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전셋값 폭등, 내년 이후가 더 위험하다!

전셋값 상승세가 7월~8월 비수기임에도 불구하고 지속적인 상승을 기록하고 있다. 53주 이상 연속으로 가파른 상승세를 보이고 있는 수도권 전세가격 폭등과 전세대란, 과연 시장에서 소위 ‘미친 전셋값’으로 불리는 전세대란이 하반기 이후, 그리고 내년에는 어떤 양상을 보일까?

결론은 하반기이후 전세대란은 지속될것으로 전망된다. 전셋집이 부족하기 때문이다. 입주물량 감소와 집주인들의 전세기피현상 및 임차인들의 전세선호현상이 맞물리면서 전세물량은 줄어들고, 전세를 찾는 임차인들은 기하급수적으로 늘어나고 있기 때문이다. 이 때문에 전세대란은 시간이 갈수록 회복의 기미를 보이지않을 전망이다.

필자가 수차례 전세대란(전셋값폭등)의 해법으로 제시하고 있는 부동산시장의 불합리한 3대 규제, 즉 다주택자 양도세중과와 분양가 상한제 폐지, 그리고 DTI 완화 내지는 전면적 폐지라는 해법이 국회에서 발목이 잡혀 실마리를 쉽게 찾기 어려운 상황으로 고착화되고 있기 때문이다.

9월에 국회에서 이들 3가지 법안중 DTI를 제외한 나머지 2개의 법안을 여당에서 반드시 통과시킨다는 복안이지만 야당의 협조가 절실한 상황에서 야당이 쉽사리 협조에 응할지는 미지수여서 향후 전세가격 진정제 역할 및 주택거래정상화에 도움을 줄 정책요소들이 어느정도까지 시장에 온기를 지펴줄지는 두고볼 일이다. 가능하다면 이번 9월 국회에서는 최소한 다주택자 양도세중과제도는 전격 폐지가 되어야 할것이다.

한편, 전세가격이 크게 오르면서 전세대란이 지속되는가 하면 집값은 하락하는 현상으로 인해 하우스푸어와 전월세푸어들 모두 비정상적인 주택시장에서 고통받는 피해자가 된 주된 이유는 무엇일까?

일단 전셋값 폭등부터 고려해보자, 소위 ‘미친 전셋값’이라고도 불리는 전셋값 폭등의 가장 중요한 이유는 앞서 언급했듯이 공급량 부족이다. 전세시장은 매매시장과 달리 투기수요의 유입이 거의 불가능한 철저한 실수요시장이다.

예컨대 젊은 신혼부부들이 신혼집으로 내집마련과 같은 매매대신 전세로 집을 알아보는 경우 전셋집으로 1채만 구하지, 2채 이상 구할리는 만무하기 때문이다. 만약 이런 경우라면 상대방 배우자는 상대배우자를 상당히 관리감시(?)를 잘해야 할것이다. 우스개소리였지만 결국 전세는 투기수요개입여지가 없는 실수요시장인탓에 전세가격이 오른다는것은 결국 전세물량보다 전세수요가 훨씬 많다는 의미하기 때문이다.

이렇듯 전세시장은 철저한 99% 실수요 시장인탓에 투기세력 개입여지가 없어 수요와 공급의 논리가 지배되는 시장일수밖에 없는것이다.

전세수요가 많아진 이유는 내집마련을 미루는 사람들이 늘어났기 때문이고, 집값하락과 금리하락등으로 인해 전세를 주면 손해를 보기 때문에 조금이라도 손해를 줄이기 위해 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하면서 전세공급물량이 급감했기 때문이다.

다시말해 전셋값 폭등은 결국 주택시장의 침체가 장기화되면서 집값하락에 대한 두려움으로 인해 주택을 구입하기보다는 전세로 살면서 전세금이라도 확실하게 보전하면서 매매시기는 천천히 저울질해보겠다는 임차인들의 속내가 반영되고 있기 때문이다.

마찬가지로 집주인들 역시 집값이 하락하면서 손실이 발생하는 기간이 길어지자 임차인들의 전세금을 보관해주는 금고지기 역할에 불과하다는 불편한 심리가 반영되면서 손실을 줄이는 방법으로 전세보다 월세를 선호하면서 전세물량 자체가 폭감하게 되자 최근 전세난이 더욱 가중되고 있는것이라고 볼수 있다.

문제는 하반기 가을 이사철과 내년이후 봄철 이사철 및 내년하반기 이후의 전세시장이다. 가뜩이나 기존 재고주택들중 상당수가 전세에서 월세로 전환되면서 공급물량이 줄어들고 있는 상황에서 하반기이후 내년에는 입주물량마저 평년보다 큰폭으로 감소하면서 전세수요가 전세공급량을 압도적으로 상회하는 전세 수급불균형이 최고치를 이룰것으로 우려되기 때문이다.

여기에 한술 더떠 더욱 위험천만한 최악의 시나리오는 이러한 전세대란을 잠재우고자 야당에서 추진하는 전월세 상한제가 여당이 추진하는 다주택자 양도세 중과 폐지 및 분양가 상한제폐지(혹은 탄력운용)법안과 빅딜이 이뤄지면서 전월세 상한제가 전격 채택되면, 전셋값은 그야말로 미치다 못해 하늘나라로 영원히 승천하는 사망상태까지 가는 초유의 전셋값 대폭등 사태를 불러 전세시장은 그야말로 아비규환의 장으로 변질되고 시장기능은 완전히 마비될것이 자명하다.

전월세상한제 시행시 전세수요가 전례없는 천문학적인 수치로 폭증하여 전세가격이 단기간내 지금의 가격보다 훨씬 높은 가격으로 매매가격에 육박하는 수준까지 대폭등할수밖에 없기 때문이다.

이러한 전월세 상한제는 이미 선진국에서 시도했다가 실패한 정책으로, 국내에서 이를 다시 시도하는것은 참으로 위험천만하고 임시방편에 불과하며 실패와 부작용이 너무커서 향후 수습조차 하기 힘들정도의 대혼란을 야기할수밖에 없을것이기에 이러한 논의나 여야간 부동산법안 빅딜 논의는 합리적인 해결수단이 될수 없기에 매우 우려되는것이 사실이다.

정부의 효과적이지 못한 정책이 전셋값 폭등에 한몫을 하고 있는 상황에서 전월세 상한제라는 반시장적 제도를 빅딜이라는 명목으로 시행할 때 전세시장과 매매시장 모두 심각한 혼란에 직면하게 될것으로 보이므로 이러한 일만은 있어서는 안될것이라고 사료된다.

정부는 침체된 주택시장을 정상화 내지는 활성화 한다는 명분으로 수차례에 걸쳐 시장활성화를 꾀하는 다양한 정책들을 내놨지만, 대부분 실효를 거두지 못하고 있는 실정이다.

이런가운데 정부는 전세자금 대출을 독려하고 혜택을 늘리면서 전세수요를 더욱 늘리는 정책을 펴는 모순을 보여왔다. 한편에서는 집을 사라고 권하면서 다른 한편에서는 집을 사줄 가장 큰 수요자들인 전세수요자들에게 집을 사지 말고 좋은 혜택을 줄테니 전세로 계속 눌러앉으라고 확성기를 틀어놓고 목소리를 높이는 진풍경이 벌어지고 있는것이다.

현재 상태로 주택 매매거래를 정상화시키지 않거나 앞서 설명한 3대규제(=필자는 3대악법으로 칭한다)를 풀지 않으면서 정부가 전월세를 장려하는 정책 혹은 심지어 극단적인 전월세 상한제등을 시행한다면 전월셋값의 대폭등은 필연적일수밖에 없기에 하반기 이후 및 내년이 전셋값폭등이라는 비정상적인 상황을 더욱 어렵게 할 최악의 해가 될수도 있어 우려가 적지 않다.

가능한한 빨리 국회에서 매매시장을 살리는 관련 법안이 속히 통과되어 전세수요가 점진적으로 매매수요로 전환되면서 전세가격 폭등을 막고 동시에 매매시장정상화를통해 주택가격경착륙을 막는조치가 시급히 필요한 시점이라고 판단되는이유가 여기에 있는것이다.

전셋값 폭등(전세대란)을 해소하기 위해서는 구매력이 있는 계층이 전세로 눌러살지 않고 집을 사도록 정책적으로 획기적인 대안들을 시장에 내놓는것이 필수다. 특히나 주택을 보유한사람들은 죄인이 아니고 정부가 하지 못하는 임대물량 공급을 대부분 담당하고 있는 정부의 동반자적, 보완자적인 성격을 띄는 사람들이다.

그럼에도 상을 주지는 못할망정 주택보유자에게 각종 징벌적 세금들로 옥죄고 주택구입을 하지 말라는 사인을 지속적으로 주고 있다. 자금여력이 충분한 구매력있는 수요자들이 주택을 구입하여 주택 보유율이 올라가면 이것이 바로 정부에서 실현하고자 하는 주거 안정 및 서민층의 자산 형성, 그리고 중산층 70% 달성이라는 목표를 위해서도 필요한 일임을 정책입안자들은 참작해줘야 하는것이다.

하반기 이후 가을철부터 내년까지는 대한민국 전세시장이 일대 분수령을 맞을것이다. 전세가격이 안정되고 주택시장이 정상화되느냐, 아니면 정책의 실패나 부동산법 빅딜같은 바람직하지 않은 정책들로 인해 전세시장은 물론 매매시장까지 수습불가능한 수준까지 대혼란이 야기되는 소위 멘탈붕괴가 올것이냐 하는 중요한 갈림길인셈이다.

이런 맥락에서 종합하여 본다면, 정부는 현명하고도 날카로운 실효성있는 정책과 대안들을 내놓고, 국회는 이를 신속하게 처리하여 서민과 중산층들의 고통을 경감시켜주는 정책 운용의 묘를 발휘해주기를 기대해본다.

-김부성,[부동산富테크연구소] 대표

-네이버카페:[김부성의 부동산스터디] 매니저