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게시판에 덕소에 대해 여러 의견들이 많군요. 이번에 세양에서 분양하는 청마루에 고민하다 청약했습니다.

제가 생각하는 덕소 세양의 전망은 이렇습니다.

1. 교통 :
잘 아시다시피 경전철 개통, 남양주대교 등으로 교통여건은 좋아질 겁니다.
다만 요새 덕소 지역에 우후죽순 아파트들이 개발 또는 입주하여 향후 2~3년 후에는 인구 과밀지역 및 난개발 지역이 되지 않을까 우려됩니다. 예전 용인 수지처럼 말이죠.
또한 남양주대교의 경우 와부IC가 덕소 중심지 뒤쪽(한강 반대편)에 위치하여, 강변에 붙어 있는 아파트의 경우(현대, 한솔, 위브, 등등) 차로 한 5분~10분 가량 돌아와야 할 겁니다.
따라서 교통여건의 총평은 별4개 주고 싶습니다

2. 한강조망 :
모델하우스 및 현장을 둘러봤더니 역시 앞쪽의 재건축 가능성에 대한 얘기가 이슈였습니다.
벽산 또는 진주아파트의 경우 앞쪽에 뒤늦게 다른 아파트들이 건설되어 한강조망권을 완전히 가렸다고 하더군요.
따라서 세양 앞의 경우도 언젠가는 재개발/재건축이 될것이고 이 때 조망권에 상당한 침해가 오리라 생각됩니다. 일조권 및 조망권에 대해서는 정부의 판례도 왔다갔다 하고 있어서 명확한 예측이 어렵습니다. 덕소의 중요한 장점 중 하나인데 매우 critical하다 할 수 있습니다.
다만, 인근 부동산 및 몇몇 전문가 얘기를 들어보니, 앞쪽 단지의 경우 몇 년 전부터 지속적인 재개발 얘기가 있었으나 알박기, 주민 동의 지연 등의 여러 문제로 계속 보류되어 왔다는군요.
또한 대지가 세양의 1/2밖에 되지 않아 향후 아파트가 건축되어도 조망권을 가리는 세대와 안가리는 세대로 나뉘어질 듯합니다.
또한 지가가 상당히 상승하여, 그동안 여러회사들이 물밑작업을 벌였음에도 불구하고 사업 타당성 및 수지타산 측면에서 문제가 많다고 합니다. (일설에서는 평당 1500 이상의 분양가여야만 수익성이 나온다고 하더군요.)
따라서 향후야 어찌됐든 앞쪽 단지의 재개발 여부는 좀 장기적인 시점이 되리라 생각합니다. 별 3개입니다

3. 생활편의 :
현재 편의시설은 좀 낙후된 것으로 알고 있습니다.
물론 병원, 편의점(E마트가 들어온다는 얘기가 있던데 구체적인 사항은 모르겠군요) 등의 편의시설은 상당히 부족합니다.
다만 물량 공급 및 입주가 많아지는 시점에서는 분명히 편의시설이 들어설 거라 생각합니다. 용인처럼 말이죠.
또한 세양의 경우는 단지가 적지만 그래도 주상복합을 표방하여 여러 내부 단지 시설이 잘 계획되어 있습니다.(계획되로 물론 건설된다는 가정입니다.)
따라서 실수요자의 경우는 내부구조 및 단지구조, 생활편의 측면에서 크게 불편한 점은 없으리라 생각되는군요. 별 3개

4. 입지 :
가장 높은 점수를 주고 싶은 항목입니다.
아시다시피 강남, 송파와 가까운 입지, 향후 개발지역 및 개발 재료 다수 지역입니다.
아마도 장기적으로 남양주 위쪽으로 더욱 개발이 확대되리라 생각합니다.
문제는 그렇다면 강남 수요를 대체할 수 있을까? 하는 겁니다.
일산과 분당의 차이는 다들 아시리라 믿습니다. 강남 수요를 대체했느냐 못했느냐의 차이죠.
이 차이는 매우 큽니다. 덕소가 좀 더 발전되어, 택지개발 및 주택개발이 장기적으로 이루어지면 강남 수요를 받아들이는 것도 불가능한 얘기는 아닙니다. 다만 공항이 먼 것이 좀 걸리는군요.
그래도 별 5개입니다.

5. 브랜드 및 세대수 :
가장 약점이 아닌가 싶군요.
수도권 자연친화적인 아파트들의 경우 대형 브랜드 및 대형 세대수가 투자가치로는 가장 바람직합니다.
세양의 경우 청마루 브랜드가 그리 알려지지 않았고 건설사도 주택전문업체이기 때문에 안정성, 신뢰도, A/S 등의 관리 측면에서는 당연히 GS, 삼성, 현대 등의 대형사보다 뒤지리라 보여집니다.
이번 경우도 인터넷 청약이 되지 않아 서울 주민의 경우 동구릉까지 가서 직접 청약을 해야 하더군요.
별 2개입니다.

6. 기타 :
분양권 전매 전혀 안되고, 입주 3년 이전에 양도할 시 과다한 세금을 물어야 됩니다.
즉, 세양 청마루의 경우는 실수요자 위주의 수요가 대부분일 거라 봅니다.
사실 집값이 오르는 큰 원인 중 하나는 투기수요의 유무입니다.
우리가 보는 뉴스나 신문에서의 기사는 항상 보이지 않는 손이 휘젓고 나간 다음입니다. 덕소의 경우는 아직 매스컴에 과다하게 보도되지 않고 있습니다.
다만 앞서 말씀드렸듯이 개발 호재가 많아 조만간 손들이 방문할 가능성도 매우 큽니다. 이미 들렀다 간 손들도 많겠지만서도..
손이 오는 경우의 장점은 집값 및 지가가 상승한다는 점이고, 단점은 정부의 규제가 강화된다는 점입니다.

여기까지.. 종합적으로 판단하여 전 세양에 청약했습니다. 당첨이 될 지는 두고봐야 알겠지만..^.^
한번에 써내려가 앞뒤안맞거나 문맥이 이상한 경우도 있을 수 있겠지만 향후 청약 또는 재테크 전략시 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.