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전셋값 폭등과 집값하락, 이유와 해법은?

용인에서 3억원짜리 아파트를 보유한 집주인 A씨는 이 집을 담보로 대출 5천만원에 전세 1억8천을 주고 있고 매각하면 7천만원정도의 돈만 수중에 들어온다.

매년 재산세는 물론 매월부과되는 관리비 장기수선충담금도 임차인을 대신해서 전세만기시점에 임차인에게 내줘야 한다. 반면 강남에서 6억원의 전세금을 전세대출없이 본인돈으로만 살고 있는 B씨는 재산세는커녕 매월 관리비에서 집주인이 부담하는 장기수선충당금을 2년동안 계산해서 전세만기시점에 돌려받는다.

C씨는 수원에서 시세 3억5천만원정도 하는 아파트에 대출 1억, 전세금 1억5천에 살다가 최근 만기가 되어 집주인이 대출을 5천만원을 갚는 조건으로 전세금을 1억원을 올려달라고 하여 전세대출을 받아 재계약을 하였다.

기존 전세금 1억5천중 5천만원 역시 회사에서 저리이긴 하지만 대출로 메꾼 상태라서 총 전세대출금액은 전세금 2억5천중 1억5천만원이나 된다. 순수 자산은 1억원정도에 불과한것이다. 그나마 집값이 안오르고 재산세나 관리비 수선충담금을 내지 않고 있는것을 다행으로 여기며 전셋값 폭등에 한숨짓고 있다.

A씨와 B씨, C씨중 과연 누가 정부에 세금을 내는것이 타당할까? A씨는 다음과 같은 불편한 심기를 갖을 수밖에 없는데, 가령, 보유세라는 명목으로 오로지 주택을 보유하고 있다는 이유만으로 매매가격하락 위험을 감수하면서 재산세에 임차인이 거주하는 아파트관리비 일부항목 대납도 모자라 집값하락과 금리하락까지 집주인 본인을 도와주니(?) 집을 추가로 매수하고자 하는 생각보다는 어떻게 하면 집을 처분할까를 먼저 생각하게 될것이다.

그나마 다행한것은 전셋값이 오르다보니 오른 전세금으로 대출도 갚고, 급한 생활비로 충당할수도 있는것은 사실이다. 그러나 전세금은 어차피 부채이기 때문에 집값이 최소한 물가상승률에 약간의 알파정도의 상승률로 올라주지 않으면 집주인들은 손해이기 때문에 추가 주택구입을 통한 전세공급은 생각도 할수 없는 상황이 된다.

C씨는 서민으로 전세폭등기 피해자로 분류된다. 매월 전세대출 이자로만 수십만원이 지출되기 때문에 말이 전세지 사실상 반전세나 다름없는 처지다. 반면, B씨는 주택시장 침체기의 최대 수혜자이자 가장 현명한 투자자로 칭송받는 처지가 되기도 한다. 내돈을 리스크없이 집주인에게 맡기고, 집을 마음대로 사용하면서도 6억원 순자산에 대한 세금은 한푼도 내지않는 투자고수로 불릴만한 입장에 서있기 때문이다.

위에서 간단한 사례를 들었는데, 이렇듯 여름 비수기임에도 불구하고, 수도권 지방 할것없이 전세가격이 폭등하면서, 매매거래 절벽과 집값하락으로 울상을 짓고 있는 집주인들과 마찬가지로 전세거주자들도 전세금 폭등으로 신음하고 있기는 마찬가지다. 오직 고가의 전세금으로 대출없이 거주하는 고액 전세입자들만 즐거운(?) 시대가 된것이다.

전셋값 폭등과 매매거래 절벽은 모두 실효성이 적거나 현실에 맞지 않는 정책적인 요인이 크게 작용한다. 전셋값 폭등의 이면에는 집값하락이라는 동전의 양면과도 같은 요인이 도사리고 있기 때문에 이제는 정부도 뭔가 특단의 대책을 내놓아야 할때다.

지리멸렬한 취득세 인하같은 단편적인 정책으로는 주택시장을 정상화하기도, 또한 전세시장을 안정시키기도 어렵다. 여유자금이 있는 중산층들이 고액 전세대신 주택을 구입하여 전세수요를 줄이고 동시에 주택거래가 늘어나면서 주택가격이 최소한 물가상승률과 보유세만큼을 합한 정도 이상으로는 올라줘야 하는 상황으로 정책을 맞춰야 한다.

아울러 5억원이상 고액전세로 거주하는 전세입자들에게는 집주인이 내는 재산세정도만큼의 소위 전세금 보유세정도는 내게함으로써 적어도 중산층 주택구매력이 충분한 사람들의 주거 무임승차를 어느정도 차단하는 장치는 해놓아야 한다.

또한 전세푸어를 지속적으로 양산하고 있는 주범인 전세대출제도를 수정해야 하고, 동시에 정부가 하지 못하는 주택 임대공급을 상당비율로 담당하는 다주택자들에게 세제혜택을 주어 주택구입을 늘려 거래도 살리고 다주택자들이 내놓는 임차주택 공급증가를 통해 전세가격도 안정시키는 방향으로 정책을 써도 지금과 같은 비정상적인 주택시장이 정상화될까말까인데 아직까지도 오래전 집값 폭등기에나 단기적으로 썼으면 적합했을 다주택자 양도세 중과세를 계속 유지시키고 있는것은 문제가 되도 한참 문제가 되는 제도다.

하루빨리 국회에 계류되어있는 다주택자 양도세 중과제도 폐지는 물론 다주택자들을 징벌하는 정책부터 뒤바뀌어야 할것이다. 전셋값 폭등과 거래절벽으로 대변되는 주택시장침체는 왜곡된 정책과 실효성이 떨어지는 정책적인 부분이 큰 비중을 차지하고 있다. 가급적 빠른 시일내에 다주택자 양도세 중과제도는 전격적으로 시장에서 퇴출시키고 다주택자들을 죄악시하는 불합리한 풍토부터 바뀌어야 전셋값폭등과 집값하락이라는 두 개의 질병을 치료하는 응급조치가 될것으로 본다.

-김부성,부동산富테크연구소 대표 www.bootech.co.kr





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