부동산 정보포털에서 거래포털로!

집값 폭등때 규제 사실상 다 풀려…

주택거래 숨통 틔울 듯

다주택자 세금폭탄 벗어나…미분양 해소도

전·월세 상한제는 정부 반대로 없던 일로


부동산 시장의 대표적 ‘규제 대못’인 다주택자 양도세 중과제도가 9년 만에 폐지될 전망이다. 부동산 시장 과열기에 도입된 규제들이 대부분 풀려 시장 활성화 기대감이 높아지고 있다. 다주택자들은 그동안 짓눌려온 ‘세금 폭탄’ 우려에서 벗어나게 됐다. 더불어 임대사업자로 재인식되는 계기가 마련됐다는 평가다.

9년 만에 사라지는 양도세 중과

다주택자 양도세 중과제도는 2주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%(3주택 이상은 60%)를 세금으로 물리는 것이다. 하지만 2009년부터 부동산 경기가 침체되면서 일반세율(6~38%)을 적용해왔다. 최근 5년간 해마다 적용이 미뤄진 셈이다. 이번에 여야가 소득세 과표기준을 인하하는 법안을 양도세 폐지안과 동시에 통과시키기로 하면서 이른바 ‘부동산 빅딜’이 이뤄지게 됐다. 당초 민주당이 요구해온 ‘전·월세 상한제’ 도입 카드는 정부가 “인위적인 가격 규제”라며 강력 반발, 무산될 가능성이 높아졌다.

양도세 중과제도가 폐지되면 시장 과열기에 도입된 규제로는 ‘분양가 상한제’만 남게 됐다. 조재희 (주)한라 상무는 “2009년 이후 위축된 공급시장을 회복하고 다양한 품질의 주택이 등장하기 위해서는 분양가를 규제하는 상한제도 신축적으로 운영해야 한다”고 지적했다.

거래 활성화·미분양 해소 기대

업계에서는 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 장기 침체 국면에 접어들면서 다주택자 양도세 중과제도를 폐지해야 한다고 목소리를 높여왔다. 주택구매 가수요층이 부동산 시장에 들어오도록 유인책을 마련하지 않으면 신규 주택 공급에 차질을 빚을 수 있어서다.

업계에서는 양도세 중과제도가 폐지됨에 따라 내년 초 일시적으로 다주택자 물량이 쏟아질 수도 있을 것으로 예상하고 있다. 그동안 부동산 경기 침체로 가격이 떨어지고 매매가 안 돼 가슴앓이를 하던 다주택자들이 일부 물량을 털기 위해 내놓을 수 있기 때문이다.

하지만 업계에서는 이는 일시적인 현상에 그치고 전반적으로 거래 증가에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 상대적으로 부동산 가격 거품이 걷혔기 때문이다. 보증부 월세 등 전세의 월세화 현상이 확산되면서 저금리 속에 주택의 임대 수익률이 상대적으로 높은 것도 임대사업자 확대를 유인하는 계기라는 설명이다.

황용천 해밀컨설팅 대표는 “다주택자들이 일부 물건 매각에 나서겠지만 기본적으로 시장에서 새로운 투자 상품이 많아진 게 사실”이라며 “임대사업자로 나서는 다주택자도 적지 않을 것”이라고 말했다.

건설업계에서는 미분양 해소에도 긍정적으로 작용할 것으로 예상하고 있다. 대형건설사 마케팅 담당임원은 “미분양 단지 중 향후 발전 가능성이 있는 곳들은 여유계층의 투자처로 부각될 수 있을 것”이라고 말했다.

다주택자 양도세 부담 확 낮아져

다주택자들은 양도세 중과가 폐지돼 양도세 부담이 크게 줄어들게 됐다. 김경재 신한금융투자 세무팀장에 따르면 3주택 보유자가 2005년 5억원에 산 주택을 내년 10억원에 팔 때 양도세 중과가 적용되면 세금으로 2억3925만원을 내야 한다.

하지만 일반과세를 적용하면 양도세 부담은 1억3018만5000원으로 줄어들게 된다. 김 팀장은 “기본적으로 여유있는 계층이 가장 민감하게 생각하는 세금 부담이 줄어든 데다 투자처 갈아타기가 가능해 시장에서 활력소로 작용할 것”이라고 말했다.

부동산 정책의 신뢰도가 높아진 것도 시장 정상화에 긍정적인 요소로 작용할 전망이다. 정진희 코리아베스트 세무사도 “다주택자들이 세금뿐 아니라 심리적인 부담에서도 벗어나게 됐다”며 “세제에 대한 규제는 더 이상 없다는 시그널을 시장에 보내 정책에 대한 신뢰도도 높아지게 됐다”고 설명했다




전월세 상한제가 성공할 수 없는 이유


전세값이 상승 중인데전월세 상한제가 도입되면 어떻게 될가?
전세값 폭등으로 이어질 것입니다

임차인을 바꾸면서 전세보증금이나 월세를 올리는
기묘한 방법들이 등장할 것입니다

임차인을 바꾸지 않더라도
약자인 임차인은 임대인의 무리한 요구를 들어주지 않을 수 없습니다

(인간이 상상할 수 있는 모든 방법이 등장할 것입니다.

그리고 우리나라는 계약체결자유의 원칙이 있는 시장경제국가입니다
즉 사적자치가 철저하게 지켜지는 나라인 것입니다

기묘한 방법으로 진행된 편법을,
법원에서도 인정할 수 밖에 없을 것입니다)

그것을 도와주는 기업형 *****가 등장할 것입니다

새로운 직업창출이 되겠네요

그것까지 차단하려고 법을 만들면 그 법은 위헌소지가 있게 될 것입니다
또한 우리나라 사람들은 자존심이 아주 강합니다

임대인하고 소송까지 하면서
살 던 집에 계속 살려고 하는 사람 드물겁니다

임차인이 집을 약간 파손하거나 흠을 낸 경우에,
임대인들이 법원에 손해배상청구를 무리하게 하면서,
보증금에서 공제하겠다고 하든가

하여튼 묘한 방법 등을 동원해서
임차인을 내보내는 방법을 강구하게 될 것입니다

또한 보통의 경우 ,
주변 전세금이 올랐다고 하더라도

크게 오르지 않았다면 ,
집주인이 전세금을 올리지 않고 갱신계약하는 경우도 많습니다

그러나 이 제도가 법으로 등장하면,
모든 집주인들이 시세에 맞는 전세 보증금을 철저히 챙길 것입니다

왜냐하면 다음에 전세금을 올릴 때에는
현재의 전세금을 기준으로 몇%까지만 올릴 수 있기 때문입니다


4년까지 거주하게 한다고 하더라도
4년이 지난 후에,
새로운 전세집을 얻을 때에는, 살인적인 전세보증금을 내야 합니다

이러한 제도는, 결코 서민을 보호하는 방법이 아닌 것입니다
다만 세상 돌아가는 이치를 잘 모르거나 정보에 어두운 저소득층에서는
야당이 적극 주장해서 우리 서민들을 위해서 전월세상한제를 도입했단다 하면서 역시 내가 지지하는 정당이 최고야 하는 반응이 있을 수 있습니다


집 한채 가지고 방 몇개를 월세로 주고

거기서 나오는 수입을 가지고 살아가는
저소득층(저가 단독주택에 거주하는 노인 등)도 있습니다

그들도 이 규정을 적용 받을 것입니다
물가는 올라가는 데, 월세를 시세대로 못 받게 하면 화가 나겠지요

전세집이 아주 드문 상태에서는 임대인이 우월적 지위가 되기 때문에
임차인을 아무나 들이는 것이 아니라, 철저한 심사를 거쳐서
말을 잘 들을 수 있는 사람 또한
직업 등 경제적 능력이 충분한 사람을 골라서 선택할 것입니다

돈은 있어도 인상이 험악하거나,
어린 아이들이 많은 임차인들은 전세집 구하기가 아주 어려울 것입니다

전월세 상한제는
우리나라 풍토에서 절대로 성공할 수 없습니다

굳이 도입헌다면 전월세 상한제와 더불어
전세입자에 대해 재산세를 중과해야된다.

전세에 재산세 부과로 아파트 수요 증가하게 된다


세상이 난세이긴 난세인가 봅니다.

표심 이라는 광채의 심술은......
눈에 보이는 것만 급급하게 가리기에 바쁘고

자리를 떠나면 그만이다는 식의 욕심과 탐욕은 결국 피해자만
양산하는 결과를 낳습니다..........

또한, 원인에 어디에 있는지 뻔히 알고 있으면서
즉, 규제 완화 를 통한 매매 시장 활성화 만이
전세 대란 해법 임을 간파 하면서도......

허울좋은 인간들은 늑대 의 탈을 쓴 사람보다 더
못한 짓을 하려고 합니다.

망치만 딱딱딱 두드리면 만사 형통 하리라고 보는
근시안적인 안목을 가지고무엇인가를 만들려고 하는 것은
집 없는 사람을 길 바닥으로 내쫓는 결과만을 초래 할 가능성이 커지고
주거 비용을 더욱더 높이게 하는 부작용 만을 낳을 수가 있습니다.

그저 장기적인 관점 보다는 눈에 보이는 것에 급급한
사악한 무리들이 더더욱 부동산 시장의 숨통을 조이려고 하고
그 숨통은 우리 자신이 될 수가 있습니다.

하루가 멀다 하고 서로들 이간질이나 하고 싸움질이나 하면서
자신들에게 이득이 되는 것은 눈 하나 깜빡이지 않고 챙기면서
서민들의 삶을 더욱 더 낭떠러지로 내몰고 있습니다.


전월세 상한제는
신 노예제도가 될 가능성이 농후합니다.

임차인 보다는 임대인에게
임차인을 선택하여 임차인을 받게 하고

임대인의 지위만을 강화하게 만드는
신 노예 제도가 될 수 밖에 없습니다.

움직이고 싶어도 움직 일 수가 없고,
자기 집에 들어 가고 싶어도
들어갈 수가 없다면 주택 시장은 그야말로 혼 의 혼란을 초래하여
전월세의 폭등은 올 수 밖에 없을 것이며,

마음대로 자신의 집을 임대차 시장에 내놓지 않을 것 입니다.

또한, 임대차 시장이
월세로 급속하게 변화되는 단초가 될 수도 있고,
이로 인해 없는사람만 죽어 나가게 되는 세상이 될 것이라고 봅니다.

실제 전월세로 거주하고 있는 사람과
가짜 전월세로 사는 비율을 파악은
해보셨는지 궁금하군요.

시스템이 갖추어져 있지 않는데 알 수가 없을 것입니다.

실제 전월세는 무주택자 입니다.
순수하게 전월세로 거주하는 사람들 입니다.

금액의 높고 낮음은 있겠으나
전부가 무주택자 입니다.

가짜 전월세는 유주택자입니다.
자신의 집을 전월세 놓고
다른 지역에서 남의 집에서 전 월세로 거주를 하는 것입니다.

자신의 집에서 거주를 하고 있는
세입자가 전월세 상한제를 들고 나오면

자신도 자신이 살고 있는 집에서
전월세 상한제를 들고 나올 수 밖에 없을 것입니다.


즉, 동시에 연쇄 반응이 일어날 수 밖에 없고
부동산의 동맥을 절단 시켜버리는
혼란을 만들어 낼 수 밖에 없다는 것 입니다.

부동산과 관련된 모든 흐름을 끊어버리면
국가에서 모든 것을 책임을 질 수도 없는 노릇이고
갈수록 외통수에 걸리게 만들고 있습니다.

한 곳에서 말뚝을 박고 살아라.
집 한채 있는 주택소유자들의 이동의 자유를 완전히 묶어 버립니다.

가면 갈수록 임대차 시장의 숨통을 끊으려고 하는 작태는
이제 좀 버리셨으면 합니다.

외풍의 희생물이 되지 않기 위해서는 내집 마련은 필수 입니다.

전월세 상한제, 물량 대란 빚을 수 도 있습니다
임대 가격 만을 규제하는 전 월세 상한제 도입은
득 보다 실 이 많습니다.

임대인 의 과도한 수익 제한 과
임차인 의 임대 계약 안정성 담보라는 긍정적 효과가 있을지 몰라도

필연적으로 임대 주택 공급 부족을 초래,
임대 시장 구조를 악화 시킬 게 뻔합니다

집 사서 전세 놓는 공급 계층이 이탈,
전월세 시장을 옥죄는 부메랑 효과가 우려되기 때문입니다.


임대 주택이 부족한 상황이라면
규제 보다 공급을 늘리는 게 옳습니다.


지난 2007 년 노무현 정부 시절 가격 안정을 위해 도입한
분양가 상한제 규제 와 비슷한 맥락입니다.

그때도 결과적으로 공급 불안을 야기,
집값 안정을 해쳤고
현재까지 민간 공급의 걸림돌이 되고 있습니다.

빚더미에 올라 앉은 LH 공사를 통한
공공 임대주택 확대 공급이 어려운 마당에
민간 공급 창구까지 막아 선다면

어떤 방향으로 시장이 요동 칠 지 모릅니다.


***추진 중인 전 월세 상한제의 세부 내용을 분석해 보면

1. 주요 논의 내용

(1) 전월세 인상률 연간 5%로 제한

(2) 계약갱신 청구권 1회보장

(3) 전월세상한제 관리지역, 신고지역 부분도입

2. 반대론

(1) 시행전 단기 가격폭등

(2) 민간 임대공급 축소

(3) 임대주택 품질저하

(4) 편법, 이면계약 성행 및 사유재산 침해

3. 찬성론

(1) 전세시장 안정, 서민 주거안정위해 필요

(2) 사전대비시 폭등 없을 것임

(3) 철저한 단속으로 편법방지

(4) 비상상황이라 불가피

4. 정부의 입장 : 난색표명

(1) 기획재정부장관 : 단기적 임대료의 대폭 인상 가능성과

중장기적 임대주택 공급 축소 등을 이유로 반대입장


(2) 국토해양부장관 : 인위적 가격통제는 바람직하지

않다라는 반대입장


(3) 임대인의 주택수선과 개보수 등을 게을리해

임대주택 품질저하,

가격규제 회피를 위해 편법과 이면계약 성행우려

6. 유사사례

(1) 1989년 계약기간 1년->2년으로 연장시

계약기간중 제한되는 상승분을

미리 인상해 연간 23.7% 전세보증금 폭등

(2) 2001년 상가 계약갱신청구권 5년으로 하는

상가임대차보호법 제정 당시 임대료 급등

7. 예상되는 문제점

(1) 전세수요 많은 지역 신규 진입이 어려움 (목동 등)

(2) 전월세 낀 아파트 매매시 전세인상률 제한과 계약갱신청구권으로 인해 매수자의 기피(전세낀 아파트 매도 어려움)

(3) 최초 계약 2년후 임대인 직접 거주할 계획 발생시 계약갱신청구권으로 인한 갈 등이 야기될지도 (입주계획 임대인)

(4) 신규 입주단지의 경우 초반물량이 다량으로 풀려 최초 저가에 계약되는 경향이 강할 듯 한데 연간인상률 제한에 의해 임대인에게 불리(2기신도시,택지지구등)

(5) 분양물량 및 미분양 물량을 받아 줄 분양계약자 및 임대사업자의 의지 저하로 주택건설경기 추가악화 (전세자 주택구입 감소, 임대사업 구입 감소)

【목동에 전월세상한제가 실시되면..】

전월세 상한제가 실시되면, 기존 세입자는 다른곳으로 이사갈 이유가 없어 집니다.
기존집에 약간의 전세금을 올려주고 계속 거주하게 될것입니다.

이에 따라 전세시장은 안정되어 보입니다. 그래서 기존 목동의 전세자 입장에선 유리하며, 평온하게 4년간 거주할 수 있게 됩니다.

그러나 그 지역에 들어오는 사람의 입장에서 보면 전세금을 아무리 많이 준다고 해도 전세 매물 자체가 별로 없으므로 전세 매물 찾기가 어렵게 됩니다.

학군 수요 등 평소에 수요가 많은 목동같은 지역일수록 이런 현상이 더 벌어지게 됩니다. 어쩌다 전세물건이 나오면, 그 지역에 들어오려는 신규 세입자 끼리 치열한 경쟁을 벌이고, 따라서 전세가는 더 치솟게 됩니다.

이에 따라 실제 시장에서는 전세가가 이원화 되는 현상이 벌어집니다. 기존전세가(a)는 저렴한데 비해 새로 체결되는 전세가(b)는 그보다 훨씬 높게 형성됩니다.

하지만 문제는 4년후 기존 세입자가 나가게 되면, 그때는 전세가(a)는 전세가(b) 쪽으로 올라버리는 문제가 생깁니다. 결국 전세가 상한제는 현재의 문제를 몇 년후로 떠 넘기는 꼴이 됩니다.

위에서 언급한 바와 같이 학군수요가 있는 목동, 대치동 등은 전세매물이 지금보다 더 씨가 마르는 현상이 발생할 것으로 예상됩니다. 전세금이 오르는 것이 문제가 아니라 전세를 얻을 수 없는 문제에 봉착할 수 있습니다.

따라서 목동에 진입하기 위해서는 집을 구입해서 들어와야 할지도 모릅니다. 이 때문에 전세 상한제가 실시되면 전세수요가 많은 대치동, 중계동 그리고 목동 지역은 집값이 오르는 현상이 발생하게 될 수도 있을 것입니다.

즉, 일정부분 전세수요를 대체하는 매입수요가 중소형을 중심으로 발생될 개연성이 있다는 것입니다. 또한 이렇게 전세 수요가 많은 지역에 산다는 것 자체가 특혜가 됩니다.

이에 따라 프리미엄이 형성될 수 있습니다. 계약을 갱산하지 않고 나가주는 대신 새 세입자에게 부동산 중개수수료나 이사비용을 보상받는 이상한 관행이 생길 수도 있습니다.

그 지역에 들어가야 하는 새 세입자 입장에서는 그렇게 해서라도 전세를 구하는 것이 이익일 수도 있고, 나중에 중간에 나오게 되면 본인도 들어오는 세입자에게 보상 받을 수 있기 때문입니다.

【전세시장 안정화 대책은 없는가..】

전세시장은 100% 수요와 공급에 의해 결정되는 실수요 시장입니다. 투기수요가 존재하지 않습니다. 전세를 2채, 3채 얻는 사람 있던가요?

현재의 전세난은 수요와 공급의 균형이 깨졌기 때문입니다. 공급이 부족하게 된 원인은 수요가 별로 없는 외곽지역에 집을 지어댄 참여정부의 공급정책(2기신도시)과 임대주택보다는 분양주택 위주의 보금자리 주택에 올인하고 있는 현 정부에 책임이 있습니다.

전세시장 안정화를 위해서는

(1) 강남인근 보금자리주택 조기공급
(2) 서울시내 재개발 재건축사업 촉진(분양가 상한제 부분폐지)
(3) 임대주택의 꾸준한 공급
(4) 주택거래 활성화 등이 우선시 되어야하며

전월세 상한제는 전세시장이 안정된 후 또 다시 있을지 모를 전세시장 불안에 대비하는 차원에서 도입하는 것이 옳지 않을까요. 혹 성급함이 불난집에 부채질 하지 않을까도 우려됩니다.

그러나 전세가가 지나치게 오르는 것도 방임할 수만은 없겠지요. 목동 엄마들 집걱정 없는 날들이 찾아오기를 간절히 소망해 봅니다.



전월세 상한제, 시장선 안 통한다

강봉균 前 민주 정책의장 野주장 반박

DTI 폐지 등 가시적인 조치 필요


정부와 여당이 전월세난 해결을 위해
다주택자 양도소득세 중과 폐지를 적극 추진하기로 한 데 대해

강봉균 건전재정포럼 대표는 21일
그렇게 가는 것이 맞다고 긍정 평가했다.

강 대표는 동아일보와의 통화에서
언제까지 집 가진 사람=부자, 집 없는 사람=서민같은
이분법적 사고로 접근할 거냐며 이같이 말했다.


강 대표는 집을 사서 재산을 증식하는 시기는 지났다.
2주택자, 3주택자이면 징벌적으로 세금을 매기는데
그럼 누가 집을 사서 세를 놓겠느냐며

퇴직한 사람들이 집에 투자를 해서 세를 받아
노후생활을 할 수 있도록 해야 한다.

선진국 패턴으로 가야 한다고 말했다.


민주당이 도입을 주장하고 있는

전월세 상한제(세입자에게 임차계약을 연장할 수 있는 권리를
한 차례 주고,
연 5% 이내로 전월세금 상승률을 제한하자는 내용)에 대해서는
실효성이 없다고 일침을 가했다.


음성적으로 전월세금을 더 받거나
제도 시행 직전 한꺼번에 올려서 혼란이 더 가중될 수 있다.

시장에서 작동할 수 있겠나라며
상식적으로 말이 안 되는 제도라고도 했다.

강 대표는 김대중 정부 때 재정경제부 장관,
대통령경제수석비서관을 거쳤다.

민주당에서 3선 국회의원을 하면서 정책위의장 등을 지냈다.

강 대표는 집을 사겠다는 수요가 없으면
전월세는 계속 오를 수밖에 없다.

집을 사면 투자가 된다는 믿음을 줘야 전월세 문제, 가계부채 문제,
나아가 경제 침체까지 일거에 해결된다.

단순히 주택 문제로만 봐서는 안 된다고 지적했다.
그러면서 민주당은 이념의 틀에서 벗어나야 한다.

운동권적 시각을 버리고 시민단체 출신 의원들의
반발을 돌파해야 수권정당으로 가는 문이 열린다고 조언했다.

강 대표는 당정협의에 경제부총리, 금융위원장까지 참석했다면
뭔가 가시적인 조치를 내놔야 한다라고 쓴소리를 하면서

총부채 상환 비율(DTI) 폐지를 제안했다.

그는 부동산 경기 침체로 거래가 안 되기 시작한 것이
7 년이나 됐는데 한시적으로 세금 감면하는 식으로 해결이 되겠나라며

정부 여당도 집값 올리려는 것 아니냐는
부정적 여론이 일지 않겠나를 걱정만 해서는 안 된다.
설득해야 한다고 말했다.



김기현, 전·월세 상한제'는 엄청난 폭탄 가져온다

새누리당 김기현 정책위의장은 21일

당장 세입자들에게 과도한 부담이 된다며

야당의 전·월세 상한제 도입론을 반대했다.

김 정책위의장은 이날 CBS '김현정의 뉴스쇼'(FM 98.1)에 출연해

전·월세 상한제를 도입해 보증금 상한을 정하고,

보증기간을 4년으로 늘린다면,


당장 전세값 오르는 것을 걱정하는 분들한테

엄청난 폭탄 갖다주는 것이 된다고 말했다.



그는 제도가 도입되면 (규제받게 되는) 집주인이

4년치 보증금 (인상분)을 한꺼번에 올리지 않겠느냐.


법이 확정되기 이전에 '전세 4년치를 한꺼번에

다 내놓으라'고 하지 않겠느냐고 지적했다.


그러면서 이게 단순한 걱정이 아닌 게,

80년대 후반쯤 주택임대차 기간을 2년으로

법적 보장을 했을 때 전세값이 폭등했다.


같은 일이 생기지 않는다는 보장이 없다고 덧붙였다.



잠깐의 혼란 뒤 제도가 잘 정착하지 않겠느냐는 질문에는

그런 주장에도 전혀 근거 없는 건 아니다라며


다만 가격통제 방식보다 시장거래의

정상화를 통하는 게 가장 좋다고 답했다.



그는 전세·월세 주택이 충분히 공급되고

거기서 자연스럽게 시장이 형성돼 균형을 이뤄나가는 게 바람직하다.


가격통제는 시장경제에 왜곡을 줘

자칫 잘못된 충격이 생길 수 있다고 지적했다.

김 정책위의장은 전날 당정협의를 통해


다주택자 양도세 중과 폐지,


분양가 상한제 폐지 등의 추진을 거론했다.



이와 관련해 '투기수요만 몰려

실수요자들의 주택 구매 기회가 상실되는 게 아니냐',


빈대 잡자고 초가삼간 태우는 게 아니냐'는 우려가 제기되자

이에 대해서도 반박했다.

그는 그런 야당의 주장은 마른 하늘에

비 내릴 것까지 걱정하자는 것이라며



부동산이 한창 투기열풍이 불던 시기


냉각용 에어컨으로 도입된


양도세 중과, 분양가 상한제였지만


지금은 주택시장은 완전히 매매실종의 한 겨울인데


에어컨을 틀자는 건 우스운 일이라고 밝혔다.



렌트푸어를 하우스푸어로 만드는 정책이 아니냐는 비판에 대해서도

빚을 내서라도 집을 사겠다는 수요가 있다면


지금같은 전세난이 생기지 않겠지만,


지금 상황은 그렇지 않다. 과도한 걱정이라고 말했다.

노컷뉴스 입력 2013.08.21 08:54













전월세 상한제, 시장선 안 통한다

강봉균 前 민주 정책의장 野주장 반박

DTI 폐지 등 가시적인 조치 필요


정부와 여당이 전월세난 해결을 위해

다주택자 양도소득세 중과 폐지를 적극 추진하기로 한 데 대해

강봉균 건전재정포럼 대표(사진)는 21일

그렇게 가는 것이 맞다고 긍정 평가했다.


강 대표는 동아일보와의 통화에서

언제까지 집 가진 사람=부자, 집 없는 사람=서민같은

이분법적 사고로 접근할 거냐며 이같이 말했다.




강 대표는 집을 사서 재산을 증식하는 시기는 지났다.

2주택자, 3주택자이면 징벌적으로 세금을 매기는데

그럼 누가 집을 사서 세를 놓겠느냐며


퇴직한 사람들이 집에 투자를 해서 세를 받아

노후생활을 할 수 있도록 해야 한다.

선진국 패턴으로 가야 한다고 말했다.




민주당이 도입을 주장하고 있는

전월세 상한제(세입자에게 임차계약을 연장할 수 있는 권리를

한 차례 주고,

연 5% 이내로 전월세금 상승률을 제한하자는 내용)에 대해서는

실효성이 없다고 일침을 가했다.


음성적으로 전월세금을 더 받거나

제도 시행 직전 한꺼번에 올려서 혼란이 더 가중될 수 있다.


시장에서 작동할 수 있겠나라며

상식적으로 말이 안 되는 제도라고도 했다.



강 대표는 김대중 정부 때 재정경제부 장관,

대통령경제수석비서관을 거쳤다.

민주당에서 3선 국회의원을 하면서 정책위의장 등을 지냈다.




강 대표는 집을 사겠다는 수요가 없으면

전월세는 계속 오를 수밖에 없다.


집을 사면 투자가 된다는 믿음을 줘야

전월세 문제, 가계부채 문제,

나아가 경제 침체까지 일거에 해결된다.


단순히 주택 문제로만 봐서는 안 된다고 지적했다.


그러면서 민주당은 이념의 틀에서 벗어나야 한다.


운동권적 시각을 버리고 시민단체 출신 의원들의

반발을 돌파해야 수권정당으로 가는 문이 열린다고 조언했다.



강 대표는 당정협의에 경제부총리, 금융위원장까지 참석했다면

뭔가 가시적인 조치를 내놔야 한다라고 쓴소리를 하면서


총부채 상환 비율(DTI) 폐지를 제안했다.


그는 부동산 경기 침체로 거래가 안 되기 시작한 것이

7 년이나 됐는데 한시적으로 세금 감면하는 식으로 해결이 되겠나라며


정부 여당도 집값 올리려는 것 아니냐는

부정적 여론이 일지 않겠나를 걱정만 해서는 안 된다.


설득해야 한다고 말했다.








전월세 상한제, 시장선 안 통한다

강봉균 前 민주 정책의장 野주장 반박

DTI 폐지 등 가시적인 조치 필요


정부와 여당이 전월세난 해결을 위해

다주택자 양도소득세 중과 폐지를 적극 추진하기로 한 데 대해

강봉균 건전재정포럼 대표(사진)는 21일

그렇게 가는 것이 맞다고 긍정 평가했다.


강 대표는 동아일보와의 통화에서

언제까지 집 가진 사람=부자, 집 없는 사람=서민같은

이분법적 사고로 접근할 거냐며 이같이 말했다.




강 대표는 집을 사서 재산을 증식하는 시기는 지났다.

2주택자, 3주택자이면 징벌적으로 세금을 매기는데

그럼 누가 집을 사서 세를 놓겠느냐며


퇴직한 사람들이 집에 투자를 해서 세를 받아

노후생활을 할 수 있도록 해야 한다.

선진국 패턴으로 가야 한다고 말했다.




민주당이 도입을 주장하고 있는

전월세 상한제(세입자에게 임차계약을 연장할 수 있는 권리를

한 차례 주고,

연 5% 이내로 전월세금 상승률을 제한하자는 내용)에 대해서는

실효성이 없다고 일침을 가했다.


음성적으로 전월세금을 더 받거나

제도 시행 직전 한꺼번에 올려서 혼란이 더 가중될 수 있다.


시장에서 작동할 수 있겠나라며

상식적으로 말이 안 되는 제도라고도 했다.



강 대표는 김대중 정부 때 재정경제부 장관,

대통령경제수석비서관을 거쳤다.

민주당에서 3선 국회의원을 하면서 정책위의장 등을 지냈다.




강 대표는 집을 사겠다는 수요가 없으면

전월세는 계속 오를 수밖에 없다.


집을 사면 투자가 된다는 믿음을 줘야

전월세 문제, 가계부채 문제,

나아가 경제 침체까지 일거에 해결된다.


단순히 주택 문제로만 봐서는 안 된다고 지적했다.


그러면서 민주당은 이념의 틀에서 벗어나야 한다.


운동권적 시각을 버리고 시민단체 출신 의원들의

반발을 돌파해야 수권정당으로 가는 문이 열린다고 조언했다.



강 대표는 당정협의에 경제부총리, 금융위원장까지 참석했다면

뭔가 가시적인 조치를 내놔야 한다라고 쓴소리를 하면서


총부채 상환 비율(DTI) 폐지를 제안했다.


그는 부동산 경기 침체로 거래가 안 되기 시작한 것이

7 년이나 됐는데 한시적으로 세금 감면하는 식으로 해결이 되겠나라며


정부 여당도 집값 올리려는 것 아니냐는

부정적 여론이 일지 않겠나를 걱정만 해서는 안 된다.


설득해야 한다고 말했다.






월세시대가 오고있다....


사람들은 누구나 한번쯤 내 집 마련을 생각해보게 된다.

그러나 주택은 목돈이 필요한 고가품일 뿐만 아니라

한번 구입한 후에는 직장을 옮기거나

다른 지역으로 이주할 때 가져갈 수도 없어

많은 사람들이 전세나 월세로 살고 있다.
　


국토교통부의 '주거실태조사'에 따르면

지난해 우리나라 가구 중 자가 거주 비율은 54%였다.


나머지는 남의집살이를 하는 임차가구인 셈이다.

놀랄 만한 사실은 과거 큰 비중을 차지하지 않았던

월세가구(21.6%)가 지속적으로 증가해

전세가구(21.8%)와 비슷한 수준에 근접해 있다는 점이다.
　


월세가구가 최근 들어 이렇게 늘어나는 현상은 왜일까.

그 이유는 전셋값 상승 때문이다.


한국감정원의 '주택가격동향조사'에 따르면


지난 9월 말 기준 전국의 평균 매매가격은 2억2912만원이고
평균 전셋값은 1억5848만원으로

전세금 대비 매매가격 비율은 61.2%를 기록했다.

일부 지역은 전셋값이 매매가격의 80~90%에 육박해 있다.
　


월세시장은 전세시장과 여러 가지 면에서 차이가 있다.

특히 월세가구의 60%가 저소득층으로 구성돼 있고,

그들의 85%가 임시직ㆍ학생ㆍ무직으로 나타나

월세가구는 전세가구에 비해 직업이 불안정한 저소득층 가구가 많다.
　


월세가구 수가 점차 증가해 전세가구 수를

넘어설 날이 머지않아 보인다.


월세시대가 본격적으로 도래할 것이란 예상은

이제 곧 현실이 될 것이다.

그렇다면 우리나라 월세시장의 안정화를 위해

시급히 요구되는 과제는 무엇일까.
　


첫 번째는 우리나라 임대시장의 선진화다.

언젠가 밀린 월세를 받으러 간 한 노인이

세입자의 손에 시체로 발견되는 사건이 있었다.

이렇듯 우리나라의 임대인은 세입자의 월세체납위험에 노출돼 있다.

선진국에서는 임대료 보증제도가 발달돼 있어서

임대료가 2개월 이상 연체되면

보증회사가 집주인에게 임대료를 대신 지불해주고 나중에

임차인에게 받는다.

이 때문에 임대인은 월세체납 위험에서 벗어날 수 있고
임차인은 보증금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있다.

따라서 우리나라 월세시장에도 임대료 보증제도가 도입돼

보증금 부담 없는 월세제도가 정착될 수 있도록 해야 한다.
　


두 번째는

서민들의 주거안정화 정책 마련이다.

월세가구는 전세가구와는 달리 소득이 낮고

자산 대비 부채비중이 높아 경제적으로 취약한 상태에 있기 때문에

임대료가 상승하는 경우 주거생활에 어려움을 겪을 수밖에 없다.

따라서 서민들의 주거 안정화를 위해 현재 추진되고 있는

주택바우처와 같은 주거비 지원제도를 확대 실시해야 한다.
　


세 번째는

민간임대사업 지원과 활성화다.


우리나라 월세시장은 공공임대주택에서 거주하는 가구보다

민간이 공급한 일반주택에서 거주하는 비율이

80% 이상을 차지하고 있다.


임대주택을 전부 정부가 지원하기에는 재정적으로나

시간적으로나 한계가 존재한다.

이에 민간임대주택을 통해 전월세시장의 수급불균형을

조절할 수 있도록 민간임대사업을 활성화가 필요하다.

내년 2월 시행 예정인 주택임대관리업 제도가 활성화돼

월세시장에 임대가구를 공급하고

본격적인 민간임대주택시대를 맞을 수 있도록 해야 한다.
　


네 번째는

월세시장에 대한 다양한 통계지표의 개발과 구축이다.

우리나라 주택통계 가운데 월세시장에 대한

통계는 매우 미흡할 실정이다.


대표적인 한국감정원의 '월세가격동향조사'도

주요 8개도시로 조사지역이 한정돼 있다.


향후 월세시장의 동향을 정확히 파악할 수 있는

월세가격지수와 월세이율이 산출될 수 있도록 조

사지역과 공표범위를 확대ㆍ개선해야한다.
　

박근혜정부의 국정목표 중 하나인 주거복지 확대를 위해서라도

월세시장에 대한 전반적인 제도 개선이 필요하다.

주거에 대한 걱정이 없어야 행복한 삶을 영위할 수

있다는 점을 명심해야 한다.

권진봉 한국감정원장





전셋값 대폭등 부를 전월세 상한제의 위험성!



전세수요 폭증으로 전셋값 단기 대폭등...

선진국선 폐기 처분된 위험 천만한 제도...

세입자 더 큰 고통으로 몰아 넣을 가능성 커
시장과 주택 시장 정상화로 풀어야!


전세 시장이 아우성이다.

연일 언론, 매스컴, 인터넷은 물론
심지어 집값 상승기때 미용실이나 주부들이
자주 찾는 음식점등에서 주부들이 회자하던

집값상승에 대한 이야기 주제를
이제는 전셋값 폭등 주제로 대체되고 있다는 말까지 들린다.


바야흐로 주택시장 왜곡이 부른 재앙이 전세시장에서
발아되고 있는것인가?

전셋값 폭등과 미친 전셋값으로 대변되는
전세난의 현실을 두고 정부와 야당의 입장차가 적지 않아

주택시장정상화 및 거래활성화는 물론
전세가격 안정이라는 목표는 요원해보이기까지 한다.


수급불균형으로 말미암은 전세대란의 해법은
누차 기 칼럼등을 통해 언급한바 있지만

가장 확실한 처방전이라 할수 있는
주택시장 거래활성화 후속대책등이
별다른 실효성을 거두지 못하고
집값이 계속 내려갈것이라는 믿음하에

주택구입여력이 충분한 수요층들조차
전세를 선호하면서 전세가격과 전세대란은

비수기임에도 불구하고 하늘높은줄 모르고 상승중이다.


그런데, 더욱 우려스러운 일들이
정책적으로 논의되고 있다는 보도들이 나오면서
시장혼란을 가중시키고 있는 양상이다.


특히나 전월세상한제를 전격 도입하자는
야당의 요구에,

정부가 다주택자 양도세중과폐지와
분양가상한제 폐지(혹은 탄력운용)를

빅딜대상으로 삼자는 검토가 진행된다는
보도들이 나오기 해 우려스러운 상황이다.


이러한 부동산법 빅딜 논의는
마치 아랫돌을 빼내 윗돌을 놓는격이거나,
언발에 오줌누는격의 임시방편적이고
단편적인 방법일뿐 아니라 시장혼란을 부채질할 위험스런 방안이다.



특히나 전월세 상한제(필자주, 미국은 전세제도가 없어
월세상한제라는 말로 사용한다)는

이미 1970년대 미국에서 잠깐 시행했다
임차료 단기 대폭등과 온갖 부작용들이 속출하자

당국이 더 이상 사용해서는 안될 가장 나쁜 제도라고
못박은 이후 지금까지
한번도 거론되지 않고 있는 반시장적인 규제다.


만약 전월세 상한제가 여야의 부동산법 빅딜로 인해
시장에 본격 시행된다면 과연 전세시장은 어떻게 될까?


일단 전세난에 지친 임차인들의 경우

사막의 오아시스를 만난것처럼 반가운 일이라고 생각할수 있게된다.

더욱이 이러한 법안에는
계약갱신 청구권도 따라오게 될 가능성이 매우 높은데

이로 인해 임차인은
더 이상 집을 살 필요도 없이
최장 3-4년동안 남의집에서 임대보증금과

월세를
연 5%선에서만 올려주고 거주하는것이 보장된다.


이로인해 전세수요는 가뜩이 초과상태인데,

이러한 메리트를 알게되는 전세수요자들은
단기간에 폭증하게 되고


임대인 입장에서는 4년동안 올려받지 못하는 임대료를

한꺼번에 올려

결국 전세수요의 기하급수적인 증가와 더불어

전월세가격은 단기 대폭등을 불러오게 되고

전셋집이 부족하면 임차인들은 집주인에 잘보이기위해

계약단계에서부터 이면계약이나
각종 부적절한 방법들을 사용하여
전셋집을 구하려 들면서

시장은 대혼란에 빠지고
결국 선진국에서 오래전 폐기처분한
임대료 강제규제라는 법안역시
시장의 힘에 밀려 난파될것이 자명하다.



따라서 정부는 지나친 임대료 규제를 통해
일시적으로 전세대란을 막으려는
단기적 방편보다는

주택거래정상화와 다주택자 세제혜택등을 통해
너무 비정상적으로 쏠린 전세수요를 분산하고,

정부가 하지 못하는 임대공급을 대부분 담당하고 있는
다주택자들을 통해 전세물량이 시장에
많이 나올수 있게 주택거래를 정상화하고

임대사업자들에게 실효성있는 세제혜택을 줘야
전세난을 해결할수 있는 정상적인 방법이라 할수 있는것이다.


임대료를 눌러 전세난을 해결하고
전세입자를 보호하려는 취지로 시행하는
전월세 상한제는 결국 임차인을 살인적인 전셋값
단기 대폭등으로 더욱 힘들게 할수도 있는 양날의 칼인 셈이다.


따라서 정부는 이미 실패로 검증된 위험천만한

전월세 상한제를 부동산법안 빅딜이라는 명목으로

시행하기보다는

주택시장의 정상화를 먼저 꾀하는것이

훨씬 더 부작용이 적은 처방전이 될수 있다는 점을 간과해서는 안되고,

또한 이러한 부분들을 정책적으로 잘 살펴 나가리라 기대해 본다.


-김부성,[부동산富테크연구소] 대표