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8.28 대책 후 향후 부동산 전망



이명박정부 때부터 집값을 다루는데 있어

부동산정책보다 금융정책으로

가격을 조정하는 것을 주목해야 합니다.



우선 2008년 금융 위기 당시 7억7000만원까지 하락한

잠실주공을 6개월 만에 13억원으로 올린 것은

바로 수도권 DTI규제 폐지입니다.

2010년 8.29대책은 2009년 9월 수도권 DTI규제로

집값이 다시 하락하자 이명박정부가 내놓은 정책이었습니다.


덧붙여 2010년 6.2 지방선거에서

집값을 하락시키는 정책을 쓴다는 이미지가 강하면

선거에 패배한다는 교훈을 얻은 후 나온 정책이기도 합니다.



2010년 8.29대책에서는 8개월 동안

한시적으로 1주택자 또는 무주택자에 한해서 DTI규제를 폐지 했습니다.


대책 전, 용인수지자이2차 36평은 3억6000만원에도

매매가 안 됐지만 6개월 만에 4억5000만원에 매매가 됐습니다.



그러나 이 당시 정부는 많은 집값 상승을 원하지 않았습니다.

처음부터 DTI규제를 한시적으로 풀었다는 점이 그 근거입니다.

2008년 11월에 DTI규제를 폐지할 때는

한시적이라는 문구가 없었습니다.



필자는 현재 정부는 부동산시장을 완전 장악했다고 판단하고 있습니다.


가격을 억제하면 공급이 부족해지고

그러면 전셋값이 상승해 결국 집값이 상승하는

기본적 구도를 파악한 정부는

전세거주자에게 집 사지 말고 전세대출 해줄테니

계속 전세 살라고 합니다.


그러나 전세대출은 부동산가격안정에 진통제이지

근본적인 처방이 아닙니다.


지금 그 부작용이 보이기 시작했습니다.

계속해서 신규분양이 안 되고 있습니다.

필자는 이번 대책에서 정부는 생애 최초만 주택을

구입하라는 명령으로 판단하고 있습니다.


근거는 생애 최초에게는 DTI규제를 전면 폐지 했기 때문입니다.



그러나 이들은 당장 분양 받으면

시세차익이 1억원 정도 보장되는

위례.강남보금자리에 관심이 있을 것으로 생각하고 있습니다


그 중에 현재 살고 있는 동네에 주택을 구입하고 싶어도

작년 하반기부터 올 상반기까지 해서

현재 매도호가가 2000만원 정도 상승한 상태입니다.

이분들은 상승한 가격에서는 절대로 구입하지 않는 습성이 돼있습니다.


만약 다주택자에게도 DTI규제가 완전 폐지됐다면

바닥 대비 2000만원 상승해도 다주택자는

고기 맛을 알기에 주택을 구입했을 것입니다.


그러면 4000만원 상승했으면 생.초 대상자는 1억원으로

추가 상승할까 불안을 느껴 주택을 구입해

결국 부동산 활성화 시대가 오는데

현재 정부의 정책은 이러한 상황을 용납할 수 없다는 생각인 것 같습니다.

한동안 그렇게 가격이 상승하거나 거래가 많을 것 같지는 않습니다.

그러나 필자는 늦었지만 2000만원 상승했어도

주택을 구입해야 한다고 판단합니다.



이유는 지금 당장 1억원 정도 상승하는 구도이면

신규분양도 많이 해 2~3년 후 가격하락의 신호탄이 될 수도 있습니다.

하지만 현재 기존주택가격으로는

건설사가 신규분양을 거의 못하기 때문에

전셋값 상승은 불 보듯 뻔합니다.



현재 상황에서 전셋값이 계속 상승하고

전셋값이 매매값 보다 높아지면

그때는 정말 집값이 폭발할 수도 있습니다.



필자가 판단하기에 정부는 집값 상승 억제에 모든걸 걸겠다고 하면서

강남구 개포동 길 건너부터 판교까지 산을 밀어버리고

평당1000만원 약 20~30만 가구를 분양하겠다고 하면

몰라도 매매값은 적어도 하락하지는 않을 것으로 판단됩니다.



2006년 하반기 필자가 투자한 곳이 많은 상승이 있었습니다.

그런데 그 당시 매도하고 싶어도 매도 못한 이유는 양도세 때문입니다.



지금 당장 구입해 가격이 많이 상승하는 것보다

최소한 2년 이상 보유해 가격이 많이 상승 했을

양도세가 일반과세로 부과 되야 기분이 좋을 것입니다.



사실 작년 하반기에 매수한 분들이 가장 이상적이라 할 수 있습니다.

이분들은 앞으로 1년만 보유하면 비과세내지는 일반과세이기 때문입니다.



현재 계속해서 가격억제정책을 쓰고 있어

신규분양이 어렵고

향후 2~3년 후에도 집값이 하락 할 일은 없을 것입니다.


특히 거주목적에 더욱 의미가 있는 분들은 늦었지만

지금이라도 주택 구입하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

이원용 부동산 연구소







부동산, 활로를 열자

부동산 규제 가시 뽑는 건 세계적 추세


은행 자율 대출 규제가 바람직…

정부, 핵심 내용만 규제하는 '네거티브 시스템'으로 바꿔야



부동산 시장 침체를 벗어나 거래를 정상화하기 위해선

곳곳에 박혀 있는 낡은 규제를 개선해야 한다고 많은 전문가는 말한다.



조만 한국개발연구원(KDI) 실물자산팀장은

8·28 전·월세 대책 후 주택 시장이 다소 회복세를 보이고 있지만

아직 미미하다면서 국회에서 잠자고 있는 수많은

규제 개혁 법안을 서둘러 처리해야 한다고 말했다.


그는 "지금은 주택 가격 버블에 대한 두려움보다

시장이 정상적으로 작동할 수 있는 기반을 마련하는 데

더 치중해야 한다고 강조했다.



건국대 조주현 교수(부동산학)는 국회의 역할을 강조했다.

그는 이제는 여야가 내수 경기, 주택 시장 회복을 위해

머리를 맞대고 치열하게 고민하는 모습을 보여야 할 때라고 말했다.


해외 선진국들이 내수 경기 부양을 위해

다양한 규제 완화책과 투자 유인책을 내놓고 있는 것처럼

우리나라도 얼어붙은 투자 심리를 다시 살리기 위해

글로벌 트렌드에 맞춰 불필요한 규제를 없애야 한다는 것이다.



조 교수는 분양가 상한제에 대해

주택 질을 떨어뜨리고 획일화하는 것이고,

규제 비용에 비해 효과가 작은 대표적인 정책이라며

폐지해야 한다고 주장했다.

취득세 대해서도 더 낮추거나 철폐해야 한다고 말했다.



전문가들은 주택 담보 대출 규제 완화도 필요하다고 말했다.

조만 팀장은 대출 규제는 목돈 마련이 어려운 젊은

실수요자에게 과도한 대출 제약으로 작용할 수 있다며


저소득 실수요자에 한정해 대출 제약을 완화해주는 것은

서민 주거 복지 차원에서도 중요하다고 말했다.



조 교수도 획일적인 규제 대신 큰 틀에서 기준을 마련하고,

은행에서 자율적으로 하는 게 바람직하다고 말했다.



조 교수는 또 "우리 부동산 정책은 세세한 사항까지

일률적으로 법으로 막고 있는 경우가 많다 보니

이를 개선하려면 일일이 법 개정을 해야 해

시장 상황에 신속하게 대응하기 어렵다며


부동산 정책을 핵심적인 내용만 규제하고

나머지는 모두 허용하는 '네거티브 시스템'으로 바꿔야 한다고 말했다.




**부동산, 活路를 열자

DTI·LTV(총부채상환비율·주택담보인정비율)는 노터치?

금리처럼 상황 따라 탄력적 운영 검토해야


정부는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)에 대해서는 여전히 요지부동이다. 가계 부채를 악화시킬 수 있어 건드릴 수 없다는 것이다.

지난 8·28 전·월세 시장 안정방안을 발표하면서도 DTI와 LTV는 조정하지 않겠다는 입장을 재확인했다.


신제윤 금융위원장은 당시 "LTV와 DTI는 금융기관의 건전성 규제이기 때문에 부동산 대책에서 활용하는 것은 부적절하다는 게 기본적인 시각"이라고 선을 그었다.

금융 당국 입장에서는

얼어붙은 부동산 경기를 살리려다

가계 부채의 뇌관을 건드릴 수 있다는 것이 걱정거리다.


한국은행 자료에 따르면 지난 6월 말 가계 부채는 980조원으로 사상 최대를 기록했다. 이런 추세라면 연내 1000조원을 넘어설 수도 있는 상황이다.


2011년 가을부터 증가세가 꺾이긴 했지만,

여전히 한국 경제의 골칫거리다.



그러나 시장에서는

부동산을 살리려면 DTI·LTV 완화도 검토해야 한다는 목소리가 크다.



박창민 한국주택협회장은

DTI가 목돈이 필요한 주택 실수요자들이

주택을 구입하는 데 가장 큰 걸림돌이 되고 있다


조주현 건국대 부동산학과 교수도

정부가 나서서 획일적인 규제를 하는 것보다는

큰 틀은 정하더라도 은행의 자율성을 인정해 줄 필요가 있다고 말했다.


한국개발연구원(KDI) 조만 박사는


우리나라의 LTV 규제는 미국이나 유럽은 물론이고

중국, 싱가포르에 비해서도 보수적인 수준이라고 말했다.



이명박 정부 시절 경제 분야 고위직을 역임한 한 인사는

한국은행 금융통화위원회에서 금리를 올렸다 내렸다 하듯이


DTI 규제도 좀 낮췄다가 문제가 있으면 높이고 하면 될 텐데

경제 관료들은 무슨 헌법처럼 생각하는 경향이 있다고 지적했다.



최근 들어 금융 당국의 입장도 조금씩 달라질 조짐을 보인다.

금융 당국 관계자는

내부적으로 부동산 경기 정상화 대책을 총 3단계로 보고 있다면서


1단계 세제 완화, 2단계 재건축 완화로 해결이 가능할 것으로 보지만,


최종 3단계로 DTI와 LTV를 신축 운영하는 방안을

검토해야 한다는 목소리가 나온다고 말했다.



***부동산, 活路를 열자

부메랑 맞은 부동산稅 重課…

양도세 세수 5000억(5년 전 대비) 감소


실거래가로 기준 바뀌었지만 세금 부담 늘면서 거래 줄어

대표적인 부동산 세금인 양도소득세 징수금액이

5년 전에 비해 5000억원 이상 줄어든 것으로 나타났다.

24일 국세청에 따르면, 양도소득세 징수 금액은 2006년 7조9204억원에서 2011년 7조3893억원으로 오히려 5000억원 이상 줄었다. 전(全) 세목 중에서 거의 유일하게 세수가 줄어든 것으로, 이 기간 세수가 줄어든 세금은 양도세를 빼면 한 해 1500억원쯤 걷히는 배당소득이 유일하다.

양도세 세수 감소는 같은 기간 중 세금을 부과하는 기준이 부동산 기준시가에서 실거래가로 바뀌어 사실상 부과 세금 자체가 높아졌음에도 불구하고 발생한 것이다.

부동산 전문가들은 이 같은 양도세 감소의 원인을 주택 거래 감소에서 찾고 있다. 2006년 주택 거래 건수가 108만건에서 2007년 86만건으로 떨어진 뒤 줄곧 100만건을 넘지 못하고 있는 상황이 세수 감소의 원인이라는 얘기다. 조주현 건국대 교수는 "건별로 보면 세부담은 2006년에 비해 현재가 크게 늘었는데, 거래 자체가 줄면서 세수도 줄어든 것"이라고 말했다. 김경환 국토연구원장은 "세수 확보를 위해서도 고세율로 거래를 위축시키기보다 낮은 세율로 거래를 늘리는 것이 현명한 선택"이라고 말했다.



***부동산, 活路를 열자

종부세는 부동산 거래 막는 '稅制 대못'… 재산세로 합칠 필요"

이중 부담에 집 더 안 사게 해

전문가들은 부동산 세제의 '대못'인 종합부동산세(이하 종부세)를 없애고 재산세로 합쳐야 한다고 지적한다.

종부세가 투기를 잡는 징벌적 성격의 세제여서 부동산 경기가 가라앉은 요즘엔 맞지 않는다는 논리다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 "재산세에 종부세 부담까지 있다 보니 여력이 있는 사람들이 집 사기를 꺼린다"며 "주택 경기를 살리려면 돈 있는 사람들이 집을 살 수 있도록 종부세를 없애야 한다"고 말했다.

정부도 원칙적으로는 종부세를 없앤다는 입장이다. 정부는 2008년 종부세 세율을 개편할 당시 종부세와 재산세를 통폐합하겠다고 발표했다. 하지만 5년 동안 별다른 진전이 없었다. 사람을 기준으로 부과하는 종부세를 물건(집) 기준으로 세금을 매기는 재산세로 합치면 다주택자로부터 걷는 세금이 줄어드는 까닭에 적극적으로 나서지 않았기 때문이다. 하지만 종부세를 빨리 폐지해야 한다는 의견이 거세지자 기획재정부는 지난 7월 중장기 조세정책 방향을 발표하면서 종부세를 재산세로 흡수하는 작업에 속도를 내겠다고 밝혔다.

종부세를 없애면 지방자치단체 간에 이해관계가 엇갈려 조정이 필요하다. 종부세는 정부가 걷어 전액 지방자치단체에 넘겨준다. 종부세로 걷어들이는 세금의 85%가 값비싼 집이 많은 수도권에서 나오는데, 정부는 종부세로 들어온 세수의 70% 이상을 비(非)수도권에 배분해왔다. 이런 상황에서 종부세와 재산세를 통합하면 수도권 세수가 급증하고 비수도권은 수입이 줄어드는 문제가 생긴다.

전문가들은 장기적으로는 부동산 관련 세제를 현재의 거래세 위주에서 보유세 위주로 전환해야 한다는 지적도 한다.

홍기용 인천대 교수는 "보유세 비중을 늘리는 것이 맞지만 조세 저항이 만만치 않을 것"이라며 "보유세 비중을 늘리는 문제는 부동산 경기가 회복된 이후에 논의할 수 있을 것"이라고 말했다.조선일보






DTI는 경제의 목을 조이는 도구입니다.


경제는 흐름입니다.

그 흐름을 목을 조여 막고 있는것이 바로 DTI입니다.

실제로 DTI의 효과를 설명해보죠.

경부축 부동산을 예로 들겠습니다.

강남에서 수도권 외곽까지는 어떤 법칙이 작용하고 있습니다.

강남 30평 아파트가 10억이면 분당은 6억, 영통은 3억 , 오산은 2억5천 이런식으로의 법칙입니다.

실제로 오산에서 보통의 봉급 생활자가 60%인 1억5천을 대출 받는데는 아무 지장이 없습니다.

그러나 강남에서 10억짜리 중 6억을 대출 받으려면 년소득이 몇억은 되어야 합니다.

그만큼 수요자를 줄이게 됩니다.

수요자가 줄고 팔아야할 사람이 많아지면 가격은 내리게 됩니다.

강남에서 10억하던 아파트가 5억으로 떨어지면

자동으로 분당은 3억, 영통은 1억5천, 오산은 1억2천5백으로 떨어집니다.


지역 경쟁에 의해서 이루어 지는 현상입니다.

DTI의 무서운 효과를 보셨나요?



지금 한국 경제에 이 DTI가 억누르고 있습니다.

당연히 세수는 줄고 일반시민 경제는 허덕이겠죠.



기재부 장관은 이런짓거리를 하면서 취임하자마자

부동산 시장을 미세조정한다고 말했습니다.

한마디로 자기 입맛에 따라 가격을 조정하겠다는 망발입니다.

누가 집을 삽니까?



기재부장관 술한잔 먹고 자고나서 헷가닥 해서 강남 규제 늘리면

집값 떨어지는 것인데요.



한국의 부동산 시장은 시장이 아닙니다.

시장원리가-수요와 공급이 아니라

정부의 미세조정되는 정찰제 시장입니다.



DTI를 해제하면 가계부채가 늘어난다구요?

새빨간 거짓말입니다.



기존주택은 절대로 부채가 늘어나지 않습니다.

집을 팔면 기존부채는 있기도하고 없을수도 있습니다.



사는 사람은 돈이되면 부채를 안 내도 되고

없으면 융자를 받게 되겠지요.

결국 부채량은 거의 변동이 없습니다.



실제로 가계부채를 증가시키는 부분은

DTI규제에서 빠진 부분들입니다.

신규 분양주택, 지방의 신규분양아파트가 가계부채의 주범입니다.

이부분은 무조건 신규 대출이 발생하는 부분이 90%이상입니다.

DTI를 해제하여 정상적인 시장으로 회복시켜야 합니다.

6년동안 꾸준히 떨어지고 있는

서울의 강남을 투기지역으로 묶어

추가 규제하는 앞뒤가 안맞는 미친 정부는 되지 말아야합니다.

********************************************************

2006년 급등기에 올랐던 아파트값은 이미 12월에 하양으로 꺾였었습니다.

시장은 오르기도하고 내리기도 합니다.

가만히 두어도 자정기능을 수행합니다.

굳이 인위적인 규제는 부작용만 양산합니다.

부작용의예를 들어볼까요?

미분양, 하우스푸어, 전세푸어, 전세난, 월세난, 건설사 도산, 정부의 세수부족, 지방정부 파산위기,주식깡통,금값폭락,....

모두 노무현, 이명박 정부의 실정이 만든 작품입니다.









DTI는 경제의 목을 조이는 도구입니다.

경제는 흐름입니다.

그 흐름을 목을 조여 막고 있는것이 바로 DTI입니다.

실제로 DTI의 효과를 설명해보죠.

경부축 부동산을 예로 들겠습니다.

강남에서 수도권 외곽까지는 어떤 법칙이 작용하고 있습니다.

강남 30평 아파트가 10억이면 분당은 6억, 영통은 3억 ,

오산은 2억5천 이런식으로의 법칙입니다.

실제로 오산에서 보통의 봉급 생활자가 60%인 1억5천을

대출 받는데는 아무 지장이 없습니다.


그러나 강남에서 10억짜리 중 6억을 대출 받으려면

년소득이 몇억은 되어야 합니다.

그만큼 수요자를 줄이게 됩니다.

수요자가 줄고 팔아야할 사람이 많아지면 가격은 내리게 됩니다.

강남에서 10억하던 아파트가 5억으로 떨어지면

자동으로 분당은 3억, 영통은 1억5천,

오산은 1억2천5백으로 떨어집니다.


지역 경쟁에 의해서 이루어 지는 현상입니다.

DTI의 무서운 효과를 보셨나요?

지금 한국 경제에 이 DTI가 억누르고 있습니다.

당연히 세수는 줄고 일반시민 경제는 허덕이겠죠.

기재부 장관은 이런짓거리를 하면서 취임하자마자

부동산 시장을 미세조정한다고 말했습니다.

한마디로 자기 입맛에 따라 가격을 조정하겠다는 망발입니다.

누가 집을 삽니까?

기재부장관 술한잔 먹고 자고나서 헷가닥 해서

강남 규제 늘리면 집값 떨어지는 것인데요.

한국의 부동산 시장은 시장이 아닙니다.

시장원리가-수요와 공급이 아니라

정부의 미세조정되는 정찰제 시장입니다.

DTI를 해제하면 가계부채가 늘어난다구요?

새빨간 거짓말입니다.

기존주택은 절대로 부채가 늘어나지 않습니다.

집을 팔면 기존부채는 있기도하고 없을수도 있습니다.

사는 사람은 돈이되면 부채를 안 내도 되고

없으면 융자를 받게 되겠지요.

결국 부채량은 거의 변동이 없습니다.

실제로 가계부채를 증가시키는 부분은 DTI규제에서 빠진

부분들입니다.신규 분양주택, 지방의 신규분양아파트가

가계부채의 주범입니다.

이부분은 무조건 신규 대출이 발생하는 부분이 90%이상입니다.

DTI를 해제하여 정상적인 시장으로 회복시켜야 합니다.

6년동안 꾸준히 떨어지고 있는

서울의 강남을 투기지역으로 묶어 추가 규제하는

앞뒤가 안맞는 미친 정부는 되지 말아야합니다.

********************************************************

2006년 급등기에 올랐던 아파트값은

이미 12월에 하양으로 꺾였었습니다.

시장은 오르기도하고 내리기도 합니다.

가만히 두어도 자정기능을 수행합니다.

굳이 인위적인 규제는 부작용만 양산합니다.


부작용의예를 들어볼까요?

미분양, 하우스푸어, 전세푸어, 전세난, 월세난,

건설사 도산, 정부의 세수부족, 지방정부 파산위기,

주식깡통,금값폭락,....

모두 노무현, 이명박 정부의 실정이 만든 작품입니다





DTI가 주범이야

언제나 (royalpeng****) 13.11.22 10:49


DTI는 시장을 극도로 왜곡 시킵니다.

지금 부동산 시장의 파열음은 DTI제도의 시행 결과입니다.

김대중 대통령은 IMF이후 국민을 구하는데 인플레이션을 이용했습니다.

회사의 부도로 많은 채무를 진 사람들을 인플레이션을 통하여 탕감 시켰던 것입니다.

노무현이 집권하고 이를 적당히 통제해야함에도 그러지 못하고 시중에 풀린 유동성으로 인한 집값 폭등을 가져왔습니다.

오를대로 다 오른 뒤에 수도권에만 DTI를 시행했습니다.

너무 늦었고 필요없는 정책을 한것이죠.

부산의 예를 보겠습니다.

2009년 후반기부터 꾸준히 오르던 아파트 가격이 2011년을 정점으로 보합상태입니다.

2년동안 40%정도 올랐는데 시장은 스스로 안정을 찾아가고 있습니다.

2006년 하반기 서울및 수도권은 단기간 급등이었기에 오히려 더 단기간에 안정을 찾을 수 있었을 것입니다.

시장의 자정능력을 노무현 정부는 믿지 못한 것입니다.

이후 정부에서도 DTI를 고집하는 이유는 혹시 집값이 뛸까하는 밴댕이 속을 보여주는 것입니다.

사실 DTI는 수도권 외곽지역은 아무런 영향도 미치지 못합니다.

강남 같은 고가 아파트를 찍어 누르게 됩니다.

30평대가 10억에서 20억하는데 현금으로 구입하게 만드는 것이 DTI입니다.

그렇게 많은 현금을 준비할 수 있는 사람이 확 줄어들게 됩니다.

강력한 수요 억제책이지요.

수요 억제는 가격하락을 가져오고 이는 다시 과천 분단에 영향을 미치게 됩니다.

연쇄적으로 가격하락을 시키는 것입니다. 수도권 변두리까지 이어집니다. 입지경쟁으로 인한 현상입니다.

자 이렇게 해놓고 정부는 일년이면 몇번씩 부동산 대책을 내놓습니다.

가격이 떨어지는데 집을 살 사람이 있을까요?

그것도 다 아는 뻔한 이유때문인데요.

국민을 속이는 정책이지요.

그넘들도 다 알고 있을 것입니다.

한마디로 정부 관리가 아니라 사기꾼들이지요.

아파트가 원활히 거래가 될 수 있도록 DTI를 과감하게 풀어야 합니다.

더이상 국민을 속이지 말고....