직장 동료와 부동산 담소를 나누다가 오랜만에 부동산 단상을 해본다. 자금 동원능력이 있는 동료 인데 집값의 향방에 대해서는 크게 자신감이 없다. 자금을 동원 할 수 도 있을 법한 처지에 놓인 사람이지만 무리 혹은 이렇게 해서 사면 오를까라는 기대감이 퇴색되어 있는듯 했다.
예전에 부동산은 문화다라는 말을 한 적이 있다. 내가 본 시각에서는 행동경제학과 심리 그리고 정치적 입김이 주거시장을 상품으로 형성하기 때문이었다. 물론 수급의 불균형을 포함해서 말이다. 그런데 부모세대에서의 자가주거에 대한 강한 집착과 부동산 중 가장 안전 자산이라고 생각했던 주거시장이 상품가치를 잃어가며 최대의 만족도를 가졌던 환금성 부분에서 조차 자리를 잃었다. 환금성이 강해 아파트가 특별한 Exit 전략이 필요없지 않았던가? 작금의 주거시장에 환금성에 대해 의문을 던져야 한다.
부동산에 왜? 주거 시장에서의 단연코 꽃은 아파트 시장이었다. 그러다가 재건축에서 재개발로 비아파트 시장까지 붐이 일어 새로운 광풍을 일으켰다. 왜 일까? 지금 시장과 다른점은 무엇이었을까?
첫째, 미래가치나 미래의 불확실한 변동성의 방향성이 항상 양(+)의 값이었다. 시간의 흐름이 항상 시세차액을 가져다 준다는 강한 믿음이 확신으로 가득차 있었고 과거의 IMF 이후 학습효과가 확신을 더욱 견고하게 바쳐주고 있었다. 지금은 심리적으로도 음(-)의 방향의 인식이 강하다. 심리의 균형점이 반전
둘째, 시장을 흔들 개발공약 또는 소재의 부재. 시장논리 보다는 정치판의 개발이라는 미명하의 시장개입이 강한 입김을 불어 놓는 시장이었고 개발이라는 핑크빛 아우라가 모두를 들뜨기에 충분한 환경이었다. 정치의 시장개입이 시장을 혼란을 가중시켜 수급의 불일치만으로도 돈을 벌 수 있었다. 하지만 지금은 시장을 흔들어 놓을만한 틈이 없다.
세째, 물리적인 수급의 조건에 앞서 심리적인 수급(공급자와 가수요)이 맞아 떨어지는 장세였다. 가수요가 시장을 받쳐주는 힘이었다. 실수요 시장으로의 개편은 상징성이 크다.
네째, 희소성의 원칙이 시장에 신앙심을 심어 주기에 충분했다. 거품의 유발원인은 초기 재개발, 재건축 이었으나 희소성 보다는 반복의 시장이 되어 버렸다. 꼭지가 높은 시장에서 평균이 높아진 꼴이 되어 버렸다. 상대적 비용이 높아 상품 가치대비 매력도가 작아 참여자가 들어올 틈이 적음.
다섯째, 시장의 리스크를 막아 줄 법적 장치나 제도가 미흡했던 반면 자급의 유입속도와 개발 진행기간의 더딤이 시장을 안심 시키기에 충분했다.
여섯째, 환금성 좋아 치고 빠지기에 그만인 장세
일곱째, 레버리지에 강한 단타시장
앞으로 왜 시장의 전반적인 상승 회복이 힘들까?
1. 소유 보다는 주거의 질을 선택하는 합리적 인식변화
2. 주거겸 투자수단(시세차익)으로서의 상품가치가 떨어졌다.
3. 매도자 매수자간의 심리적 수급의 균형이 깨졌다. 모두가 한방향 게임이다.
4. 임대 수익률이 떨어져도 시세차익이 보장되면 가수요가 붙지만 상품가치를 잃음. 지역가치 대비 고평가
5. 시세 차익이 생긴다면 전세를 놓아도 구매층이 두터워 지겠지만 세입자로부터 받은 전세금을 돌릴 대안투자처가 없다.
6. 전세가 없어지면 전세 상승분만큼의 원세전환과 월세전환률이 계속 올라 임대사업용 구매층이 늘어 가격상승 및 시장경쟁을 촉발 시키겠지만, 정부의 주거안정대책의 한계는 대출 알선 및 금리 조절 정도 등으로 혼재되어 있는 자가주거시장과 임대시장의 경쟁에 불을 지피지 못함. 전세대출 등 금융지원이 개인 임대 시장의 수익률 저하 및 방해요인으로 작용됨.
7. 지역가치, 사용가치가 강한 시장이기에...
잠시만 생각해봐도 너무 많은 이슈들이 얼키고 설켜있어 풀기가 쉽지가 않습니다.
주택은 필요하면 무리하지 않는 범위내에서 가족의 행복한 공간을 마련하는 의미로서 마련하시라 말하고 싶습니다. 작금의 주거시장은 무형의 부가가치를 위해 심사숙고 하는 것이 어설푼 투자전략 보다 앞선다고 말하고 싶습니다.
이말 들으면 이게 맞는것 같고, 저말 들으면 저게 맞는것 같을 때에는
투자는 자신의 몫이며, 책임도 자신이 져야한다는 사실만 생각하시기 바라면서... ㅎㅎ
부동산에 돈이 몰린다
앵글로 색슨 자금이
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