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[김부성칼럼] '8.28대책’ 이후 부동산시장 전망

전세가격 폭등과 급매물 소진같은 전세수요의 매매화 현상이 국지적으로 나타나는등 시장이 변곡점을 맞고 있는가운데 정부가 내놓은 ‘8.28대책’은 기존 예상했던 부분과 전혀 예상하지 못했던 부분이 모두 발표되어 일종의 깜짝발표로 요약된다.

우선, 기존에 예상했던 취득세 영구인하 방안은 당초 방안대로 6억이하 주택에 대해 1%의 세율을 매기고, 다주택자들에 대해서도 차별하지 않고 동일하게 적용하는 방안이 확정됐다.

아울러 가장 눈에 띄는것이 국민주택기금을 활용해 연1~2%의 장기 저리 모기지제도를 도입 하여 무주택자들에게 파격적인 금융지원을 통한 주택구입 독려를 들 수 있다.

즉 수익공유형 모기지, 손익공유형 모기지를 도입하는것이다. 여기에 임대주택 공급 확대 및 월세 세입자 지원 늘리기, 그리고 앞서 언급한 취득세 영구인하를 통해 기존 1주택 2%, 9억초과 다주택자4%였던 과도한 거래세를 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과는 3%로 인하하여 거래부담을 줄여 거래정상화가 될수 있도록 배려한점이 눈에띈다.

특히 그동안 실효성을 크게 떨어뜨리던 다주택자에 대한 세율 차등부과를 전격적으로 폐지함으로써 다주택자들의 주택구입을 유도하는등 거래정상화에 도움이 될수 있는 방안들이 발표되었다.

월세 세입자 소득공제율을 50%에서 60%로 확대하여 전월세난에 신음하는 임차인들에게도 혜택을 주는 방안도 나왔는데 공제한도를 연300만원에서 500만원으로 확대한점도 눈에띈다. 아울러 주택임대차보호법 우선변제권 적용대상 보증금을 현실에 맞게 조정 하여 우선변제금을 3천만원 이상으로 확대하였다.

이밖에 서민 주택구입자금 지원대상을 주거용 오피스텔까지 확대하고 임대사업자에 대한 금융, 세제 지원을 확대하였다.

이같은 정부의 ‘8.28대책’은 전월세난 해소를 위한것이 주 목적으로, 전월세난이 무주택자들과 다주택자들 모두가 시장에 대한 기대감저하(하락우려)로 인해 주택거래가 막히고 대거 전세시장으로 수요가 집중된데 따른 인식을 바탕으로 전세수요를 분산하고 거래를 정상화해야 한다는 절박한 상황에서 이뤄진 발표라고 볼수 있다. 다시말해 전월세난이 주택거래 동맥경경화에서 발생했다고 정부에서 진단한것이다.

‘8.28대책’으로 DTI폐지같은 강력한 처방처럼 즉각적인 반응은 기대하기 힘들겠지만 일단 응급조치로서 정중동의 형태로 무주택 실수요자들과 다주택자들의 임대사업 수요등이 늘어나 거래가 증가하는데는 긍정적인 효과를 발휘할것으로 예상된다.

아울러 이러한 대책이 실효성을 거두려면, 현재 국회에 계류되어있는 다주택자 양도세 중과와 분양가 상한제 폐지(혹은 탄력적운용)등이 해결이 되어야 한다. 이들 법안이 9월 국회를 넘지 못하거나 혹은 실효성을 크게 반감시킬 가능성이 높은 전월세 상한제등과 빅딜형태로 통과되는등의 상황이 발생되면 시장혼란은 불가피할 전망이다.

정책을 발표하고나서 향후 신속한 대응과 세부적 후속대책등이 전제되어야만 정책의 실효성은 달성된다. 현재 상태에서 정책만 계속해서 내놓고 용두사미격으로 후속조치가 제동이 걸리고 느려진다면 대책이 나온들 효과는 떨어지고 시장 실망감과 정책불신 내성만 키워 시장이 기형적으로 변형되기 쉬운것이다.

‘8.28대책’은 충분하지는 않지만 일단 전세만 선호하는 현재의 상황을 일부 개선시켜 실수요자 중심으로 매매수요 전환이 점진적으로 일어날 가능성을 높이는 필요조건은 될것으로보인다.

다만 강남권에 6억초과 물량이 집중되어있고 9억을 초과하는 물량도 많아 강남권의 주택거래에 일부 발목을 잡는 가격구간별 차등세율은 시장온기가 제대로 퍼지는데 걸림돌이 될수 있을것으로 예상돼 아쉬움이 남는다.

한편, 무주택자들에게는 금번 대책이 내집마련을 하는데 도움을 주고 전세를 탈피하고 집값하락에 대한 우려를 줄여주는 방안으로서 일단 긍정적인 대책이라고 보여진다. 단기간 전월세난을 해결하는것은 불가능하다. 다만 중기적으로, 과도하게 전세로 집중된 수요를 분산시키고 규제나 거래진입장벽을 낮춰 거래를 정상화하는 방향으로 후속조치를 지속적으로 해나간다면 기형적인 매매시장과 전세시장은 어느정도 해소될수 있을것이다.

이런면에서 본다면 금번 ‘8.28대책’은 아쉽기는 하지만 침체된 수도권 부동산시장에 가뭄의 단비는 될수 있을 전망이다.

 -김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr 

-네이버카페:[김부성의 부동산스터디]  매니저