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안녕하세요.

푸른창현입니다.



화도지구를 중심으로 남양주 구리 아파트 값 예측-상승요인 분석을 해보겠습니다.

길더라도 남양주 실수요자들은 반드시 읽어 주세요.



7년전 남양주 아파트 값이 평당 350~400 이었습니다.

이땐 도농, 지금, 금곡, 진건, 진접, 오남, 화도, 덕소, 퇴계원, 청학지구 모두 대동소이 했습니다.

도농과 금곡이 남양주내 다른지역보다 평당 50만원 정도 비쌌지요. 이 두지역은 시청소재지라는 점과 서울과의 접근성이 비교적 용이했던 것이 가격차이의 전부입니다. 2년전까지 아파트 값 상승요인은 없었습니다.

이후, 신규분양하는 아파트의 분양가가 600정도였습니다. 하지만 기존 아파트의 움직임은 미미했습니다.



아파트 값 상승요인은 교통, 편의시설, 주변환경, 한강조망권 등이 있습니다.

이중 첫번째가 교통의 발달입니다.

남양주는 교통상황이 너무 안좋았습니다.

지하철과 연계하는 지역이 전무했기 때문입니다.

입지는 서울과 인접하여 거리상으로는 가까웠지만, 상습정체구간이 많아 아파트 값 형성에 부정적 요인으로 작용했던 것이죠.



구리, 도농의 아파트 가격 상승의 주요인은 전철의 개통, 서울과의 접근성향상과 관련되어 있습니다.

하지만 불과 몇년전까지 남양주-구리 전철시대를 예고하는 많은 기사와 지하 정보가 오갔어도 전철이 개통되기 전까지 움직임이 거의 없었습니다.

부영과 인창동 주변아파트 보다 오히려 장자못 근처 아파트 가격이 높게 형성되는, 그때당시로는 일반인들이 이해할 수 없을 현상이었죠.(장자못 아파트 상승요인은 다음에 논의하겠습니다.)



하지만, 도농과 구리는 전철 개통후 1년동안 많게는 2배이상 아파트 가격이 상승했습니다.

사람들은 많이 아쉬웠했습니다. 전세살던 사람들의 후회하고 한탄하는 모습을 많이 봤습니다.

그들을 위로(?) 하는 말을 붙이기가 어려웠습니다. 나름 조언을 하고 싶은 마음에 전세빼고 호평이나 마석 금곡 등의 아파트 매입을 권유했습니다. 허나, 이번에도 또 불신하더군요. 저와 몇몇 친구들이 3~4년전 인창주공, 부영아파트 매입후 아파트값 상승(실제로 2억원의 시세차익을 보고 매도했습니다.)을 직접 보고도 믿지 못하며 오히려 저에게 구리나 부영아파트 쪽 급매나 경매물건을 잡아달라고 하더군요. 저는 더이상 아무말도 못했습니다. 3년후나 5년후쯤 그들이 제게 또 후회하며 술한잔 하자고 하겠죠. 그땐 믿을까요? 그 친구들을 보며 투자는 용기가 필요하다는 것을 깨달았습니다.



제가 친구들에게 했던 조언는 이렇습니다.

화도지구는 5번의 약상승과 1번의 급상승이 예상됩니다.

1. 약상승 요인

1) 구리,도농,호평동의 아파트값 상승--> 화도지구 가수요가 증가로 인한 기대상승.

2) 경춘고속도로 완공시점 : 서울과의 시간적, 공간적 접근성 상승으로 평당100만원정도 아파트값 상승 예상(2년후, 2009년)

3) 민자고속도로 완공시점 : 호평동의 호재로 작용 호평동 200만원정도의 상승효과로 도미노가격 상승기대(3년후, 2010~11)

4) 송파신도시 개발과 입주시점 : 구리시, 하남 상승효과로 도미노 현상 50만원이상 액면 상승(5년후, 2012년)

5) 구리, 남양주뉴타운개발 : 서울동부, 구리시 전세 세입자의 조급증과 남양주 실수요자의 매수강세 50만원 상승효과(10년동안 수요증가예상)

2. 급상승 요인

1) 경춘선 복선 전철 마석역 개통시 - 마석역 개통후 3년동안 매수세 증가, 화도지구내 아파트 평균 2배 상승유발 효과 발생(4년후, 2011~2012예정이나 조기개통 예상)

윗 상승요인외에 BRT사업, 남양주순환도로, 경철전, 지하철4호선연결, 8호선연결, 경춘국도 6차선확장 등이 있습니다. 어쩌면 위에 논하였던 호재는 빙산의 일각이 아닐까합니다.

아직도 화도지구는 평당 400~500만원 정도로 아파트 값이 형성되어 있습니다. 늦지 않았습니다. 실수요자들은 투자하십시요.

건설회사들은 경춘고속도로와 전철역 개통시기 이후로 분양을 계획하고 있는 것으로 알고 있습니다.

제가 건설회사 CEO라도 그렇게 하겠습니다. 많은 건설사들은 이미 화도지구내 지주작업이 끝난 토지를 매입했고 지금도 하고 있습니다. 분양가를 높게 받기 위해서는 아파트 가격상승 호재 이후를 노리겠죠.(부영아파트 주상복합아파트 4년전에 분양했다면 평당800이상 받지 못했을 것입니다. 정보에 의하면 평당1400언저리에서 분양한다더군요.)

남양주 화도는 부동산 거품과 상관없는 자연상승지역입니다.

버블되면 한국이 공멸하게 됩니다. (금리급상승은 없습니다.) 20년전에도, 10년전에도, 5년전에도 지금도 부동산을 잘아는 사람만 부자가 되더군요. 부와 부동산은 필요충분조건입니다.