부동산 정보포털에서 거래포털로!

전 정부의 집값 하락 정책이 전셋값 상승을 초래해


직접 투자를 해보며 겪은 경험을 바탕으로

연구와 분석 결과를 내고 있다.



이명박 정부 때 많은 투자를 해본 결과

지금 경제적으로 힘든 시기를 겪고 있다.



하지만 결국은 당시 정부의 집값하락 정책의

피해자가 지금의 무주택자가 될거라는 결과가 될 전망이다.




내 경우 지난해 8~9월 당시에

현재 가격에선 집값 하락이 없을것이라 자신있게 주장했다.



현재 각종 지표상에서는 지난해 대비 하락으로 나오고 있지만

내가 운영하는 이원용부동산연구소의 연구자료에 의한

가격동향은 보합 혹은 소폭 상승으로 판단된다.




이에 대한 내 생각은 좀 다르다.

현재 은행권의 전세자금 대출은 3억원까지 가능하도록 확대됐다.


은행 입장에서 불안감을 없애기위해 서울보증이 부실이 생기면

전액 100%보증을 해주는 조건으로



집값이 다시 상승할수 있는 상황을 차단하기 위해

전세대출을 무차별 해주고 있는실정이다.



아마 전세자금 대출이 없었다면 현재 집값은 많이 상승했을 것이다.



만약 집값하락정책으로 전세값마저 상승이 없었다면

나는 과감히 부동산시장을 떠났을 것이다.



내 판단은 전세값 상승으로

주택보유자는 여유가생기고

이는 곧 급매물를 막는 효과로 이어질 거라는 생각이다.


또한 수년간 집값하락의 진원지인

일시적 1가구2주택자가 많이 없어졌다.



일시적 1가구2주택자 현상은

우리 부동산시장에선 변수나 마찬가지다.



이들의 방향에 의해 부동산가격이 좌우되기 때문이다.

현재 1주택자가 2.3년 후 입주할 아파트를

미리 분양받는다는 자체가 집값이 상승한다는 전제가

깔려야 분양이 되는 것이다.


이는 곧 공급확대로 전세값 안정을 주는 것인데

지난 수년 간 집값하락정책으로 1주택자가

신규분양을 안 받아 현재 전세값 상승이 오는 것이라 판단된다.


그나마 준공 후 미분양 물량이 팔려나가

전세값 상승이 덜오는 것이지 이마저도 없어지면

지금보다 전세값 상승은 더욱 높아질 것이다.


히 지방의 전세값 상승과 수도권의 전세값 상승의 의미는 좀 다르다.


지방은 인구가 크게 늘지 않아

아파트 공급이 전혀 안됐을때 발생하는데.

수도권은 지난 수년간 엄청난 공급이 있었음에도 불구하고




전세값이 상승하는 이유는 결국 집값하락정책으로

기존 아파트가격이 하락하면 신규 분양가격이

거품이 있는 것으로 보여지기 때문이다.

그로 인해 신규분양이 안되고 이는 곧 공급부족현상이 오기에

전세값상승을 초래하는 것이다.


이명박정부가 실패한 정책이 수도권가구수 증가 이유로

1인가구로 초점을 맞춰 원룸ㆍ도시형은 확대정책을,

4인가족이 사는 아파트정책는 가격하락에 집중했다.


그 결과 공급이 부족해지는 현상이 대두되고 있는 현실이다.

필자의 판단은 현재 부동산상황에서

정부는 부동산부양책을 쓰지는 못할 것이다.



현재 전세값 상승 상황에서

자칫 잘 못해 매매로 선회하면 정말집값상승은 걷잡을수 없게 된다.


그러나 전세값 상승은 무조건 주택을 매도해야하는

일시적 1가구2주택자에게 여유를 주고

이는 곧 가격하락을 멈출것이다.


현재 판단으로는 거주목적을 두고 있는 수요자는

전세를 대출받아 계속 전세를 거주하는것 보다,

좀 더 금리가 저렴한 담보대출을 받아 거주하는것이

앞으로 집값상승에 대비하는 나름의 전략으로 판단된다.

이원용부동산연구소








DTI 규제 지속으로 결국 전셋값만 폭등하여

외곽으로 쫓겨나는 세입자덜이 불쌍 하구랴...............


박근헤 정부는 신속히 모든 부동산 규제를 페지하여

부동산 거래 시장을 활성화하라....................




**우려한 가을 전세난 현실로…쫓겨나는 세입자들


머니투데이 원문 기사전송 2013-09-10 10:02



우울한 가을 이사철....................


서울→부천→인천…세입자 '도미노 엑소더스']


　#서울 강서구 화곡동의 A아파트 59㎡(이하 전용면적)를 보증금 1억6000만원에 세들어 살던 송모씨(39)는 집주인이 전세금 4000만원을 올려달라는 요구에 재계약을 포기했다.

　그동안 살아왔던 면적을 줄이기 어려웠던 송씨는 결국 경기도 부천시 중동의 전셋집을 어렵사리 얻어 이사를 했다. 그가 이사오면서 기존에 살던 세입자는 인천 연수구로 거처를 옮겼다. 역시 전세 보증금을 올려주지 못해서였다.

　송씨는 "기존 세입자를 밀어낸 것 같아 마음이 불편했지만, 남을 생각할 처지가 아니어서 계약서에 도장을 찍었다"고 말했다.

　본격적인 가을 이사철이 시작되면서 우려했던 '전세난'이 벌어지고 있다. 보증금을 올려달라는 집주인의 요구를 받아들이지 못해 외곽으로 밀려나는 이른바 '전세난민'이 발생하고 있는 것이다.

　수천만원을 한꺼번에 올려달라는 전세금 인상 요구에 세입자들은 도심에서 외곽으로, 외곽에서도 비인기지역으로 밀려나는 '전세 도미노' 현상이 이어지고 있다.

　◇전셋값 폭등…폭주하는 전세 문의

　수도권 신도시 중 그동안 상대적으로 조명을 받지 못했던 부천시 중동의 경우 최근 서울에서 밀려나온 세입자들이 부쩍 늘었다. 물론 전셋값도 뛰고 있다.

　부천시 원미구 중동 그린타운 한신 114㎡ 전셋값은 최근 한주새 1000만원 오른 2억2000만원 선이다. 원미동 두산 119㎡과 풍림 114㎡도 같은 기간 각각 1000만원이 올랐다.

　중동신도시 A공인중개소 대표는 "서울 거주자의 전세 문의가 7월 이후 4배 가량 급증했다"며 "아무래도 서울 전셋값이 많이 올라 출·퇴근의 불편함을 감수해서라도 이사오겠다는 문의는 많지만, 정작 매물이 없는 상황"이라고 말했다.

　이같은 '매도자 우위' 분위기속에 부동산 중개업소들 사이에서 '전셋집 찾기' 전쟁도 일어나고 있다. 특정 중개업소가 전세 물건을 보유했다고 소문나면 주변 중개업소들의 문의가 폭주하기도 한다.

　실제 한 중개업소에서 30분 정도 머무는 동안 10여통의 전화가 걸려왔고 이중 전셋집을 찾는 문의는 1건이었을뿐, 나머지는 인근 중개업소에서 걸려온 전화였다.

　원미동 B공인중개소 관계자는 "한 중개업소에 전세매물이 나오면 중개업자들이 벌떼처럼 달려든다"며 "한동안 거래를 못한 중개업자들이 절반의 중개수수료라도 얻기 위해 필사적으로 달려드는 상황"이라고 말했다.

　◇외곽으로 쫓겨나는 세입자들

　경기 용인 수지구 역시 서울이나 분당신도시 등에서 밀려난 전세 수요자들로 관련 문의가 크게 늘었다. 수지구 상현동 J공인중개소 관계자는 "서울 강남으로 출·퇴근하는 직장인 가운데 전셋집을 구하지 못해 이곳을 찾는 수요자들이 최근 두달새 배 이상 늘었다"며 "가까운 분당에서도 전세문의가 많지만 매물이 없어 거래는 별로 없다"고 말했다.

　전세 매물이 많지 않아 거래는 없고 호가 상승만 이어지고 있다. 용인 상현동 롯데캐슬 84㎡ 전셋값은 올 초 1억8000만~2억원 선이었으나 현재 2억2000만~2억5000만원까지 올랐다. 대출받아 계약을 연장하기 어려운 기존 세입자들은 더욱 외곽으로 내몰리고 있다.

　용인 풍덕천동 D공인중개소 관계자는 "용인 수지에서 전세금 부담을 느끼는 세입자들이 서울에서 더 먼 곳으로 이사하는 사례가 늘고 있다"며 "서울 송파, 잠실, 양재 등에서 온 세입자에 밀려 기흥구 보라동이나 공세동으로 전셋집을 옮기는 경우도 있다"고 말했다.

　경기 북부권인 일산신도시도 최근 전셋값이 뒷심을 발휘하고 있다. 특히 일산에서 인기지역으로 꼽히는 주엽역이나 백석역 일대 아파트 전셋값 상승세가 외곽으로 확대되고 있다.

　지역 중개업계에 따르면 일산동 후곡마을 일대의 경우 2개월 전보다 전셋값이 최고 5000만원 오른 곳도 있다.

　후곡마을 H공인중개소 관계자는 "후곡현대3단지 119㎡ 전세 시세는 7월말 2억5000만원이었지만 지금은 2억8000만~3억원 수준으로 뛰었다"며 "후곡주공12단지 82~89㎡는 '8·28 전·월세대책' 이전에 비해 2000만~3000만원 가량 올랐다"고 말했다.