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표준 건축비등에 근거한 부동산 버블 유무⓶

32평 아파트를 건축하는데 정부의 표준건축비가 약1억7천만원정도 하는데

어떻게 아파트 한 채를 짓는데 이렇게 비쌀 수 있냐고 아파트 건축비에 거품이 끼여도

엄청 끼였다고 항변하십니다.(어찌하든 항변은 건설업체나 정부에 하시고)

여기서 표준건축비는 건축에 종사하는 자들에게도 평균적인 삶을 영위할 수 있는 수익을 보장하는 수준으

로 인건비가 책정된 것인데,

만일 아파트 가격이 폭락해서 표준건축비 이하로 집을 지어야 팔린다면

건축을 하는데 들어가는 비용이나 철물 등의 재료는 국내 경제 상황과 무관하게

거의 전량 수입되는 것이고 국제 가격에 연동되어 있음으로 집을 적게 짓는다고 해서

재료비가 떨어지는 구조가 아닐 것입니다.

그렇다면 표준 건축비 이하로 아파트를 짓는다면 이는 무엇을 의미할까요?

당연히 건축 인건비 하락을 뜻하는 것이고 이것은 건축에 종사하는 사람들의

일방적인 희생을 강요하는 것이나 다름없음을 알 수 있습니다.

지금 현재 대한민국에서 건축에 종사하는 분들의 삶이 얼마나 힘든지는 방송과 언론에 수없이 보도 되었으

니 더 이상 확인이 필요 없는 상황일 것입니다.

모든 노동은 신성한 것입니다.

글 쓰는 자의 글 쓰는 노동이 집을 건축하는 건축설계사나 건축에 참여하는 자의 노동보다 더 신성할 것도

없고 모든 노동에 대해서 동일한 대가를 받아야 합니다.

노동의 신성함을 언급한 것은 이처럼 주택의 가격을 떨어뜨리기 위해 건축에 종사하는 자들의 생활의 질의

하락을 담보하는 버블붕괴를 원하는 것이 아니라면 버블붕괴라는 말장난은 하지 말아야 한다는 의미입니

다.

그런데 선대인 경제 연구소에서 쓴 글을 보면 버블 붕괴니 하는 말들이 많은데 주택의 가격이 어느 부분이

버블인지 확실히 그 기준을 제시하지 않은 채 버블의 붕괴를 말하는데 이는 그야말로 말장난에 지나지 않

는 다는 것입니다.

아파트를 짓는데 가장 필수적인 것은 인건비, 재료, 토지가 필요한데

만약 이 땅을 공짜로 얻어 땅값이 전혀 들지 않는다고 하더라도 공짜로 얻은 그 땅에서도

아파트를 짓기 위해서는 상·하수도 , 도시 가스 등의 필수 시설을 그 단지까지 인입하여야 합니다.

인입하는 공사비가 평당100만원이 필요하다면 건축비에 이공사비는 추가될 것이고,

용적률이 200%퍼센트라고 한다면 32평을 건축하는데 토지가 16평 정도가 필요할 터이니 땅을 공짜로 얻

어도 기본 건축비에 1천6백만원 비용이 추가됨을 알 수 있습니다.

따라서 32평 아파트의 건축비는 땅을 공짜로 얻었을 경우에도 약1억8천6백만원의 비용이 발생됨을 알 수

있습니다.

그런데 땅을 소유한 사람이 자기는 32평 아파트를 건축비를 주고 건축하면서 자기 땅을 공짜로 주는 사람

은 없을 것이고,

재화라는 것은 궁극적으로 교환가치를 가지는 것임으로 땅을 가진 자가 자기 땅의 가치를 도심지 편의 시

설이 갖추어 진 곳이라면 얼마의 금액을 요구할까요?

건축비만큼은 요구하지 않을까요?

(제 주변 주거 지역의 부근의 땅을 가지고 빌라를 지어 집장사를 하려는 분들은 1400만원~1600만 정도의
땅을 찾는 것을 보면 이 금액이면 사업성이 나오는 금액인 듯한데

땅의 가치는 상대적이기에 이견이 있으므로 땅 값은 그 지역의 시세에 준하는 것으로 하고)

어쨌든 용적률 200%일 때 땅값1억7천만원에 건축비를 포함하면 32평 아파트 비용은 3억4천임을 알 수

있습니다.

아파트32평의 가격이 위 제시한 금액 이하로 떨어진다면

건축업자가 계속하여 손해를 보면서 건축을 하지는 않을 것이고 어느 순간 공급은 조금씩

줄어드는 상황이 발생할 것입니다.

만일 공급이 중단된다면 주택의 멸실에 따른 주택수의 부족으로

기존 주택도 감가상각만큼 가격이 하락하는 것이 아니라

땅 값을 결정하는 인프라가 증가하게 된다면 감가상각비를 상회하는 가격의 상승이 가능하게 될 것입니다.

따라서 기존에 3~4억 이하의 주택이 약60% 이고

6억 이하가 90%의 통계자료가 맞는 것이라면 여기서 60%에 해당되는 주택은 거의 원가에 근접한 수준이

거나 원가 이하로 가격이 형성되어 있는 상태이고,

나머지 6억 이하의 주택 30%는 주변에 인프라가 잘 갖추어져 있다면 버블이 있다고 단정할 수는 없을 것

입니다.

왜냐하면 인프라를 건설 하는 데는 엄청난 비용이 들어갔고

이 비용이 인프라가 갖추어진 곳의 주택의 가치를 오르게 한 것은 분명하며

누구나가 이런 곳의 주택에서 거주하고 싶은 욕망이 분출된다면

주택의 원가에 더하여 프리미엄을 지불하는 것이기에

이런 지역의 주택 가격을 2001년~2002의 수준으로 집값이 하락되어야

버블이 없는 것으로 판단하고 일반 서민들에게 집 값이 아직도 더 떨어져야 한다고

계속 주장한다면 건설 산업연구원에서 발표한 2008년 이후부터 5년간 부동산 경기 침체로 78조

원의 경제적 손실도 모자라 앞으로도 계속적으로 부담하여야 할지도 모릅니다.

(이와 같은 문제는 앞 편 통화량 부분에서 제기한 신용 팽창 문제와 연결되기에

그 내용을 읽어 보시고)

마지막으로 6억 이상의 주택의 버블 여부는 논할 필요가 없습니다

왜냐하면 이들은 주택 가격의 상승과 하락의 리스크를 생각하고 있거나 감당할 여력이 있는 자들이 거주하

기 때문입니다.



(다음 글에서 시간이 허락되면 부동산 대세 하락을 주장하는 사람들이 주장하는 근거로  인구 감소 문제를 

제기하는 데 과연 이것이  타당한 것인지에 대하여 짚어 보도록 하겠습니다)