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자산 시장 즉 부동산 시장 과 주식시장이 일시적으로는 디커플링이 일어나도 장기적으로는 동행한다는 전제하에서

주식시장이 박스권을 돌파하고 상승추세로 올라섬으로 인해


부동산 시장도 곧 본격적인 상승 추세로 돌아 설것으로 예측 합니다.

부동산 시장은 주식시장에 6 개월 후행한다고 말을 합니다.

하지만 최근에는 동행하거나 때때로 선행하는 경우도 있습니다.

시대가 변하니 별일이 다 생깁니다.

후행할지 동행할지는 모르지만
주식시장이 상승으로 박스권을 돌파한 이상

부동산 시장도 상승으로 전고점을 돌파 할 것 입니다.

이에따라 올 하반기가 상승 의 분수령이 될 것입니다.


문제는 부동산 시장이 상승으로 방향을 틀어도

전고점 즉 2006 년 하반기의 고점을 돌파할 수 있냐는 것입니다.

2016 년에 생산 활동 인구가 정점을 치므로서

아직 일본식 장기 하락세가 오지 않았고 마지막 불꽃놀이(최고점)가 남아 있다는 주장 입니다.


물론 2016 년이 지나도 계속 부동산 경기가 상승할 것이란 주장도 있습니다

첫째 지금이 일본식 장기하락기라면

매매가뿐만이 아니라 전세가도 같이 하락해야합니다.

물론 조금 더 전세가의 추이를 살펴 보아야겠지만

전세가가 하락할 것으로는 보이지 않습니다.


전세가는 수요 공급을 정확히 반영합니다.

투기 세력이 붙을 가능성이 없습니다.


따라서 전세가가 지속 상승한다면 아직 실 부동산 수요가 살아 있다는 것입니다.


둘째, 일본식 장기하락세라면

지방이고 수도권이고 모두 하락세를 보여야합니다.

하지만 현재 저평가 되어 있는 지방 및

세종시 주변은 상승하고 고평가 되어 있는

서울과 수도권은 보합세 일부지역은 상승세에있습니다.

따라서 지방의 매매가가 하락하지 않는한 일본식 장기 하락세는 아닙니다.


세째, 일본식 장기하락세라면

주식시장도 끊임없는 하락세를 보여야합니다.


일본이나 미국도 버블붕괴가 일어나자부동산 시장뿐만이 아니고

주식시장도 동시에 급격히 하락하였습니다.

따라서 한국이 일본식 하락세에 있다면

박스권을 돌파하여 상승추세로 돌아서기는 힘듭니다.


네째, 소득대비 통계로 보나 주택구매력지수등으로 보면

서울과 특히 강남이 버블이 가장 심합니다.

만약 일본식 장기하락세가 온것이라면

수도권이 아니라 서울 그중에서도

투자수요가 많은 강남이 가장 많이 하락해야 하는 것이 맞습니다.


하지만 현재의 상황으로 보면
강남보다는 오히려 수도권이 더 하락하였었습니다.


다섯째, 한국은 2015 년까지는 실질 경제성장율이 3-4% 대에 이를것이고

2016 년 이후는 2 % 대로 급락할것으로 예측한 보도가 있었습니다.

만약 이것이 가능성이 높은 예측이라면 2015 년까지 경제성장율이 높은데

부동산 가격이 하락한다고 주장하기에는 모순이 발생합니다.

부동산 시장도 경제성장율의 다른 표현이기 때문입니다.


여섯째, 일본이나 미국은 생산활동인구가 정점을 치고 하락하였습니다.

물론 일보 양보하여 경제활동인구나 주택구입연령이 정점을 치고

하락하였다고 하여도 한국과는 다릅니다.

따라서 경제활동인구나 주택구입연령에 따라

하락한다는 주장은 약간 설득력이 떨어집니다.

하지만 일본과 미국의 판박이인 한국경제가 일본과 미국과는 다르게

선행하여 하락했다고는 주장하기가 쉽지 않습니다.


게다가 한국은 금융규제로 인해

미국이나 일본보다 버블이 심하다고 주장할수는 없습니다.



결론적으로 한국은 2012년 상반기에 바닥을 친것입니다.


또한 일본식 장기 하락세가 아직 오지 않았으므로

2006 년 하반기 의 전고점을 돌파하여 신고가를 기록 할 것 입니다.

그때가 대략 2015 년이나 2016 년이 될것으로 예측합니다.


그때 최고점의 가격은 현재

실거래 바닥 가격의 2-3 배가 되지 않을까 추측합니다.

바닥이 오면 매수를 해야 하는것이 정답입니다.

(정부에서 부양책을 발표하든 말든, 한은이 금리인상을 하든말든)


다만 실수요 무주택자나 큰평수 갈아타기를 하실 분들 적극 추천합니다.


지난 수년간 전세계적으로 주택가격이 폭등했습니다.


우리나라는 정부와 언론에서 합작하여

강남 대 비강남의 구도로 만들려고

집값이 엄청 상승한것 처럼 보도하고 생 난리를 쳤지만

사실 세계 평균치도 상승하지 못했습니다.
엄청난 규제를 앞세웠죠.


미국 주택시장이 침체인 이유는

돈을 갚지 못할수도 잇는 사람들에게 과도하게 대출을 해줘서

그게 문제가 되는것이고요( 서브 프라임 모기지 ),


중국은 정부에서 부동산 시장이

너무 과열 되자 기간 조정을 시키는 중이고요,


일본 얘기는 더 이상 안하겠습니다.


일본과 한국은 그 상황이 전혀 다르기 때문입니다.

일본은 상업 건물에 대한 100 % 이상의

대출이 문제가 되어금융불안-부동산침체-경기하강을 겪었죠.

그러나, 우리나라는 어떤가요??

이미 오래전부터 대출이 엄격히 규제되어

부실화될 가능성은 거의 제로랍니다.

이미 4~5년전부터 수도권은 40% 밖에 대출이 안됐고,

최근에는 소득대비 대출을 더 제한하고 있지요.

일본이 100% 이상 대출을 남발한 것에 비교하면 한국은 양반이죠.

그런데도 일부 몰지각한 분들은

일본과 한국이 똑같다고 우기고 있으니..........

한국은 규제를 풀어 경기를 부양 할 겁니다.


규제를 풀지 않고서는 내년 총선 과 대선도 승리를 장담 할 수 없을 정도로 30-40 대가 대거 이탈 현상을 보이고 있습니다

지난 5 년 동안 부동산이 침체였기에

앞으로 5 년은 활기를 띠게 된다는건 다들 인지하고 있지요.



집장만 서두르세요..

환율 및 미국 일본 유럽 돈 풀기에 부동산 시장 영향 어떨까요?


새로운 마음으로 한해를 준비합니다.

아무쪼록 새해 복 많이 받으세요!!


새해 부터 환율 및 미국 재정 절벽이나 유로쪽,

일본까지 돈 풀기에 나서는것 같습니다.



앞으로 어떤 분위기(부동산, 주식 관련 자산 인플레)로

돌아 갈지 정말 어렵네요!



2013 년엔 다들 행복한 부자 되세요~~

무주택자라면 급매물을 중심으로 취득합니다.

금융 자산을 보유하기 보다는 부동산 상품을 가지고 있는 것이

여러모로 유리 할 것으로 사료 됩니다.

일본은행, 인플레 가시화될 때까지 완화조치

시라카와 마사아키 일본은행 총재는 인플레 기대감이 가시화될 때까지

일본은행이 완화 조치를 계속할 것이라고 밝혔습니다.


시라카와는 잇따른 양적 완화 조치에도 불구하고

일본 내수가 여전히 하락 위험에서 벗어나지 못하고 있으며

유로존 위기와 중국 경제 둔화가 지속될 가능성을 지적했다.

일본 정부도 성장 잠재력을 강화하기 위해 적극적으로 움직일 것을 기대한다며 정부가 강력한 규제 완화와 기업 비즈니스 장려를 통해

경기 확장의 발판을 다져야 할 것이라고 강조했습니다.


그러면서 성장 보강책과 임금 상승 유도 등의

실질적인 정책 변화를 이루는 것이 필요하다고 지적했습니다.