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일본의 거품붕괴와 부동산 비교

일본 동경의 땅면적은 서울 면적의 3.5배에 해당되고

서울기준 동서남북으로 구리, 인천, 용인, 파주까지의 거리정도입니다.

주택문제와 신도시 실패 사례로 자주 등장하는 다마신도시

도쿄 외곽에

땅값이 비교적 저렴한 농촌의 모습을 지녔던 인구3만명 수준의 조용한 전원지대가

도쿄 중심부의 인구 집중화와 주택문제를 해소하고자 출발한 것이 다마신도시입니다.

다마 신도시가 부동산가격의 절정기인 1989년 20평대 다마 신도시 아파트가 9억6천만원에 분양하였으니

우리나라로 치면 기흥. 오산이나 양주 옥정인접의 아파트 25평을 이정도 금액에

분양하였다는 얘기입니다.

1985년 플라자 합의 이후 엔고의 영향으로 인한 수출 부진을

내수를 부양시키기 위한 파격적인 금리인하를 단행하는데

이로 인해 부동산 폭등을 불러오고

1987년 한해에만 도쿄의 땅값이 약70% 가까이 폭등하고

1986년부터 1990년까지 일본 6대 도시 땅값이 3배이상 상승하는 것과 같은 맥락입니다

1984년 일본1인당 소득(GNI)이 1만불을 넘어갑니다.

그리고 3년만에 2만불에 도달하고 5년이 지난뒤에 3만불을 넘어갑니다.

10년만에 일본의 국민소득이 상상을 초월할 정도로 상승하고

그리고 3년이 지난 후 4만불을 돌파하고 내리막길을 걷습니다.

95년 일본이 4만불을 돌파하는 시점,

그 해 처음으로 우리나라는 1만불을 돌파하고

2013년 올 해 24000만불을 달성하는데 바로 이때가 일본의 부동산가격의 정점기와 비슷한 시점입니다.

도쿄23구의 인구는 900만명정도, 그 인근까지 포함하면 1500만명정도의 인구분포를 이룬다고 말하면

무리는 없을 듯합니다.

서울인구는 1000만명이 넘어가고 그 인근의 인구를 포함한다면 도쿄도의 인구를 넘어가고 최소한

비슷한 수준은 될 듯합니다.

그런데 땅의 면적은 도쿄의 절반에도 미치지 못합니다,

즉 인구밀도가 높다는 의미입니다.

한국과 일본의 1인당 국민소득의 차이는 1.8배

소득 기준으로 보았을 때 한국과 일본의 지가 차이 역시 1.8배가 정상이라면

도쿄의 지가가 현재 평균 평당5000만원이라면 서울의 땅값은 평균2800만일 때

도쿄와 서울의 부동산 가격이 동일하다고 얘기할 수 있을 것입니다.

다마신도시의 가격 하락은 부동산 거품이외에 인구노령화, 젊은 인구의 도심회귀를

가장 중요한 요인으로 전문가들은 보고 있습니다.

자산 디플레과정을 거치면서 일본의 도시계획은 지역 균형의 분산정책에서 도심회귀 정책으로

돌아오고 있습니다.

이유는 간단합니다

인간이 생활하기에 편리한 요소들이 적재적소에 배치되어 있고 글로벌 환경에서의 경쟁력 때문입니다.

부동산 가격 거품이 해소하는 과정에서 일본 부동산 가격의 추이를 살펴 보면 이는 분명합니다

그런데 노무현 정부 들어 와서 지방 균형적인 개발 정책으로 인해 추진해 나갑니다

중앙과 지방과의 지역 불균형을 해소하기 위한 지방 분산화 정책만으로는 실패할 수 있다는 것을

일본의 부동산 가격 변화를 살펴보면 정확히 알 수 있습니다.

1989과 1990년은 일본 부동산 시장이 절정기로 치달리고 있었던 시절에

그들의 1인당 국민소득이 2013년 우리나라 1인당 국민소득 24000만불과 거의 비슷합니다.

다마신도시 20평대 아파트 가격이 1/4 토막이 났으니 현재는 2억에서 2억5천만원정도

한다는 얘기입니다.

우리나라로 다마 신도시 부근의 기흥의 32평형아파트 2013년 국토해양부 아파트 실거래가는

2억7천 만원에서 3억원을 조금 상회하는 가격을 형성하고

일산신도시의 아파트들 역시 이와 비슷한 가격을 형성하고 있습니다.

다마신도시는 부동산 고점대비 1/4토막이 났으니 앞으로도 지금가격에서

우리 아파트는 반토막이 더 나야 한다는 내용입니다.

1971년부터 입주를 시작한 다마 신도시는 초기 입주한 주민들과 함께 쓸쓸히 늙어가고

새로운 젊은층이 접근하지 않는 도시로 변모하고 있습니다.

그런데 우리의 1기 신도시와 그 이후에 형성된 신도시 역시 그러할까?

자료는 그렇지 않은 것으로 나타납니다.

우리나라의 1기 신도시는 젊은 세대가 꾸준히 유입되고 있습니다.

그 이유는 주거비용이 저렴하고 자족 도시의 기능을 갖춰가며 서울의 출퇴근 비율이 줄어 들고 있고

고령화 비율이 전국 평균보다 낮은 8%에 못미치는 것으로 국토연구원의 2010년 자료입니다.

일본의 부동산 가격이 정확히 얼마이고 현재는 얼마인지를 알 수 있는 정확한 자료가 없기에

분석의 한계는 있을 수 있지만

일본의 6대 도시의 주거용지 가격을 보여주는 그림이고

우리 나라 부동산의 거품정도를 설명하기 위해서 부동산 대세하락내지는 폭락을 주장하시는 분의

도표를 인용한 것입니다.

일본 부동산 가격의 절정기인 1990년도 주택용지 가격을 100으로 보았을 때

2011년 가격지수를 35에서 40사이의 구간을 차지하고 있음을 확인할 수 있습니다.

그 의미는 10억짜리 주택이 4억선 이하라는 얘기입니다.

그런데 도쿄의 평균 땅값은 평당5000만원(서울은 약1500만원)을 상회하지만

아무리 작게 잡아도 평당3000만원이라고 쳐도

1990년 6대 도심지 땅값은 평당 1억정도에 형성되었다는 얘기입니다.(현재 강남의 땅값3500만원)

그때 당시의 일본의 1인당 국민 소득은 24000만불 정도 했으니 거품 유무를 여러분들이 판단하십시오

부동산 폭락론자의 글을 읽어 보시면

일본의 거품붕괴 과정으로 일본의 거품이 꺼져가는 현상만을 설명하지

일본의 거품 당시의 주택가격과 현재의 한국의 주택 가격은 설명하지 않고

단지 우리나라의 부동산도 일본과 같은 거품붕괴 과정을 겪을 것이라고만

한다는 사실입니다.

위 그래프의 가격지수 100시점에서 한국과 일본의 부동산 가격을 비교하면

일본은 32평 기준으로 평당1억원씩 32억원 현재는 16억원,

우리 나라는 현재 시점에서 서울시 아파트 평균5억원이라면 이 가격 어디에 거품이 있다는 것인지?

교묘하게 그래프만을 100으로 만들어 놓았지만 실제 가격을 비교하면 우리나라의 그래프는

일본의 1/3지점에 놓여야만 함에도 가격을 비교하지 않았고

만일 여기서 일본의 예처럼 우리나라의 주택 가격이 반이하로 폭락한다면


그분의 의견은 32평아파트가 2억원이하로 떨어진다는 의미입니다.


우리나라가 망하기를 원하는 사람이나 주장할 수 있는 내용입니다.