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맞습니다.
두산이니 벽산이니 여기서 물고 뜯고 싸워봐야 남는건 하나도 없습니다.
봉천동의 아파트 가격이 저평가 되었다는 것은 다아는 사실이며 제일큰 이유는 윗분이 지적하셨듯이 고등학교 학군입니다.

중대형 아파트의 수요자는 고등학생 자녀를 둔 부모인데 봉천동에 고등학교가 없으니 때되면 떠나는 거지요. 따라서 20평대만 비싸고 위로 올라갈수록 가격이 떨어져 동네에는 고만고만한 경제력을 가진 사람만 살고 부자들이 없는거지요.
부자들이 있으면 이들을 겨냥한 상권(고급음식점, 골프연습장 등)이 형성되고 동네가 발전하는거지요.

그런데 지금 봉천동 인근에는 변변한 고등학교가 없습니다.
새로 생긴다는 서울대사대부고는 일반고등학교가 아니라 특목고인가 뭐 그겁니다. 뺑뺑이가 아니라는 거지요. 즉 여기에 가기위해서는 관악구 거주자가 아니라 신청자이기 때문에 관악구 봉천동의 매력요인이 없습니다. 학교에 입학해서 다니려면 거주하는게 편하겠지만 그 숫자가 얼마가 되겠습니까?

그래서 봉천동의 발전을 위해서는 봉천동 인근에 유명 고등학교의 유치 내지는 신설이 이루어져야 합니다.
이제 신규아파트 입주로 입주자수도 대폭 증가하여 고등학생의 수도 늘어났으며 전입되는 주민의 질도 높아지면서 고급 교육시장(학원)의 필요도 생겨났습니다.

문제는 이들을 감당할 인프라입니다.
학원가 및 학교의 형성 즉, 학군의 형성이 되지 않으면 머지않아 이들은 고등학교에 진학할 나이가 되면 떠납니다.

공원, 대형할인매장 등은 교육문제가 해결되고 난 후의 부차적인 문제입니다.