴타운사업 출구전략 본격화는 오히려 호재가 될 것으로 보인다. 그동안 논란이 돼 왔던 뉴타운 매몰비용을 정부가 일부 부담하는 쪽으로 가닥이 잡히면서 반대로 기존에 추진돼온 사업 단지들은 속도를 낼 것으로 예상된다. 또 조합원 2주택 분양이 허용된 것도 호재로 작용할 전망이다.

# 규제완화 기조

새해 1월 1일부터 취득세율이 기존 2~4%에서 1~3%로 줄어든다. 그동안은 백화점 바겐세일처럼 부동산시장을 살리기 위한 긴급처방으로 단기간 감면정책을 써 ‘찔끔정책’이라는 힐난을 받았다면 새해부터는 영구적으로 감면해주는 방안이 시행된다. 주택가격이 6억 원 이하는 취득세율이 기존 2%에서 1%로 50% 줄어든다. 6억 원 초과~9억 원 이하 구간은 그대로 2%지만, 9억 원 초과 주택은 4%에서 3%로 낮아진다. 다주택자의 경우 기존에는 4%의 세율이 붙었지만 1주택자와 똑같은 적용을 받아 상당한 수혜가 예상된다.

하지만 지난 8·28 대책에 포함돼 발표된 이 방안은 그 시기로 거슬러 올라가 소급 적용하기로 함에 따라 새해 시장을 부양하는 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 시장에 효과가 벌써 반영됐기 때문이다.

그렇다 해도 새해에 집을 사려는 수요자에게는 절세할 수 있는 기회다. 3억 원짜리 주택을 살 경우 기존에는 취득세(지방교부세 별도)를 600만 원 냈다면 이제 300만 원만 내면 되기 때문이다. 다주택자라면 1200만 원에서 300만 원으로 줄어들기 때문에 900만원의 절세효과를 보게 된다. 다주택자에 대한 양도세중과세 폐지 국회 통과는 여전히 오리무중이지만 일단 한시적으로 1년간 유예연장 가능성이 높다.

# 입주예정 물량 증가

입주예정 물량은 주택시장 흐름을 좌우하는 중요 변수다. 주택공급 물량이 늘어나면 전세·매매가격은 안정되지만 반대로 공급물량이 줄어들면 전셋값은 바로 상승하게 되고, 매매가격도 상승압박을 받게 된다.

다행히 새해 입주예정 물량이 지난해보다 늘어나 전세시장 안정에 큰 도움이 될 것으로 예상된다. 닥터아파트는 2014년 전국 아파트 입주물량을 지난해 19만 3552가구보다 43% 늘어난 27만 7404가구로 집계했다. 전국 아파트 입주물량은 2010년 30만 1746가구를 기록한 이후 2012년과 2013년엔 각각 18만 9572가구, 19만 3552가구로 크게 줄었다. 입주물량이 20만 가구를 밑돌아 극심한 전세난의 원인이 됐다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

2014년 수도권 입주물량은 지난해보다 2만 5878가구 증가한 11만 5991가구로 조사됐다. 서울은 지난해 2만 4851가구보다 48.3% 늘어난 3만 6877가구가 준공될 예정이다. 한국감정원은 입주물량 증가 등으로 새해 전셋값은 지난해 4.26%보다 낮은 약 3% 오를 것으로 전망하고 있다. 곽창석 ERA코리아 소장은 “입주 아파트가 늘어나면 전세시장은 안정되는 효과가 크다”면서도 “다만 전세에서 월세로 전환하는 물량이 많아 전셋값 상승현상은 여전할 것”이라고 전망했다.

# 분양물량 급증

2014년 분양시장은 공급물량이 급증한다. 닥터아파트가 최근 주택건설사 202곳을 대상으로 ‘2014년 주택 공급계획’을 조사한 결과에 따르면 새해 분양물량은 총 17만 3868가구에 이른다. 이는 12만 4929가구였던 2013년 분양계획 물량보다 39.1%나 늘어난 규모다.

권역별로는 수도권이 7만 8841가구, 5대 광역시가 3만 1684가구를 비롯해 지방이 6만 3343가구 공급 예정이다. 지방의 경우 지난해 계획 물량보다 78.9%나 많다. 서울은 지난해보다 51.39%가 증가한 1만 7452가구가 새해에 공급될 주택 물량이다. 이중 재건축 8370가구, 재개발 5535가구 등 정비사업 분양 물량이 전체의 79.6%(1만 395가구)를 차지한다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 2014년 부동산시장에 대해 “경제성장 등 실물지표가 개선되고 저금리 기조가 당분간 이어진다면 부동산 구매력이 살아나는 계기가 될 것”이라며 “다만 수도권은 침체기가 길었던 만큼 어느 정도 회복세가 예상되지만 지방은 공급물량 과잉 등으로 조정기에 들어갈 수 있다”고 내다봤다.






2014년 코스피 2200~2400 간다


뉴스1 2013-12-29 10:29


2014년 말(午)의 해 증시가 말처럼 뛰어줄 것인가.
증시가 서 있는 지판이 약하다 보니 전망하기 힘든게 사실이다.

그래도 주요 여의도 증시 전문가들은
말의 해 증시를 '상승'에 베팅했다.

터닝포인트' 에 의견을 준 여의도 증시전문가들의
예상 코스피 지수는 2200~2400선.

이들이 첫손에 꼽은 터닝포인트는
글로벌 경기의 본격적인 회복세와 정부의 경제활성화 기조다.

미국 중앙은행의 양적완화(QE)축소라는
유동성 변수가 있지만 경기변수가 결국 이기리라는 베팅이다.

수급도 청신호가 예상됐다.
이같은 흐름에서 이들 전문가들은 그동안 소외됐던
조선주와 화학주 등에 관심을 기울일 필요가 있다고 진단했다.

다음은 주식고수 10인이 내다본
2014년 증시 전망을 그대로 옮긴 것이다.


◇이종우 아이엠투자증권 리서치센터장 / 2250, 운송, 화학, 조선주

2년 동안의 박스권이 조금 더 넓어지는 형태가 될 것으로 전망된다. 경기 모멘텀이 유지되고 선진국 금융완화 정책이 계속되는 상반기가 상대적으로 유리하다. 다만 주가가 계속 올라갈 정도로 이익이 발생하지 않는 점이 걸림돌이 되고 있다. 지수의 범위는 1800~2250 정도로 예상된다. 운송주와 화학,조선주를 권하고 싶다.


◇이준재 한국투자증권 리서치센터장 / 2250이 코스피 적정, 우상향 추세

2014년 유동성 환경은 한국 증시에 우호적일 전망이다. 증시키워드는 3가지다. 첫째 채권 강세가 막을 내린 가운데 외국인과 연기금의 주식 매수가 지속되고(Money move), 둘째 선진국 경기회복이 본격화되고(Recovery) 셋째 경기 민감 섹터의 실적 개선도 예상되고 있다(Turnaround)는 점이다. 우리가 보는 2014년 적정 KOSPI는 2250p이다.


◇김태규 사주명리학자 / 2250, 10월경 시장 요동에 대비

코스피 상한선을 2250으로 본다. 글로벌 경기회복, 정부의 경기부양책도 상승 원동력이 될 것이다. 하방요인은 미국의 양적완화 중단이다. 가장 중요한 투자포인트는 환율이 될 것이다. 외인의 대량 매수가 있을 경우 추격매수는 자제해야 한다.




◇김철범 우리자산운용 CIO / 2400, 유동성, 실적 호전이 관건

2014년은 경제가 더 좋아질 것이다. 기업실적과 경기 모멘텀도 굉장히 증시에 긍정적이다. 외인이나 개인들의 수급도 우호적으로 전망한다. 그간 우리 증시는 외인들이 주식을 사도 국내에서 손바뀜이 일어나지 않아 오르다 주저 앉았는데 실적이나 유동성 여건이 좋아진다면 이런 부분들이 해결돼 2400까지 오를 수 있을 거라고 본다.


◇조익재 하이투자증권 리서치센터장 / 2350, 조선, 화학 추천

우리 경제에 영향을 많이 미치는 중국이 뚜렷한 회복 기조를 나타내고 있지 않다는 점이 변수가 될 수는 있지만 지수는 지속적인 외인 수급 등으로 2350까지 오를 것이다. 지수에 부담을 준 원화 강세도 1분기 이후 완화될 전망이다. 글로벌 경기회복에 맞춰 경기민감주를 추천한다. 특히 조선이나 화학 업종은 비중을 확대하는 것이 좋을 것 같다.


◇홍성국 KDB대우증권 리서치센터장 / 2300, 은행, 조선, 기계

세계 경제가 더 나아질 것이고 채권금리가 올라 상대적으로 주식 매력이 높아질 수 있다. 주식투자하다 시장에서 빠져나간 84조원 정도의 자금이 부동산 거래활성화와 맞물려 시장으로 들아올 것이다. 2014년 코스피는 2300에 도전할 것으로 보인다. IT주나 올해 소외됐던 은행, 조선, 기계주를 눈여겨보는 것이 좋겠다.


◇구재상 케이클라비스투자자문 대표 / 2200, 조선, 화학, 반도체

2000선을 기준으로 10% 정도 증시가 오를 것으로 본다. 미국의 양적완화 규모 축소나 2014년 하반기에 뒤따를 금리인상 등이 변수가 될 수는 있겠지만 10% 정도는 오를 전망이다. 조선, 화학, 태양광, 반도체, 내수주를 추천한다.


◇이채원 한국투자밸류자산운용 부사장 / 상승세, 유틸리티, 기업가치에 집중

가치투자에 따라 지수 상단을 예측하지는 않지만 상승세로 전망한다. 수익률갭 분석을 해봐도 코스피는 여전히 채권에 비해 저렴한 수준이다. 정부의 경제활성화 기조가 예상되면서 상반기 내수경기가 크게 회복될 것으로 예상된다. 유틸리티주와 경쟁력 높은 기술주, 자동차주 등이 강세를 보일 전망이다. 양적완화 축소 등 대외이슈는 투자를 현혹하는 요소다. 수급보다는 기업의 펀더멘탈에 집중하라.


◇박건영 브레인자산운용 대표 / 2350, 유통주, 경기회복 수혜누리자

글로벌 경기 및 내수경기 회복이 2014년 증시에 힘을 실어줄 것이다. 美 연준의 출구전략과 유럽·중국의 경기회복 지연 등은 위험요인이다. 코스피는 저평가 상태이기 때문에 2350선까지는 상승이 가능하다. 부동산 가격상승에 따른 자산 효과로 수혜를 받는 유통주와 내수 경기 회복에 따른 은행업종을 추천한다.


◇김영일 한국투자신탁운용 최고투자책임자 / 2350, 수출주, 미국·유럽 주목

2014년 증시는 유럽·미국의 경기회복과 중국의 안정화 덕분에 성장이 가능할 전망이다. 기업들의 실적도 10% 이상 개선되면서 코스피도 2350선에 무난히 입성할 것이다. 자동차와 IT 등 수출주들의 주가전망이 밝다. 내수주도 올해보다는 개선될 수 있다. 미국과 유럽의 경기회복 모멘텀을 주시하라.

코스피 전나 오르네여

와우~~ 역시 멋짐.


내 전 사랑했던 연인.

코스피 정말 멋지다.

이기세 그대로 턴하게.


멋진.~~ 대형 호재한번 떠주면.

얼마나 좋을가.~~~

상한가한번 치게.


12 월에 2100은 그냥 돌파 허것다


부동산 시장도 덩달아 춤추는 겨~~