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극심한 전세난의 한 가지 원인을 알아보면 향후 대응책을 찾을 때 도움이 될 듯 싶습니다.

그 많은 아파트가 갑자기 사라지지도 않았는데, 왜 전세값은 이렇게 올랐을까요?

아래와 같은 계산 때문일 겁니다.

[가정]
1. 매매가 2억원 아파트
2. 현 전세 보증금 1.5억원(매가 대비 75%)
3. 월세 전환 시 : 보증금 3천만원, 월세 55만원(임대수익률 연 6.0% 가정)
4. 매매가 대비 '대출 + 보증금' 70%(월세입자가 자신의 보증금을 확보하려는 임계치) : 1.4억원

[집주인의 계산]
1) 1.4억원(매가 대비 70%) - 3천만원(월세 보증금) = 1.1억원(모기지론 또는 자기돈)
2) 모기지론 1.1억원 * 금리 4.5% / 12월 = 약 41만원 (전액 대출 시)
3) 차익 = 약 14만원/월 [상기 3 - 2)]

만약 위의 산식에서 집주인이 자기돈이 여유가 있어서 모기지론을 받아야 하는 금액이 작다거나,
임대수익률(3항)이 더 높아지면 월세 전환 유인은 더 커지고 전세대란은 고착/심화될 것입니다. 
이건 정치적 현상이 아니라 투자금에 대한 수익을 극대화하려는 경제적 현상이라 쉽게 바뀌지 않을 겁니다. 

위의 경우는 임대수익률을 6%로 보수적으로 본 경우이고,
세금 부담액/건축물 노후에 따른 유지 보수비 등의 경비가 발생하므로
임대수익률은 향후에도 '금융비용 + 1.5%' 의 스프레드에서 더 낮아지기는 힘들 겁니다.

전세 급등/월세 비율 증가는 주택투자형태가 매도차익에서 보유 수익으로 변화하는 현상이죠.

이런 이유로 전세가 상승이 일시적 현상이 아니라 항구화될 가능성이 높다는 것에 주의해야 합니다.

전세값 급등이 몇년만 지속되거나 고착되면
집주인에게 지불하는 이자비용을 줄이기 위해, 
매매가와 전세가 차이가 크지 않음에 따른 주택구매, 
전세 대출 한도 증액 불가 등에 따른 매매로 전환하는 수요 등으로 
'소형 저가' 아파트값은 상승할 가능성이 큽니다.