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서울 집값 적어도 10년은 계속 오르는 10가지 이유


1. 젊은 사람의 면밀하고 지속적인 유입으로

주택 수요가 지속적으로 늘고 있습니다.

- 서울시내에 대학이 있고 직장이 거의 서울과

서울 인근 수도권에 밀집됨으로써 있는 한

지방 젊은이들은 지속적으로 올라오고,

그들은 졸업해도 대부분 서울을 떠나지 않고

서울에 눌러 살게되는 것이다.

결국 매년 5만명 이상의 젊은이들이 그들의 살 집을 서울에서 구해야 할 것이다.



2. 강남 사람들의 집 지키기와 중산층의 강남 진입시도는 계속된 것이다

- 강남에서 집으로 재산을 불린 강남 불패는 여전하며

이 맛을 본 강남인들은 절대 강남을 떠나지 않도록 한다.

강남을 떠나면 인생을 실패해야 하는 것이라고 느끼는 사람들이

대부분이다.

이는 다른 지역 중산층으로 하여금 강남 진입을 꿈꾸게

하게 되는 요인으로 작용하여 계속 상승 요인이 된 것이다.



3. 재건축규제와 양도세 종부세는

결국 주택 공급 부족을 심화시키고

상승 요인이 될 수 밖에 없는 것이다.


- 팔고 싶어서도 팔수 없는 구조적 한계는 당분간 계속될 것이고,

이를 완화시킬 법 개정 역시 정권이 바귀어도

수삼년 이내에는 개정의 명분이 약해서 고치기 어렵고

수요 공급의 법칙상 집값이 오르지 않을 수 없을 것입니다.



4. 강남과 여타 지역의 집값 격차는

다른 지역의 동반 상승으로 이어질 수 밖에 없을 것이다


- 지금 강북의 집값 상승이 심상치 않다.

뉴타운지역은 당연한 것이고 그 인근 지역,

심지어 단독 연립, 빌라까지 뛰기 시작했던 것이다.

적어도 강남의 절반이라도 따라가야 한다는 심리적 절박성 때문이다.



5. 지역균형발전을 위한 지방 토지보상금 수조원이

안정된 투자할 곳은 서울 지역 뿐이다

- 현재 지방에는 투자할만한 모멘텀이 없는 것입니다.

돈은 손에 쥐었는데 어디로 가겠는가?

경험적으로 실패하지 아니한 안정성 있는 투자처는

결국 서울이며 강남이며 그린 다음에 수도권과 세종시 주변 뿐인 것이다.


6. 강남 진입을 못해야 하는 대기 자금은

강북 도심 재개발을 노리고 나서 몰려가게 되는 것이다.

- 강북 재개발은 이제 피해갈 수 없는 대세이다.

뉴타운지정, 소규모 지구별 재개발 추진,

노후 주택 개량 등 강북에는 새로눈 투자처가 계속 나오게 되어 있다.



7. 수도권의 아파트가 너무 비싸져서 아직은 상대적으로

집값이 싼 강북 도심권으로 회기해야 하는 사례가 늘어난다


- 교통의 편리함이나 문화적 접근성이 더욱 좋은 도심이

새롭게 재개발되면 당연히 사람들은 다시 도심으로 모이게 된 것이다.

이는 뉴욕, 동경등에서 이미 나타난 세계적 추세이다.

서을에도 벌써 용산, 영등포,마포, 서대문, 광진, 동작 등에서 이 현상이 나타나고 있어요.



8. 적어도 서울에서는 아파트를 중심으로

집의 거래는 계속 되고 있습니다

- 주택 수요가 있는 도시,

서울에서는 가격의 고하를 막론하고 거래는 꾸준하다.

거래가 있어요는 것은 상승 여력이 풍부하다는 것과 동의어인 것이다.


9. KTX와 고속도로의 증가는 지방 사람들로 하여금

서울로 몰리게 하는 역작용을 낳고 있습니다.


- 전국 모든 곳에서 3시간 이내이면 서울로 접근이 가능한 시대이다.

이는 서울의 상권을 더 성장하게 만들어 버리는 주요한 변인이다.


솔직히 동대문 남대문 시장과 대형백화점, 대형 서점,

세계화되어버려 가는 전문 식당 등

서비스 업종까지 지방에서는 서울과 도저히 경쟁할 수가 없게 되었다.



10. 정부의 모든 부동산 정책이

서울 집값 잡는 것에 치중되어서 있고

이는 모든 국민들로 하여금 서울을 다시 바라보게 하게 되는 단초가 되고 있다.


- 왜 서울 집값을 가지고 저렇게 정부가 야단일까? 뭔가가 있습니다.

한번 가봐야겠다는 심리가 전국적으로 퍼지고

서울로 서울로 몰리는 또 한 요인이 되고 있다고 하는 것이다








부동산 시장 향후 10 년 강하게 오를 수밖에 없다.


쥬라기 : 오늘은 우리나라 부동산 시장을 해부해서

분석해 볼 시간을 갖습니다.

쥬라기 : 부동산이 앞으로 과거와 같은 상승이 올까 오지 않을까?

쥬라기 : 의견니 분분하죠?

쥬라기 : 대부분의 사람들은 부동산은 끝이 났다고 말합니다

쥬라기 : 첫째 주택보급률이 100%라 넘었고

쥬라기 : 둘째 조만간 인구가 감소하니 부동산이 더 오르기 어렵다

쥬라기 : 그래서 1990년대 일본을 따라 가기 쉽다고 주장하는 학자도 많죠

쥬라기 : 여러분 주변은 어떤가요 ?

쥬라기 : 부동산 주기가 17년 마다 오르 내림이 반복이 되는데 한센의 주기라고 하죠

쥬라기 : 1973년이 고점이었고, 다음 고점은 1990년 그다음 고점은 2006년

쥬라기 : 그리고 이제 조정을 마치고 다음고점인 2023년을 향한 상승 국면의 시기입니다.

쥬라기 : 그런데 인구가 감소하면 이 사이클이 멈추게 되죠

쥬라기 : .

쥬라기 : 앞으로 부동산 가격 오를까요 내릴까요?

쥬라기 : .

쥬라기 : 지금은 서울의 아파트 가격이 하락추세중입니다.

쥬라기 : 그 이유는 2007년~2008년에 4년 또는 5년 거치후 일시상환 방식으로

쥬라기 : 돈을 빌려서 집을 산 사람들이

쥬라기 : 부동산이 오르면 팔려고 이제까지 보유하다가

쥬라기 : 거래가 죽는 바람에 팔지 못하고

쥬라기 : 대출 만기는 올해와 내년 상반기에 몰려 있기 때문에

쥬라기 : 그 급매물이 가격에 영향을 주기 때문입니다.

쥬라기 : 이 대출금의 만기 구조는 2011년부터 증가하여 2012년이 가장 많고,

쥬라기 : 2013년에 감소한 후 2014년부터는 크게 줄어들죠

쥬라기 : 그래서 이런 급매물은 아무리 길어도 내년 상반기 이내내 마무리 될 것으로 봅니다.


쥬라기 : 실제로 주택가격을 보면 서울 아파트가 꾸준히 하락하면서

쥬라기 : 전국 지수나 서울 총지수를 함께 낮추고 있죠

쥬라기 : 다만 서울에서는 대지 비율이 큰 단독주택 가격만 완만하게 오르고 있습니다.

쥬라기 : 지방은 하락하지 않고 있거나 약간 오름세로 봐야죠

쥬라기 : 서울과 평균한 총지수가 하락폭이 작다는 것은

쥬라기 : 지방의 상승이 상쇄한 때문이라고 보기 때문이죠,

쥬라기 : .

쥬라기 : 반면 전세가격은 9월부터 빠르게 오르고 있습니다

쥬라기 : 특히 서울 아파트 전세가격이 대단한 속도로 오르고 있고

쥬라기 : 이런 젼세가격 오름세는 전국적으로 나타나고 있습니다.

쥬라기 : 아마도 이런 상승세는 앞으로 더욱 더 강해져

쥬라기 : 내년 상반기까지 최악의 전세 대란이 나게 될 듯 합니다.

쥬라기 : 전세가 필요한 경우 가급적 빠르게 전세를 잡는 것이 좋죠.

쥬라기 : .

쥬라기 : 그 이유는 주택부족 때문입니다

쥬라기 : 주택을 완성하여 입주하는 주택의 수를 나타냅니다.

쥬라기 : 올해 6월에 5만호 넘는 입주 물량이 나오면서 한동안 전세가격이 안정되었죠

쥬라기 : 7월부터 9월까지도 월 32.000호 정도 신규 입주 물량이 나오면서

쥬라기 : 전세 수요를 카바했습니다

쥬라기 : 그러나 10월은 입주물량이 1/3수준인 10000호정도

쥬라기 : 11월은 9000호 안쪽,

쥬라기 : 12월 29000호로 잡시 회복했다가

쥬라기 : 내년 1월 5000호도 나오지 않습니다

쥬라기 : .

쥬라기 : 그런데 하반기부터 재개발 재건축이 되면서 집이 헐리기 시작하는 곳이 많아집니다.

쥬라기 : 그러니 새로운 전세수요는 크게 늘어나게 되어 있습니다.

쥬라기 : 그리고 전세는 2년 계약을 하게 되는데 앞으로 전세계약 갱신이 점차 많아지죠

쥬라기 : 내년 1월 ~5월에 전세 계약 갱신이 평소보다 대단히 많습니다

쥬라기 : 부동산서브에서 2011년 전세계약을 토대로 갱신하는 물량을 점검한 결과

쥬라기 : 이런 모습으로 전세 재계약이 월별로 분포합니다.

쥬라기 : 새로 지어서 나오는 집은 없고,

쥬라기 : 재건축으로 살던집에서 전세를 얻어 이주해야 하는 집은 늘고

쥬라기 : 전월세 계약 만기는 가까워져 새로 전세를 구해야 하고

쥬라기 : 여기에 전세를 월세로 돌리는 수요도 많고

쥬라기 : 집값이 하락하면서 전세를 넣었다가 못찾게 될가봐

쥬라기 : LTV가 높은 집은 전세에서 기피되고

쥬라기 : 이런 모든 요인이 전세의 수급을 극도로 공급 부족으로 만듭니다.

쥬라기 : 따라서 아마도 내년 상반기까지 최악의 전세 대란이 예고되어 있습니다

쥬라기 : .

쥬라기 : 이런 이유 때문에 전세로 사는지 아예 집을 사는 수요가 발생하고 있죠

쥬라기 : 실제로 거래가 죽었던 매매 시장은 10월 거래가 크게 늘었죠.


쥬라기 : 주식에서 거래량 증가는 가격 상승의 예고 신호이지요?

쥬라기 : 마찬가지로 기술적인 측면에서 보면 부동시장도

쥬라기 : 거래량 증가가 있고 난 후에는 점차 가격이 오름세로 움직일 여건이 된다고 봅니다.

쥬라기 : 실제로 전세가격이 오르면서 전세 살던 사람이

쥬라기 : 집을 매입하는 수요가 생기기 시작하고 있다고 봐야죠.


쥬라기 : 과거 전세가격과 매매가격의 비율에 따라 매매 가격이 움직이는 문턱 또는 임계치가 있습니다

쥬라기 : 서울의 아파트 같은 경우 전세지수가 매매지수의 1.15배가 되면

쥬라기 : 매매가격이 서서히 상승으로 움직이기 시작합니다

쥬라기 : 10월 전세가격이 오르기 시작하면서 이 비율이 1.15가 되었습니다.

쥬라기 : 만일 전세가격지수가 매매가격지수의 1.35배를 넘어서게 되면

쥬라기 : 이때부터는 주태가격이 급등하는 문턱을 넘게 됩니다

쥬라기 : 이 수준으로 전세가격이 치솟고 나면

쥬라기 : 부동산 가격은 더이상 정부가 잡지 못하는 수준이 됩니다.


쥬라기 : 2002년에 부동산 가격이 급등할 때 1년에 10번이상

쥬라기 : 부동산 대책을 내놓았지만 가격을 잡지 못했죠

쥬라기 : 2004년과 2005년에는 대통령탄핵과 행정수도 위헌심판으로

쥬라기 : 주택 공급이 줄자 다시 가격이 급등했는데

쥬라기 : 이때도 부동산 가격을 잡는데 백약이 무효였습니다

쥬라기 : 오로지 주택을 많이 지어서 공급을 늘려야만 해결이 되죠

쥬라기 : 2002년에 김대중 정부가 이것을 뼈저리게 절감을 하고 나서

쥬라기 : 그 교훈을 살리기 위해 법으로 주택수급을 10년을 내다보고

쥬라기 : 미리계획에서 맞추고 매 1년마다 주택공급을 세워 실천해야 한다고

쥬라기 : 못을 박았죠.

쥬라기 : 다음 정권이 행여 잊어버리고 같은 실수를 할까봐

쥬라기 : 아예 법조항으로 만들어 두었었죠

쥬라기 : 참여정부가 이 법대로 하지 않고 탄핵이야 행정수도야 하면서

쥬라기 : 시간을 보내다가 결국은 2005 년~ 2007년의 부동산 급등을 겪었습니다.

쥬라기 : 이것이 우리가 겪은 10년의 경험입니다.

쥬라기 : .

쥬라기 : 그런데 요즘 사람들은 왠일인지 부동산이 끝났다고 말합니다.

쥬라기 : 일본처럼 더이상 부동산 상승은 없다라고 생각하죠,

쥬라기 : 그 이유는 첫째 주택보급률이 110%에 가깝고

쥬라기 : 둘째 2018년부터 인구가 줄어 들어 주택수요가 감소하기 때문에

쥬라기 : 이제 부동산은 완전히 끝났다고 말하고 있죠,

쥬라기 : 그렇지요?

쥬라기 : .

쥬라기 : 그런데 이 두가지 근거가 모두 틀렸습니다.

쥬라기 : 한국의 인구는 2018년에 감소하지 않고 2030년까지 증가합니다.


쥬라기 : 대한민국 인구의 2000년 ~2060년 예상 추계입니다

쥬라기 : 어디 2018년에 인구가 줄어듭니ㄲ?

쥬라기 : 그것은 2010년에 인구를 조사하기전에 그러리라고 예상했던 것이었죠

쥬라기 : 그런데 2010년 인구와 주택을 전체를 조사해보니 그런 예상이 틀려서

쥬라기 : 인구 예상을 새로 만들었습니다

쥬라기 : 그 새로 만든 인구 예상도가 바로 저 모습입니다.

쥬라기 : 그러니 인구가 줄어든다는 말 자체가 잘못된 사실입니다

쥬라기 : .

쥬라기 : 둘째 주택보급률이 100%를 넘었다는 것도 문제가 있습니다

쥬라기 : 이 그래프는 1975년부터 우리날 전체 가구 수와 주택수를 나타냅니다.

쥬라기 : 5년 마다 한번씩 전체 가구와 전체 주택수를 조사합니다

쥬라기 : 바로 그 데이터를 나타냅니다.


쥬라기 : 원래는 1가구 1주택이 되어야 주택이 100%가 되죠

쥬라기 : 그러나 우리나라는 아직 그런 적이 없습니다

쥬라기 : 1975년에는 주택수가 가구수의 71%였다가

쥬라기 : 1990년에 63%로 낮아집니다.

쥬라기 : 그만큼 가구수가 빠르게 증가했기 때문이고 그래서 주택가격이 꾸준히 올랐죠


쥬라기 : 1990년대 들어 주택을 많이 짓기 시작하면서 이 비율이 점차 오르죠

쥬라기 : 그래서 2010년을 보면 우리나라 전체 가구수는 1736만가구

쥬라기 : 우리나라 전체 주택수는 1338호입니다

쥬라기 : 가수수에 비해 집수의 비율은 80%입니다


쥬라기 : 물론 그렇기 때문에 전세나 월세로 사는 사람이 많죠,

쥬라기 : 실제로는 집을 가진 사람은 몇채씩 갖고 있어서

쥬라기 : 내집이 없는 사람이 훨씨 더 많습니다

쥬라기 : 가구수 대비 주택수는 80%이지만,

쥬라기 : 1736만가구 중에서 내 집에서 사는 사람은 56.8%인 986만가구이고

쥬라기 : 나머지 43.2%인 749만가구가 전세나 월세로 남의집 살이를 하고 있죠

쥬라기 : 이 때문에 전세가격이 오르면 집값 상승보다 더 어려운 상황이 됩니다

쥬라기 : 어때요

쥬라기 : 상황이 이런데도 주택보급률이 100%가 넘고, 인구가 2018년부터 줄어드니

쥬라기 : 주택가격이 오르지 않는다고 할 수 있나요?

쥬라기 : 통계자료를 보지 않고 남의 말만 듣고 말하기 좋아하는 학자들이

쥬라기 : 확인해 보지도 않은 근거로 일본을 끌어다가 맞춘 것을

쥬라기 : 언론이 보도하면서 전국민이 잘못 알고 있는 것입니다.


쥬라기 : 이것은 매년 새로 짓는 집 수에서 부수는 집을 뺀 순증가가 연 35만채일때

쥬라기 : 점차 가구수와 주택수가 좁혀지는 과정이니다.

쥬라기 : 매년 이렇게 주택을 공급하면 대략 2035년에 주택수가 가구수보다 많아집니다.

쥬라기 : 그런데 한센의 주택경기 사이클은 2023년에 끝나죠,

쥬라기 : 이렇게 좁혀지는 시기보다 10년이상 빠르죠

쥬라기 : 그래서 그래서 2013년 ~ 2023년 주택가격 상승 사이클은 온전히 작용할 가능성이 높죠,


쥬라기 : 문제는 2008년 금융위기 후 주택을 너무 적게 지었다는 점입니다.

쥬라기 : 2012년에도 주택을 크게 늘려야 하는데 건설을 어렵게 만들면서

쥬라기 : 주택이 크게 늘지 않았죠.

쥬라기 : 앞으로 이것은 전세가격 상승과 주태가걱 급등의 원인으로 작용하게 됩니다.

쥬라기 : 1925년부터 2060년까지 인구변화와

쥬라기 : 1975년부터 2030년까지 가구수 변화

쥬라기 : 그리고 매년 30만호를 순증가로 늘리는 경우의 미래의 모형입니다.

쥬라기 : 가구수 증가와 매년 가구수 증가수,

쥬라기 : 그리고 매년 주택을 45만호씩 순증가(신축-멸실)하는 경우와

쥬라기 : 35만호를 순중가하는 경우의 추이입니다

쥬라기 : 이 추이를 토대로 매년 가구수가 가구수 증가가 23만호를 유지하는

쥬라기 : 2022년까지는 한센의 부동산 사이클을 따라 주택가격 상승이 나타나게 됩니다.

쥬라기 : 그러나 연차별 가구수 증가가 크게 감소하고

쥬라기 : 가구순와 주택수의 차이가 접차 좁혀지는 2023년 이후에는

쥬라기 : 과거 일본 처럼 부동산 경기가 완전히 끝이 난다고 봅니다

쥬라기 : 앞으로 10년 후이지 지금은 아닙니다.

쥬라기 : .

쥬라기 : 그래서 전세를 사는 사람들은 앞으로 최악의 전세 대란을 겪고

쥬라기 : 다음 10년을 주택을 사지 않고 버티기가 어렵게 됩니다

쥬라기 : .

쥬라기 : 이 표는 2010년 전체 가구를 조사했을 때

쥬라기 : 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대 주택별롤

쥬라기 : 방수와 한집에 몇가구가 함께 사는지를 나타내는 표입니다.

쥬라기 : 참고로 이용하시기 바랍니다.

쥬라기 : .

쥬라기 : 이 그래프는 주별로 전세 가격이 오르는 추세입니다.

쥬라기 : 시장이 어떤 상황인지 그리고 앞으로 어떤 일이 전개될지르를 판단하는 자료로

쥬라기 : 인구와 가구 그리고 주택수를 전반적으로 점검해 봤습니다.


쥬라기 : 이만 마칩니다.

쥬라기 : 주말 행복한 시간 보내십시오,

가치투자 명인 쥬라기의 절대 실패하지 않는 투자 [쥬라기 투자클럽]


주식 시장에서 외국인들이

28일 연속 순매수 행진을 이어 가며

주식시장이 대세상승 흐름으로 가고 있습니다..............


물론 개인덜은 완전 소외된 상황이져

개미덜 팔면 오르는 게 주식 시장 이니깐요


최근 주식시장이 질기게 오르면서

2003년 대세상승장이 펼쳐 졋듯

부동산 시장도 10년 주기설로

2013년 대세상승기 에 진입 햇다는 의견들이 마니 나오고 있습니다


아파트 매수를 서둘러야 하는 이유 입니다................