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결론적으로 예상 분양가는,

국민주택규모 : 930 ~ 1,000만원
중, 대형(40~50평) : 1,130 ~ 1,230만원
초대형(60평이상) : 1,300만원대

그 근거는 아래와 같습니다.



위의 그림은

<표1>은 2기 신도시中 동탄/판교/파주의 사업비, 공급주택 규모를 나타내고,

<표2>는 동탄의 원가원동제 적용이후, 두업체에서 원가 공개하고 분양했던
가격이고,

<표3>은 오늘 판교신도시 국민주택규모에 대해서 업체들이 분양가 1,100만원
미만으로 공급이 어렵다는 취지에서 나온 원가내역입니다.


이 자료들을 통해서 파주신도시(원가연동제)에 대한 분양가격을 예측해보면,
정확하지 않지만, 누구라도 생각할 수 있듯이,

동탄(750만원대), 판교(1,200만원대) 사이에 분양가격이 책정되리라
생각합니다.

저또한, 8.31대책이후 파주신도시에 원가연동제 적용으로 그래도 원가를
낮출려고 하는 정부의 입장을 보았으나, 현시점에서 <표1>에서 사업지를
보듯이, 동탄보다는 파주신도시는 원가를 낮출 수 없는 상황임을 알 수
있을 것입니다.

사업비는 파주, 판교가 비슷한 수준이고,
결국 <표3>에서 보듯이, 용적율을 감안해서 아파트 1평단 원가로서는
판교가 673만원(동탄은 270만원대)이상 되듯이,

파주는 판교와 동일하다고 가정할 때 용적율을 감안해서 아파트 1평당
원가는 450~520만원(판교신도시에 1.3~1.5배 할인적용 : 주택공급규모가
파주신도시가 높기 때문에 그 정도 비율만큼 택지원가 할인적용)정도
예상할 수 있습니다.

결과적으로, 많은 실수용자들이 동탄과 같은 700만원대 분양을 기대하였으나
현실적으로 불가능한 분양가이고, 오히려 대부분 예상하는 800만원대도 현재
수준에서는 어려울 것으로 개인적으로 예측합니다.

현시점에서 적용하면, 택지비 450~520만원 + 기타비용 480만원(건설비, 감리비 등)해서, 분양가격은 국민주택규모가 930~1,000만원 예상됩니다.

물론, 보이지 않는 변수들이 있겠지만 현수준에는 이 정도가 예측되네요~~

결과적으로, 파주신도시도 일산신도시 등 주변주택, 기존 운정신도시內
주택가격에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

즉, 원가연동제가 별로 실효가 없기 때문에 향후 제가 예측하는 정도에서
분양가 발표時, 주변 아파트에 큰 영향을 미칠 것으로 생각합니다.

추가적으로 중대형 아파트의 가격은 최근의 아파트 분양실태를 볼 때,
33평에 비해서 최소 200만원이상 높은 가격책정을 보았을 때
1,130~1,230만원정도 예상됩니다.

실수요자 분들은 막연한 기대보다는 저평가된 실제 기존 파주신도시內 아파트
및 주변지역(금촌지구, 교하지구, 탄현지구, 일산신도시 등)에 대한
가격대비 실제 구입를 고려할야 할 것으로 생각됩니다.

제가 예상했던 가격으로 분양가가 결정되면, 그 다음에는 저평가된 아파트
구입은 더욱 어려우리라 생각됩니다.

현재까지는 예측수준이기 때문에,
실 수요자분은 심각한 고려할 시점으로 보여집니다.