부동산 정보포털에서 거래포털로!

청약을 이미 하셨으니 스스로를 위로하고 정당화하는 것이 사람의 마음이겠으나, 동탄신도시 특히 이번 임대아파트의 실상을 잘 아하셔야 될 것으로 보여집니다.
아래의 글을 꼭 읽어보십시오.

제가 님의 경우라면 당첨되도 계약하지 않고, 임대아파트보다 투자메리트가 있는 시범단지 또는 동탄 말고 다른 지역 (예 : 죽전 등등)에 투자 내지 내집 마련 하겠습니다.

같은 신도시내라고 해도 지역별, 계층별로 나중에 많은 차이가 있을 것입니다.
요즘 사람들이 중요하게 생각하는 것이 바로 커뮤니티입니다. 끼리끼리의 모임이지요.
나중에 분양전환되는 아파트이지만 일단 임대아파트가 족보이기 때문에 결국 어떻게 형성이 될까요?
공원을 바라 보고 있다는 그 이유 하나만으로 독야청청하게 시세가 훨훨 날아갈까요?
천만에요. 이번 3차 임대아파트를 보시면 아시겠지만, 가장 큰 평수가 30평대 초반 정도입니다. 대부분 20평대 소형평형으로 구성되어 있지요.

시범단지, 1차 단지들은 어떻나요. 중대형 평형입니다.
같은 단지내에 20평대, 30평대로만 임대아파트는 구성되어 있는데, 20평대 시세가 받쳐주지 않는데 30평대만 홀로 시세가 높게 형성이 될까요?
아닙니다. 앞으로는 끼리끼리 문화가 더 확산될 것입니다.
강남사람들이 관심을 가지는 지역으로 투자를 하면 실패하지 않는다고 하쟎아요.
그럼, 동탄신도시에 강남사람들이 투자를 한다고 할 때 과연 어느 지역의 아파트에 투자 내지는 입주해서 살려고 할까요?
임대아파트로 구성되어 있던 20평대, 30평대 일까요? 30평대, 40평대, 50평대 등으로 구성된 시범단지, 1차 단지일까요?
답이 명확하지 않습니까?

제가 만일 님의 가족이나 친척이라면 이번 동탄 임대아파트에는 계약하지 않고, 다른 투자기회를 노리겠습니다.
참고로, 저는 30대 후반 직장인으로 동탄 시범단지, 1단계, 2단계 분양 등에 청약하지 않았습니다.
제가 동탄신도시의 가치를 폄하하려고 이런 글을 쓰는 것은 아니고요,
그동안 아파트에 계속 관심을 가지다보니 조금씩 눈이 뜨여지는 것 같아 졸필이나마 올리는 것입니다.
제 글이 주관이 개입되어 있을 수 있으나 최대한 객관적인 시각에서 글을 쓰려고 노력하고 있습니다.
노파심에서 드리는 말씀이니 잘 생각해보세요.
사용하신 청약통장은 아까울 수 있으나 이번 임대아파트 말고도 투자가치가 있는 아파트는 찾아보면 많이 있을 것입니다.
수업료 치뤘다고 생각하시는게 마음 편하실 것입니다.
아래 글 길지만 꼭 한번 읽어보십시오.

< 입지 >

한가지 분명한 것은 동탄신도시중 이번 3단계 지역이 비행기 소음에는 가장 취약한 입지입니다.
평일 병점역에 한번 가보십시오. 머리 위로 전투기들이 굉음을 내며 날아다닙니다.
산모는 애 떨어지기 십상이고, 어린애는 자다 깨어나기 딱 좋을 정도의 소음입니다.
동탄신도시 중에서 특히 이번 3단계 지역은 시범단지보다 병점역에 가까운 편이므로, 전투기 소음에 많이 스트레스를 받을 지역입니다.

고층 아파트가 들어선다고해도 이미 수원비행장 활주로는 남북으로 길게 현재 위치에 FIXED 되어 있으므로 활주로 방향및 위치를 변경하지 않는 한 착륙방향 및 착륙시 진입고도 상승에는 상당부분 문제가 있어, 항로변경및 소음감소는 상당기간 어려워보입니다.

병점역이나 세마대역 이용시 도보이용은 불가능한 곳입니다. (역세권은 도보로 10분이내의 거리입니다. 동탄신도시는 역에서 차로 15분이상 걸립니다.)
이번 3단계 지역은 향후 행정동 개편시 화성시 진안동으로 잠정결정되었습니다.
주민공람후 같은 행정동으로 결정될 것이므로 신도시이지만 비 신도시 지역을 같은 행정동으로 더불러 살아야 하는 입지입니다.

< 투자 수익 >

임대아파트의 경우 상당한 문제가 있습니다.
입주시까지 시범단지 일반분양분에 버금가는 금액을 전부 치르셔야 함에도 불구하고, 임대아파트란 이유로 모기지론 및 주택담보대출에서 제외됩니다.
돈이 있으신 분이 개인사정에 의해 재산세 취,등록세 문제로 등기를 미루고자 하실 요량이면 문제없을 듯하나, 빠듯한 살림에 내집마련하실 분은 상당히 곤란한 경우에 처하실 수 있습니다.

시범단지보다 비싼 분양가에 객관적으로 떨어지는 입지의 아파트를 구매하시므로 향후 매매 용이성 및 환금성에서는 시범단지에 비해 상당히 뒤쳐질 것으로 예상됩니다.

결론적으로 투자를 위한 청약은 낭패를 볼 수 있습니다.

< 임대아파트의 태생적 한계>

저의 형이 이러한 분양전환형 임대아파트에 살고 계십니다. (동탄은 아니고 다른 지역에요).
말씀을 들어보니, 아무리 평수가 30평대라고 해도 입주후 2년6개월후에 분양전환을 받는다 하더라도 원래 태생이 임대아파트라는 딱지는 여전히 붙어있기 때문에 자식 들의 좋은 주거환경이나 교육환경을 논할 때 항상 따라다니는 부분이라고 합니다.
이제는 분양전환되었으니 나는 임대아파트가 아니었어 라고 얘기하지 못한다는 거죠.
그래서 일반 분양아파트와 임대아파트가 나중에 가서 보면 시세나 주거환경 등에서 차이가 많이 날 수밖에 없는 것이죠.
이번 3차 분양에서 두산위브가 왜 선전했겠습니까? 바로 중대형 평형으로 구성되었고, 임대가 아니라 일반분양이고, 브랜드 인지도가 높은 것 때문이었습니다.
임대는 평형 구성이 20평대, 30평대 초반까지로 구성되었고 임대아파트라는 태생적인 한계 때문에 나중에 시세형성과 입주민들의 커뮤니티 형성에 문제가 있을 소지가 있습니다.

청약자들이 가장 관심을 가지는 부분이 생활환경과 투자가치 아니겠습니까?
전투기들이 날아다니는 굉음을 들으면서 (아래 오산쪽으로 용산 미8군이 내려온다죠. 수원비행장과 오산비행장 양쪽에서 전투기들이 출격하고, 동탄은 수원과 오산의 가운데 지점이니 그 소음이 장난 아닙니다) 생활환경이 썩 좋지 않고 투자수익이 별로 없는 임대아파트를 과연 청약, 계약해야 되는지 정말로 고민해보시기 바랍니다. 노파심에서 드리는 말씀입니다.
이번 임대아파트 분양을 보면서, 정말이지 분양가는 일반분양아파트보다 쥐꼬리만큼 적게 해놓고 분양가 납입방법 등에서는 일반분양과 거의 비슷하게 만들어놓고. 정말이지 화가 날 지경이었습니다.

제가 보기에, 동탄신도시는 캐치프레이즈로 내거는 "웰빙 주거문화"의 기치 아래, 이러한 원초적인 불편사항들이 많은 지역이라고 생각됩니다.
어디 다른 신도시에 전투기 소음이 항시 들리는 지역이 있습니까?

자신의 소중한 재산은 스스로 관리해야 합니다. 누가 대신해주지 않습니다.
이번 임대아파트에 청약해서 당첨되시는 분들도 계약여부를 신중히 고민해보셨으면 합니다.
청약통장 사용한게 아까워서 무조건 계약을 해버리면 그 뒷감당은 전적으로 본인이 책임을 져야 합니다.
언론에도 보도되었다시피 무늬만 임대아파트인 것 같아 씁쓸한 마음을 지울 길 없습니다.

아래는 오늘과 어제 신문보도기사입니다.

동탄 임대아파트 폭리, 세무조사 의뢰키로 [edaily 2005-03-18 11:00]

동탄신도시에 임대아파트의 고분양가 논란이 불거지고 있는 가운데 건설교통부가 해당 건설업체에 대해선 세무조사를 의뢰키로 방침을 세운 것으로 파악됐다. 18일 건설교통부는 화성동탄신도시에 공급된 임대아파트의 분양가격이 너무 높다는 판단에 따라 국세청에 즉각 세무조사를 의뢰하는 등 강력한 조치를 취할 예정이라고 밝혔다.

건교부는 이와함께 동탄 임대아파트 실수요자들에 대한 투자유의도 당부했다. 건교부는 임대아파트 부도 가능성 등을 충분히 유의하라고 당부하였다. 서종대 건교부 주택국장은 "외환위기 이후 경기활성화를 위한 시장자율화 과정에서 불가피하게 여러 모순점이 나타나게 됐으며 지난해 관련제도를 모두 개선했으나 제도 개선전 택지공급분에 대해서는 적용이 불가해 이번과 같은 문제점이 발생했다"면서 "앞으로 택지공급가격을 감안해 공공임대 수준으로 임대보증금을 책정하도록 사전에 철저히 현장지도할 방침"이라고 말했다.

한편 건설교통부에 따르면 원가연동제를 적용해 동탄3차 동시분양에서 공급되는 임대아파트의 임대보증금을 산출해 본 결과 평당 600만원 선이 적정한 것으로 분석됐다. 이는 해당업체들이 책정한 700만∼740만원선보다 훨씬 낮은 것으로, 업체들이 폭리를 취하고 있다는 것을 반증하는 셈이다. 실제 업체들이 책정한 임대보증금은 30평형대 일반분양 아파트의 분양가(740만-860만원)와 큰 차이가 나지 않은 것으로 조사됐다.

윤진섭 기자 (yjs@edaily.co.kr)

---
동탄 임대보증금 ‘배보다 배꼽’ 당첨자 피해볼듯 [경향신문 2005-03-16 18:30]

동탄신도시 임대아파트의 보증금이 지나치게 높아 ‘무늬만 임대’라는 지적이 제기되고 있다. 16일 업계에 따르면 동탄 3차 동시분양에 나온 임대아파트(23~35평형)의 보증금은 평당 7백16만원으로, 전용면적 25.7평 이하 일반분양 아파트 분양가(평당 7백42만원)와 별 차이가 없다.

인근 수원과 화성의 전셋값이 각각 평당 3백77만원, 2백23만원이므로 임대보증금이 주변지역 전셋값의 2~3배에 이른다. 이는 화성의 아파트 매매가 시세인 평당 5백33만원을 훌쩍 넘는 것이다.

임대아파트의 가격이 높다는 인식이 확산되면서 지난 15일 실시된 동탄 3차 무주택 및 1순위 청약접수결과 임대아파트 전체 공급물량의 70% 가량인 2,054가구가 미달됐다. 특히 임대아파트 용지가 일반 아파트용지보다 싼 가격에 공급된다는 점에서 ‘고분양가’ 논란은 더 확대될 전망이다.

경실련에 따르면 동탄신도시 임대아파트 택지공급가는 평당 2백21만원으로 택지조성원가(평당 2백68만원)의 83% 수준에 불과하다. 일반분양 아파트의 택지공급가(3백39만원)보다 평당 1백18만원 싼 것이다.

박정식 경실련 공공기관국장은 “임대아파트용 공공택지를 조성원가 이하로 공급받았으면서도 분양전환을 자유롭게 하고 분양가를 높게 책정하는 등 편법분양이 이뤄지고 있다”고 주장했다.

건설교통부는 동탄신도시 임대주택용지가 임대주택법 시행령 개정(2004년 3월) 이전에 공급돼 별다른 조치를 취할 수 없다는 입장이다. 건교부 관계자는 “작년 3월 이후부터는 공공택지를 공급받으면 임대보증금을 제한할 수 있도록 제도를 개선했지만 동탄의 경우는 임대보증금을 업체가 자율결정할 수 있다”고 말했다.