부동산 정보포털에서 거래포털로!

[전문가칼럼] 오르는 아파트 투자하는 13가지 방법 ①
[부동산뱅크 2006/12/11 - 조회:9,799]

부동산의 급등기라고 하는 지난 2001~2003년 상반기 동안에 대부분의 아파트와 토지는 상당부분 급등하였다. 특히 그동안 여간해서는 안 오르던 인천지역의 아파트도 동일기간에 30% 정도 상승을 했으니 가히 밀레미니엄 시대의 서막을 여는 2001년부터는 부동산의 부흥기라 말할 수 있겠다. 따라서 자연스럽게 누구든지 부동산 재테크에 관심을 갖게 되었고 투기지역, 실거래가격 이라는 용어를 모르면 외면당하기 쉬운 분위기가 지금의 현실이다.

그러나 이러한 폭등기를 지나자 많은 사람들은 더 이상의 아파트 가격 상승은 없을 거라고 이야기 했다. 그러나 참여정부 들어서 30번이 넘는 부동산 관련 정책의 결과는 참담하기까지 하다. 아파트 가격을 잡기위한 정책인지 아니면 아파트 투기지역을 가르켜주는 정책인지 모를 정도로 아파트가격은 하늘 높은줄 모르고 치솟아 왔으니 말이다.

더나아가 거품논쟁까지 불러 이제는 투자인지 투기인지 구분이 안될 정도의 분위기며 더나아가 두려움이 앞서 아파트를 사야할지 고민하는 사람들이 너무 많아졌다는 것이다. 이러한 급등기에 또다시 아파트는 올라갈 것인가? 많은 의구심을 자아내는 뭇 사람들을 보며 확실한 부동산 투자방법을 물어보는 사람이 너무 많다는 것에 또한 번 놀라기까지 한다.

그렇다면 앞으로 아파트는 계속 상승할 것인가? 이에 맞는 답은 간단하다. 계속 오른 다는 것이다. 단, 양극화 현상이 극에 달하면서 말이다. 부동산도 종목에 따라 천차만별로 변화되고 있다. 어떤 정책이 나오느냐에 따라 6개월이하의 단기자금으로 추정되는 시중의 500조가 넘는 부동자금이 요동을 치고 이 부동자금의 방향에 따라 부동산도 냉,열탕을 오르내리고 있다.

주택거래신고제가 도입되어 등록세,취득세가 기존보다 2-7배가 오르게 되고, 보유세인 재산세를 3-4배 올리기로 결정하자 각 구청에서는 시민의 편에 선다는 명목으로 50%를 감액해 주는 숨박꼭질 힘겨루기로 갈팡질팡하고 있다. 더 나아가 하반기에는 재건축개발이익환수제가 도입되고, 후분양제, 주택 공영제등 많은 제도가 앞은 막고 있다.

또한 이런 분위기속에 분양가를 규제하고 건설 원가공개까지 한다고 한다. 심할 경우 주택거래 허가제 까지 도입한다고 하니 일반투자자들은 어떻게 대체할지 또는 어떤 방식으로 부동산을 투자해야 할지 도무지 감을 잡기 어려운 시기인 것 같다.

그러나 이러한 모든 규제나 강화정책 대상이 무엇인가? 바로 종목은 ‘아파트’다. 지금까지 아파트나 아파트 유사상품만 나오면 대부분 인기품목으로 자리 잡는다. 왜냐하면 우리나라 주택문화는 선진국의 주거개념과는 달리 투자개념이 더 강하게 작용되어 왔고, 여기에 투자안정성까지 보너스로 주어지기 때문에 누구나 아파트를 사두면 오른다는 법칙을 잘 알게 되었다. 그러기 때문에 너나없이 투자의 대부분은 아파트와 아파트 유사상품으로 몰리게 되었고, 정부의 규제나 정책 또한 아파트나 유사상품에 중점을 두고 있으니 부동산을 움직이는 아파트를 분석하면 투자의 절반이상은 성공한다고 볼 수 있다.

그러면 부동산 기본종목인 아파트를 어떻게 투자하여야 하는가? 필자가 그동안 상권분석과 현장학습을 통하여 얻은 경험과 노하우를 바탕으로 아파트 투자 방법을 정리해 보기로 하자.

동일평형아파트라 하더라도 위치나 평형에 따라 천차만별인 게 아파트다. 건설비는 동일한데 어디에 있느냐에 따라 몇 배의 차이가 난다. 현재의 기준시가로 서울의 최고가 아파트와 최저가 아파트 평균은 1999년에 비해 2배 이상 차이가 난다. 예를 들어보자.

서울의 최고 아파트인 트라움하우스 230평형은 기준시가만도 36억9,000만원이다. 이에 비해 상도동 K상가아파트 11평형은 3,000만원이다. 무려 1채를 팔아 123채를 사고도 남는다는 단순 계산이 나온다. 기준시가가 이러한 데 실제가격은 어떠하겠는가?

이와 같이 아파트는 어떤 위치에 있느냐에 따라 가격 차이는 갈수록 커진다. 그러나 아파트 가격은 어느 항목의 영향에 따라 결정되지 않는다. 향후 아파트는 극심한 양극화로 인하여 동일지역 동릴단지내에서도 가격 차이는 상당한 가격으로 나타날 것이기 때문이다. 따라서 아파트 투자방법을 보면 투자분석측면에서 우선 총론과 각론으로 나누어 분석하여야 한다.

총론에서는 아파트 가격을 결정하는 요소로 지역별,평형별,브랜드별,단지별,용적률별,정책별,대중적선호도별에 따라 가격이 결정된다는 사실이다.