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                     아파트 버블과 주택 가격

 

연대 송도 부지는 약18만 6천 평입니다.

특혜 논란이 불거진 적도 있었으나 인천시의 신도시 개발 사업의 성패가 인프라 유치라는

고육지책으로 인해 송도 부지를 조성원가 금액으로 분양받을 수 있었고

2009년 의료. 바이오 단지의 조성원가가 평당158만원으로 평가되면서 송도 연세대 부지는3천억에

육박하는 금액이고 아마도 현재의 조성원가로 따지도 엄청난 금액이 될 것임은 분명합니다.

 

2000년대 초 공급주택 택지 조성원가가 대략 320만원에 분양 되었으나

현재의 송도 신도시 분양가가 4억 초반정도에 분양된다면 평당900만에서 1000만원 내외에서 공급받는

것으로 추정할 수 있습니다.

 
오늘 자 신문에서는

토지 주택 공사가 택지 사업 부진으로 보상 후 장기 미착공 ,

조성 후 미 매각, 판매 후 연체 등으로 46조원이상의 돈을 회수하지 못한다는 소식이 들려오는 것은

아파트 시공업자는 이익이 되지 않는 곳에는 분양할 수 없다는 현실인식이 내포되어 있고 이 상황이

지속된다면 아파트 공급에 재앙이 닥쳐올 수도 있음을 암시합니다.

 

LH공사의 부채규모는 향후 저렴한 택지 공급과 공공 임대 주택의 현실을 우리에게 알려 주고 있고 저렴한

분양가는 점점 더 멀어진다고 하는 사실에 직면할 것이고

아직도 고분양가 논란에 휩싸이고 있는 상황입니다.

 

또한 우리나라의 내년도 국가 예산은 2013년 대비 4.6% 증가한 대략 357조원을 책정하고 있지만 복지,

국방, 공무원 임금 등 경직성 예산을 뺀 금액으로 어떠한 사업을 벌일 수 있을지 궁금하고

국가 예산만으로는 주택 공급 한계를 알 수 있습니다.

 

 

많은 분들은 표준 건축비는 그렇다 치고

땅값을 한 푼도 들이지 않는 맨땅에 조성된 택지를 어떻게 평당 900만원씩에 분양되는지

의구심을 가질 수있고 설사 900만원에 분양된다 하더라도 어떻게 4억 초반의 분양가가 책정되는지

의아해 하십니다.

위 사실이 맞는 것이라고 한다면

서울 시내에 땅값이 평당1000만원 이상을 하는 현실에서 땅값을 내리지 않는 한,

건축업자가 자기 이윤을 감소하지 않는 한,

신축 아파트 4억 이하의 분양은 힘들다는 것을 우리에게 알려 줍니다

 

재개발이나 재건축사업을 진행할 때 사업비용으로는

조합원 이주에 따른 이주비 이자를 지급하고

이주, 철거, 아파트 신축 등의 진행에 평균적으로 약40개월이 소요되고 조합원 평균 아파트 전세금

평균2억 원을 산정하면 조합원 아파트를 짓는 곳에서는 6%의 금리를 지불합니다.

위 금액으로 환산하면 1가구당 3천 만원 이상의 이주이자가 발생되고

이것을 강남 은마 아파트에 대입하면 한가구당 1억2천만원의 이주비 이자가 발생합니다.

 

그리고 건물 철거, 경계측량, 수도 전기 가스 철거 및 재설치, 토목 공사, 조합비, 외주 용역비(감정평가

수수료, 정비사업 전문 관리비, 교통 영향 평가 용역비, 정비기반시설 용역비, 안전진단 용역비, 정비계획

용역비, 소음진동 용역비 등),

 

각종 부담금(광역 시설 부담금, 학교용지 부담금, 상수도 분담금, 하수도 분담금, 도시가스 시설 부담금

등),제세공과금( 보존 등기비, 재산세 등),

기타 경비 (광고 선전, 분양보증 수수료, 민원처리비, 결손처리비등, 견본 주택 건립비 등),

 

위 항목에서 일반 아파트 건립시 제외되는 항목은 건물 철거, 수도, 전기, 가스 철거, 조합비, 감정평가

수수료, 정비 사업 전문 관리비, 안전진단 용역비, 정비 계획 용역비등은 제외되지만 나머지 항목은

전부 다 부담하는 비용입니다.

 

송도 신도시의 경우 쾌적성을 유지하기 위해 용적률을 157% 적용하면

32평 아파트 한 채 짓기 위한 땅으로 약20평정도가 필요하고 땅 값으로 1억8천만원이

필요하고

표준 건축비 17000만원 합하면 최소 35000만원 분양가가 책정됨을 알 수 있습니다.

 

그러면 혹자는 주장합니다.

나머지 금액은 거품인 거 아닌가요라고

물론 거품일수도 있지만

자본주의 시장 경제 체제에서 각 기업이 갖는 노하우,

분양에 따른 기업의 리스크 위험,

장부상에 나타나지 않는 도로 등의 기반 시설에 대한 프리미엄등이

분양가 속에 포함되어 있다고 보시면 될 것입니다.

 

 

또한 어느 분들은 반문합니다.

신축 아파트 가격이 정해지면 그 후의 건축물은 건축물의 감가가 진행되니 신축아파트 가격은 지속적으로

떨어져야 한다구

그러면서 한 술 더 떠 매년 3% 의 감가율을 적용하면

10년 후, 20년 후 등의 계산법을 동원하여 그 가격 이하라면 매수할 의사가 있다고 주장합니다.

이 방식대로 아파트 가격을 적용시키면

4억 원에 분양하는 신축아파트가 10년 후에는 2억8천만원이 되어야 한다는 논리입니다.

 

 

가까운 과거 속으로 들어 가보시죠

2000년 대 초반의 땅값과 현재의 땅값은 다릅니다.

왜 다를까요?

 

다시 송도 신도시 이야기로 들어가서 여러 가지 이유로 연세대학교 송도 부지가 평균50만원의 조성원가로

분양을 받았을 당시의 인프라 비용과 지금의 상태는 현저히 다릅니다.

 

약간의 차이는 있지만 대략적으로 송도 신도시의 주거 및 상업 용지는 약30%

그리고 나머지는 도로 , 공원, 공용 부지 등입니다.

주거 용지가 30%라는 얘기는 조성토지의 전체 중에서 30%만을 주택용지로 사용한다는 것이니 나머지

70% 는 주거에 필요한 인프라를 구축하는 것이고 누군가는 지불하여야만 하는 비용입니다.

또한 물가 상승률에 따른 제반 비용의 증가와 소득 상승률에 따른 1인당 국민소득의 평균치로의 수렴 등의

문제와 결부되어 땅값의 조성원가가 달라질 수밖에 없습니다.

 

만약 그 비용을 주택의 분양가 속에 포함되어 있던지

만약 포함되어 있지 않았다면

분양 받은 사람은 무형의 이익을 취했다고 말할 수 있는 것입니다.

그렇지만 언젠가는 그 편의 시설을 이용하는 사람들이 부담하는 것이고 누군가는

부담하는 비용인 것입니다.

 

강남의 신도시 역시 초기의 분양가, 초기의 분양가는 그때 당시의 현재가치를 의미하기에

사람 수가 늘어나고 중앙정부에서 인프라의 비용을 지불했든 그 누가 지불했든 혜택을 보는 사람이 있다면

그 누군가가 마땅히 지불했어야 하는 비용인 것이고

편의시설 등의 증가로

주거 하고픈 욕망이 지속되어 진다면 일정한 소득과 소비를 창출할 수밖에 없는 사람들로

채워지는 것이 경제 이치일 것입니다.

 

조성원가가 1000만원 안에는 우리가 알든 알지 못하든 누군가는 지불하는 것이고

땅 값에 이미 포함된 금액인 것이고 그것이 바로 현재 가치로서의 땅값인 것이겠죠

과거의 고분양가 논란은 아마도 건설업체가 미래 가치의 수익까지도 시공사가 분양 가격에 포함되었기에

그와 같은 논란이 되었음은 분명해 보입니다.

 

 

버블이라는 단어 자체가 실존하는 사물자체를 가리키는 명사가 아니라 사람의 심리 지수를

표현한 추상명사라고 한다면 실체가 존재하는 대상과 일치시키려는 순간 오류에 범한다는 사실을 알게 됩

니다.

그러다 보니 버블은 볼 수 있는 물건이 아니다 보니 숫자로 표기될 수 없는 것인데

수치로 객관화시키려고 합니다.

물가 상승도 같은 추상명사이지만 재화의 가격을 확인할 수 있고 그 확인된 가격을 비교하는 것이기에 물

가가 비싸다 싸다를 얘기할 수 있을 뿐입니다.

 

그런데 버블은 추상명사의 기준값을 어디에 둘 것인지

그리고 그 기준을 제시해야지만 버블이 존재하는지 안하는지를 알 수 있을 것입니다.

그런데 버블의 기준이 무엇일까요

이 버블은 재화가 아니라 개개 사람의 심리지수입니다.

그런데 이 심리지수의 어떤 것을 기준할 것인지가 나와야 하는데

버블이라는 거 자체가 거주하고픈 심리에서 나오는 가치라고 한다면

버블의 기준값이 고정될 수 없음은 분명합니다.

 

 

강남과 강북 그리고 서울과 수도권의 아파트 가격의 싸고 비싸고의 문제의 핵심은

바로 거주하고픈 심리에서 나오는 문제이기에

이것은 복잡한 문화 현상을 표현할 수 있고,

미래 가치, 기본적 인프라, 희소성, 소득, 그리고 인구 밀도 등 몇 가지 변수만을 가지고

아파트 가격의 버블 유무를 논할 수 없음은 분명합니다.

 

내가 지불할 돈과 소득이 있다면

그리고 리스크까지도 내가 감당할 수 있다면

어느 누구도 버블을 단정할 근거는 없습니다.

 

돈 가진 사람을 시기하거나 질투하지 않습니다.

거기에 도달하기 위해 부러운 마음으로 노력을 해 봅니다.

노력해도 도달되지 않는다면

그것이 저의 한계일 것이고.....

그래도 혹시 모르죠

예전부터 강남이 부의 상징이 아니었듯이

미래에도 강남이 부의 상징이 아닐 수도 있으리라는

그래서 내가 사는 곳이 부의 대명사가 될지를.......