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PIR지수로 본 부동산 폭락의 황당함 

취득세 영구 인하는 국가 경제에 무익하다고 오랫동안 폭락을 외치는 분이 주장합니다.

어차피 집 값 거품으로 집값이 올라갈 일이 없는데 무엇 때문에

취득세를 인하하여 지자체 세수만 줄어들고

지방 재정만을 축내는 조치에 왜 정부가 발 벗고 나서는 것인지

토건업자의 압박을 정부가 수용한 꼴이라고 비판합니다

읽어 볼 가치도 없지만 그분의 논리는 이렇습니다.

취득세 인하가 되든 그렇지 않든 주택 가격은 현재의 가격이 버블이기에 소득 수준 만큼

떨어져야만 한다는 논리입니다.

소득 수준이 될 때 까지 주택가격은 떨어져야 하기에 취득세 인하조치가 무용하다는

것입니다.

“소득 수준이 될 때까지”와 "주택가격이 떨어져야“한다의 주장이 말장난에 불과한데

소득 수준이 될 때까지의 의미가 성립되려면 그 기준은

아마도 PIR로 기준을 삼을 겁니다.

그 말은 PIR기준 우리나라의 주택가격이 비싸다는 얘기일 것입니다.

건국대 부동산학과 손 재영 교수는 PIR통계를 제시하면서

아파트가 다세대, 단독주택보다 보통 비싸기 때문에 모든 주택이 아닌

아파트 가격을 분자로 쓰면 PIR 수치가 커지는 현상이 생긴다고 합니다.

 
지역별 소득보다 전국 평균 소득을 분모로 쓰면 PIR가 높아지는데

집값이 높은 동네에 사는 사람들의 소득이 전국 평균 소득보다 높을 것이기 때문입니다.

집값과 소득의 평균을 쓰는가, 중위값을 쓰는가에 따라서도 PIR가 다르게 나옵니다.

 
그러면 여러분들은 주택 가격이 비싸다를 주장하는 분들에게 질문을 하십시오

그러면 우리의 집값이 비싼 정도를 이렇게 대답할 겁니다.

우리나라의 PIR지수 대비 몇 배이다를 얘기하고 선진국과 비교하는 방식을 통해 우리나라

의 집값의 거품정도를 비교합니다.

또한 논문은 PIR가 계산방법에 따라 얼마나 다르게 나오는지 연구해 잘 보여주는데

같은 자료를 써도 2010년 전국의 PIR는 계산방법에 따라 4.0에서 7.1까지

다양하게 나옵니다

서울과 수도권의 PIR도 각각 9.0~17.6, 6.4~11.4의 넓은 범위에 걸쳐 있다고

손교수는 얘기합니다.

한 경제연구소는 이 중 가장 높은 PIR 수치를 뽑아서 가격거품의 증거라고 주장했고

그러면서 계산방법에 따라 그 수치가 절반 가까이 떨어진다는 사실에는 눈을 감는다고

합니다.

오늘자(2013.11.09) 국토해양부 실거래가 아파트 가격입니다.

강남의 도곡 렉슬아파트 32평형 아파트 실거래가 2006년 건축 10억3천5백만원

마포구 상암동 월드컵6단지 32평형 2005년 아파트 실거래가 5억5천만원

도봉구 쌍문동 e편한세상아파트32평형 실거래가 3억4천5백만원

고양시 고양동 푸른마을 10단지 32평형 2009년식 1억8천5백만원

화성시 병점동 임광그대가 2007년식 32평형 1억7천5백만원

목포시 상동 호반리젠시빌 2002년식 32평형 1억3천6백만원

그 외 32평 이하 매매가격 1억 이하짜리 아파트가 지방에는 부지기수입니다.

얼마나 떨어져야 집값이 바닥일까요

여기에 나오는 아파트 가격을 보시고 어떤 생각이 드시나요

1억에서부터 10억까지의 아파트들입니다.

거품이 많이 끼여 있나요?

무엇이 거품이라는 것일까요

그렇다면 이분이 주장하는 주택가격 거품의 기준은 강남의 아파트 내지는 서울, 수도권의

고가 아파트를 대상으로 하는 것일까요

만약 그러한 주장이라면 한심한 정도를 넘어 자본주의 경제 체제를 부정하는 것과 다를

바가 하나도 없는 것은 아닐런지요

아니면 PIR기준을 우리나라 평균 소득에 맞추고 강남의 집값과 비교하는 방식으로 강남의

집값대비 거품유무를 대한민국 전체인양 호도 하고 있는 것은 아닌지 모르겠습니다.

위의 아파트 기준은 4인 가족이 거주하는 아파트를 기준으로 하였으니 소득도 4인

기준으로 환산하면

2012년 1인당 GNI는 2만2708달러

22,708 × 4 = 90,832, 90,832×1,064(환율 2013.11.9) = 96,645,248원으로(96,650,000

원으로 계산)

강남구 도곡동 아파트 PIR은 10.70

마포구 상암동 아파트 PIR은 5.69

도봉구 쌍문동 아파트 PIR은 3.57

고양시 고양동 아파트 PIR은 1.91

화성시 병점동 아파트 PIR은 1.81

목포시 상동 아파트 PIR은 1.40

만일 PIR이 아파트 가격의 절대 기준이라면 PIR 3.57∼1.40인 아파트는 날개 돋친 듯

팔려야 하는데 국토해양부 실거래가에서(2013.1분기) 확인되는 것처럼

PIR 10.70인 강남구의 아파트는 152동 거래

PIR 1.40인 목포시 상동 아파트는 107동이 거래 되었는데

만일 위 논리에 의하면 강남구의 아파트는 전혀 거래가 안되고

목포시 상동은 거래가 폭증하여야 함에도

강남구의 거래 건수 보다 적은 것은 무었을 의미하는 것일까요?

그것은 부동산의 가격은 단순이 PIR 몇 배에 결정되는 것이 아니라

어느 곳을 사람들이 더 선호하고 기꺼이 높은 거주 비용을 지불하더라도 살겠다는 생각을

가진 사람이 거주하는 그 곳의 부동산의 가격을 결정하는 요소라는 것을 뜻합니다.

따라서 평균 PIR은 어느 곳의 부동산의 가격을 결정짓는데 아무런 기준이 될 수 없으며

 어느 특정한 곳의 부동산 가격은 평균 PIR 보다는 그 곳에 거주하는 사람들의 PIR 및 거주

 환경이 그 곳의 부동산의 가치를 결정짓는다는 것은 국토교통부 실거래가로 확인이 되는 것

 입니다.

그리고 이것은 누구나 다 알고 있는 사항입니다.

그러니 더 이상 평균 PIR을 가지고 주택가격이 비싸니 싸니 말장난을 그만합시다.

 그렇게 평균 PIR을 맹신하신다면 그렇게 주장하는 님들께서 목포시 상동의 아파트를 매수

 하여 떼돈을 벌어야 하는 것 아닐까요