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전셋값 대폭등 부를 ‘전월세 상한제’의 위험성!

"전세수요 폭증으로 전셋값 단기 대폭등...선진국선 폐기처분된
위험천만한 제도...세입자 더 큰 고통으로 몰아넣을 가능성 커
시장과 주택시장 정상화로 풀어야!"

전세 시장이 아우성이다. 연일 언론, 매스컴, 인터넷은 물론 심지어 집값 상승기때 미용실이나 주부들이 자주 찾는 음식점등에서 주부들이 회자하던 집값상승에 대한 이야기 주제를 이제는 전셋값 폭등 주제로 대체되고 있다는 말까지 들린다.

바야흐로 주택시장 왜곡이 부른 재앙이 전세시장에서 발아되고 있는것인가? 전셋값 폭등과 ‘미친 전셋값’으로 대변되는 전세난의 현실을 두고 정부와 야당의 입장차가 적지 않아 주택시장정상화 및 거래활성화는 물론 전세가격 안정이라는 목표는 요원해보이기까지 한다.

수급불균형으로 말미암은 전세대란의 해법은 누차 기 칼럼등을 통해 언급한바 있지만 가장 확실한 처방전이라 할수 있는 주택시장 거래활성화 후속대책등이 별다른 실효성을 거두지 못하고 집값이 계속 내려갈것이라는 믿음하에 주택구입여력이 충분한 수요층들조차 전세를 선호하면서 전세가격과 전세대란은 비수기임에도 불구하고 하늘높은줄 모르고 상승중이다.

그런데, 더욱 우려스러운 일들이 정책적으로 논의되고 있다는 보도들이 나오면서 시장혼란을 가중시키고 있는 양상이다. 특히나 전월세상한제를 전격 도입하자는 야당의 요구에, 정부가 다주택자 양도세중과폐지와 분양가상한제 폐지(혹은 탄력운용)를 ‘빅딜’대상으로 삼자는 검토가 진행된다는 보도들이 나오기 해 우려스러운 상황이다.

이러한 ‘부동산법 빅딜’ 논의는 마치 아랫돌을 빼내 윗돌을 놓는격이거나, 언발에 오줌누는격의 임시방편적이고 단편적인 방법일뿐 아니라 시장혼란을 부채질할 위험스런 방안이다.

특히나 전월세 상한제(필자주, 미국은 전세제도가 없어 월세상한제라는 말로 사용한다)는 이미 1970년대 미국에서 잠깐 시행했다 임차료 단기 대폭등과 온갖 부작용들이 속출하자 당국이 더 이상 사용해서는 안될 가장 나쁜 제도라고 못박은 이후 지금까지 한번도 거론되지 않고 있는 반시장적인 규제다.

만약 전월세 상한제가 여야의 부동산법 빅딜로 인해 시장에 본격 시행된다면 과연 전세시장은 어떻게 될까? 일단 전세난에 지친 임차인들의 경우 사막의 오아시스를 만난것처럼 반가운 일이라고 생각할수 있게된다. 더욱이 이러한 법안에는 계약갱신 청구권도 따라오게 될 가능성이 매우 높은데 이로 인해 임차인은 더 이상 집을 살 필요도 없이 최장 4년동안 남의집에서 임대보증금과 월세를 연 5%선에서만 올려주고 거주하는것이 보장된다.

이로인해 전세수요는 가뜩이 초과상태인데, 이러한 메리트를 알게되는 전세수요자들은 단기간에 폭증하게 되고 임대인 입장에서는 4년동안 올려받지 못하는 임대료를 한꺼번에 올려 결국 전세수요의 기하급수적인 증가와 더불어 전월세가격은 단기 대폭등을 불러오게 되고 전셋집이 부족하면 임차인들은 집주인에 잘보이기위해 계약단계에서부터 이면계약이나 각종 부적절한 방법들을 사용하여 전셋집을 구하려 들면서 시장은 대혼란에 빠지고 결국 선진국에서 오래전 폐기처분한 임대료 강제규제라는 법안역시 시장의 힘에 밀려 난파될것이 자명하다.

따라서 정부는 지나친 임대료 규제를 통해 일시적으로 전세대란을 막으려는 단기적 방편보다는 주택거래정상화와 다주택자 세제혜택등을 통해 너무 비정상적으로 쏠린 전세수요를 분산하고, 정부가 하지 못하는 임대공급을 대부분 담당하고 있는 다주택자들을 통해 전세물량이 시장에 많이 나올수 있게 주택거래를 정상화하고 임대사업자들에게 실효성있는 세제혜택을 줘야 전세난을 해결할수 있는 정상적인 방법이라 할수 있는것이다.

임대료를 눌러 전세난을 해결하고 전세입자를 보호하려는 취지로 시행하는 전월세 상한제는 결국 임차인을 살인적인 전셋값 단기 대폭등으로 더욱 힘들게 할수도 있는 양날의 칼인셈이다.

따라서 정부는 이미 실패로 검증된 위험천만한 전월세 상한제를 부동산법안 빅딜이라는 명목으로 시행하기보다는 주택시장의 정상화를 먼저 꾀하는것이 훨씬 더 부작용이 적은 처방전이 될수 있다는 점을 간과해서는 안되고, 또한 이러한 부분들을 정책적으로 잘 살펴나가리라 기대해본다.

-김부성,[부동산富테크연구소] 대표

-네이버카페:[김부성의 부동산스터디] 매니저