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우리아파트 게시판에서 이현주(sjhjlee70) 회원님께서 등록해 주신 독립된글을 답변글로 옮긴 글입니다.
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(월간동아 발췌)

여의도 아파트 중 3종 일반주거지역으로 분류되는 아파트는 11개 단지 6327가구로, 상업지구에 걸쳐 있는 아파트들을 빼면 사실상 모두가 이에 해당한다. 11개 단지 중 이미 용적률 210%가 넘는 7개 단지는 가구수를 늘리지 않는 1대 1 재건축을 하지 않는 이상 사업성이 별로 없어 리모델링이 더 적절하다는 게 전문가들의 분석이다.

용적률이 상대적으로 낮은 시범(146%), 삼부(164%), 미성(178%), 광장아파트(205%)가 재건축을 할 때 최소한의 채산성을 유지할 단지로 꼽힌다. 3종 주거지의 나머지 단지들은 개발 당시부터 상업지구와 주거지역을 나누는 기준이 무원칙적이었던 점을 감안, 현재의 평가기준을 통해 상업지역으로 용도변경을 해달라고 요구하고 있다. 그러나 다른 지역과의 형평성 차원에서 쉽지 않을 것이라는 관측이 많다.

현재 가장 이른 시간 내 재건축 가능성이 높은 곳은 시범아파트. 용적률이 낮아 3종 주거단지들 중 기본 사업성이 가장 높을 뿐 아니라 현재도 18, 24, 36, 48평형으로 이뤄져 있다는 점 때문에 ‘소형평수 의무비율’ 적용에 따른 불이익도 없다.

영등포구청 건축과 담당자는 “시범아파트 단지는 사실상 재건축에 별다른 제약은 없으며, 안전진단이나 재건축추진위 구성을 위한 논의가 진행 중이다. 다만 현재 단지 내 일부 국·공유지에 대해 추가부담금을 내야 한다는 것 때문에 주민간 내부 이견이 정리되지 않은 것으로 안다”고 전했다.

삼부·미성아파트도 구체적인 움직임은 없지만 2004년부터는 ‘재건축 대상’이라는 인식이 확산돼, 시세도 비슷한 평형대 다른 아파트들보다 높게 형성됐다. 현재 26, 28평형이 7억∼8억원선.


평균연령 38세, ‘高齡의 섬’

여의도 주민들은 최근 ‘노령 사회화’를 실감하고 있다. ‘여의도공인’ 관계자는 “제법 비싼 주거단지치고 강남이나 목동과 다른 점은 가격 탄력성이 크지 않다는 것이다. 특히 50대 이상 중장년층 가운데는 준(準)여의도토박이들도 꽤 있다”고 했다. 시범아파트 단지 내의 한 중개업자는 “60대 이상 중에는 문인, 원로학자, 퇴직관료가 많이 살며, 노인부부만 사는 가구도 꽤 많다. 이들은 소비시설이나 교육여건이 좋은 신도시로 옮겨가기를 꺼리며, 굳이 돈을 더 보태 강남이나 첨단 주상복합으로 옮기는 것에도 별 매력을 느끼지 못하는 경우가 많다”고 전했다.

실제로 지난해 실시된 인구주택총조사에 따르면 여의도동의 평균중위연령(일종의 평균나이)은 38.0세로 동 단위로 보면 종로구 가회동(38.4세)과 평창동(40.1세), 성북구 성북2동(40.5세) 등 전통의 옛 주택단지와 함께 서울에서 가장 높은 수준이다. 여의도가 속한 영등포구의 평균중위연령은 34.3세이며, 강남·서초·송파구는 33∼34세, 서울 전체는 34.2세 다.

강변에 ‘윤중제’라는 제방을 쌓아 구획이 정해진 지금의 여의도는 40년 남짓한 역사를 갖고 있지만, 그 존재가 공인받은 것은 90년 전으로 거슬러 올라간다. 일제가 1916년 한국 최초로 여의도에 군용 비행장을 만들면서부터다. 김포비행장(김포공항의 전신)이 건설된 것은 그로부터 20년 뒤인 1936년의 일. ‘서울 영등포구 여의도동’이라는 지금의 명칭은 1946년에 부여됐다.

일본에서 활동한 한국인 최초의 비행사 안창남은 1922년 여의도비행장에 운집한 군중에게 멋진 비행시범을 보인 것으로 유명하다. 미군이 진주한 뒤 여의도는 미군 비행장으로 쓰였으며, 광복 이후 1948년부터는 국방경비대 항공부대가 이곳에서 창설돼 한국 공군의 발상지라는 역사도 갖고 있다.

여의도광장이 ‘5·16광장’으로 불리면서 1990년대 초반까지 이곳에서 해마다 국군의 날 기념식이 열려 육·해·공군의 위용을 자랑했던 점을 상기하면 여의도가 한동안 ‘반공도시’의 색채를 띠었다는 점도 눈길을 끈다. 지금의 중소기업전시장 부지도 1990년대 초까지는 ‘여의도 안보전시관’으로 쓰였는데, 제2차 세계대전부터 6·25전쟁 때까지 쓰인 세계 각국의 무기가 전시돼 있어 학생들의 야외수업이나 소풍장소로 활용됐다.

지난해 서울시는 중소기업전시장 부지 인근에 버스환승센터를 만들다가 공사장 지하에서 핵전쟁 등 비상상황시 대통령이 대피하기 위해 마련된 것으로 추측되는 180평 규모의 벙커를 발견하기도 했다. 1986년에는 정부에서 금강산댐 건설을 추진하며 “금강산댐이 붕괴되면 여의도가 가장 먼저 물에 잠겨 63빌딩의 3분의 1가량도 형체가 없어진다”는 여론몰이용 선전을 자주 했는데, 이로 인해 당시 여의도 지역 부녀회와 초등학생들은 자주 규탄대회에 참가했다.

1967∼68년 윤중제가 쌓이기 전까지 여의도는 섬이라기보다는 홍수가 나면 물에 잠기고 가물면 면적이 넓어지는 ‘커다란 모래밭’에 가까웠다. 조선시대 기록을 봐도 여의도는 한강의 퇴적작용에 의해 자연적으로 생긴 섬으로 양이나 염소, 말 등을 키우던 목장으로서의 용도가 간단히 서술돼 있을 뿐이다. 그나마 여의도 북쪽에 있던 밤섬(栗島)과 연관지어 거명된 적이 많았다.