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운정신도시 기존단지의 입지분석...
[2006-11-09] [delpiona]


파주 운정신도시의 추후 분양되는 단지들이
5년/10년의 전매제한에 해당되기 때문에...
기존의 아파트들이 거래와 가격면에서 엄청난
가치상승의 파고를 향후 몇년간 누리게 되어
있는건 자타가 재단하고 있는 사실입니다.

막연히 운정신도시를 생각하면서도...
어느단지가 조금이라도 더 유망한가..라는
정보의 혼돈속에서 투자결정의 판단에 고민하는
분들이 많기에 나름대로의 분석을 올려봅니다.

(참고로.. 모든 단지들이 입주 5년 이내임...)


* 동문 1차 (902 세대, 34평형)

운정역의 역세권 아파트로 분류해도 무방합니다.
도보로 대략 10분 전후면 새로 단장될 운정역사에
도달이 가능할겁니다.단지 남향으로 관공서 타운이
형성될것이고 그옆으로 중심상업지구가 형성됩니다.
운정역은 바로 그 중심상업지구와 연계됩니다.
다만, 현재까지의 계획으로는 단지의 동북방향과
서북방향으로 임대아파트가 계획중이고..
그 동북의 임대아파트 후면으로 각종 도시지원시설
과 쓰레기 소각장(1차공청회 파행)이 위치한다거나..
열공급시설이 위치한다는 계획을 현장에서 쉽게
들을수 있어 단점으로 부각될수도 있습니다.


* 동문 2차 (1,225세대, 30평/35평형)

운정역 역세권의 수혜를 가장 많이 볼수있는 단지로
분석됩니다.정문을나서 정면으로 관공서타운을 가로
질러 중심상업지구의 쇼핑몰을 양사이드로 둔 로데오
거리를 바로 통과해 운정역으로 가는데 역시 10분은
넘지 않을것으로 보여집니다.바로 운정역 정방향입니다.
또한 중앙 호수공원을 조망으로 향유한다거나 거리상
멀지않게 이용할수있어 유일한 중앙공원 주변단지로
(기존)봐도 무방합니다.(10분이면 도보로 중앙공원의
호수와 생태숲에 다다를것으로 판단됩니다)
단점이라면 동문1차와 함께 그간 브랜드에서 약세였으나
근래는 주택선호도 부분에서 당당히 10위권내에 이름을
올리고 있습니다.(굿모닝 힐)


* 현대 1차 (1,274세대, 22평/32평/39평/51평/60평형)

동문2차 후문을 이용해 불과 도보로 10분정도의 거리에
있습니다.다양한 평수로 구성되어 선택의 폭이 크고..
도면상 거의 중앙에 입지하여 향후 경의선이든 3호선이든
도보로 이용하기에는 약 20여분씩 소요되지 않을까 봅니다.
단지의 오른쪽으로 동문1차사이에 임대아파트가 계획되어
있는것으로 파악되고 있으나 가변성여부는 좀더 지켜봐야
할것 같습니다.향후 경전철(운정역-출판단지)이 만일 놓여
진다면 이단지와 월드1차 현대2차 사이 어디쯤 역사가 형성
되리라 봅니다.(갠적인 판단입니다)


* 월드 1차 (1,507세대, 24평/28평/33평/39평/48평/57평/67평형)

대규모의 역시 다양한 단지로.. 위의 현대 1차와는 도보로
약 10분간 서북방향으로 떨어졌습니다. 역시 현대1차와 더불어
도보로 3호선이나 경의선을 이용하기에는 버거운 거리이고..
위에서 말한 경전철이 놓여진다면 신역사를 이용하게될 입지
라고 보여집니다.
현대1차와 더불어 운정의 월드1,2차는 운정신도시 소셜믹스
개념에 맞도록 20평대부터 60평대에 이르는 사회통합의 이미지
를 미리 구축했다고 판단됩니다.


* 월드 2차 (1,028세대, 29평/34평/44평/54평/64평/74평형)

만일 전철 3호선이 기존의 파주시 기본계획도상의 그림처럼
올라와 준다면(교하지구와 운정지구사이..그중 운정2지구에
붙어서..) 운정의 월드2차는 현대2차와 더불어 3호선의
새로운 신역세권을 형성한다고해도 무방합니다.
다만 이번 추가확대된 부분이 이단지의 서와 북으로 확장
되는데.., 이의 가변적 요소라 할수 있습니다.
운정역앞의 중심상업지구 다음으로 근생부지의 상가시설이
이단지와 현대2차 주변으로 형성될수 있어서 대형 쇼핑몰은
아니더라도 학원등은 형성되리라 봅니다.


* 현대 2차 (596세대, 35평/45평/55평/69평형)

월드2차와 더불어 함께할 반경이지만...
월드2차보다 지대가 낮아 비교적 교하지구등 확대된 방향과
자연스런 연계가 되는곳이라 보여집니다. 세대가 비록 작으나
알찬 구성이라고 보여지고 위에서 언급했듯 월드2차와 더불어
역세권이든(3호선) 상권이든 공유하게 될겁니다.
3호선 역세권은 역시 운정2지구에 붙여서 올라온다는 가정하
의 상정입니다.또 시기적으로도 아직 불명스럽긴 하죠...


* 자유로 아이파크 (1,096세대, 34평/41평/48평형)

운정 신도시 기존아파트중 가장 최근의 입주단지(2004,8)이며
빛의 블럭에 속합니다. 이번에 가칭 야당역(경의선)이 신설
되는것으로 추가확대 발표와 더불어 공지된바 있습니다.
다년간의 주민소송 투쟁에서 1심승리를 맛본직후 터졌습니다.
바로뒤로 그 유명한 운정의 가치선도자 한라비발디가 얼마전
분양되어 곧 첫삽을 뜨게되고 또 휴먼빌과 GS자이등도 뒤로
입지될 예정입니다.아레로는 휴먼시아가 들어옵니다.
이러한 단지들은 그 야당역(가칭)을 도보 10분거리에 두고 이용
할수 있을것으로 보여집니다.
다만 중앙 호수공원은 비발디와 휴먼빌과 자이로인해...
직접 공유하기란 위단지들 사이를 통과해야 할겁니다.
또하나의 단점이라면 단지의 대지면적 구조가 너무길쭉하게
되어 완성된 신도시의 전체미관상 부조화를 만들어 낼겁니다.


* 벽산 (1,260세대, 28평/34평/44평/55평/68평형)

대단지에 고른평형을 구성하고 있고 향후 단지 후면의
멀지않은곳에 특목고 입지가 계획중인걸로 알려지면서
이미지 개선이 많이 된것으로 판단됩니다.
역시 3호선이 운정2지구와 붙어서 올라온다면...
하나의 신설역사가 도보 대략 20분정도의 거리에 형성될
수도 있다고 보여집니다.
이또한 가정이긴 합니다.


여기까지가 기존의 운정 단지들이고(1,2지구)...
현재 한라비발디가 중앙공원 남쪽으로 접해 분양이
끝난 상황이며 휴먼빌또한 그옆에서 동,호수 추첨(조합)
만 남겨두고 있습니다.
그리고 향후 분양하는 단지들은 모두 5년/10년 전매제한
대상들입니다.

참고로 기존의 교하택지개발지구가 이번에 확대지역으로
포위되어 포섭되었으며.. 이곳의 단지들에 대하여는
기회가 되면 논해보겠습니다.
다만, 전철 3호선이 이 기존의 교하지구 한가운데로 치고
올라와 교하지구 중심상가에 하나의 역사가 형성되리라고
혹자들이 말하기도 하는듯하나...
갠적으로 판단하기에 필히 교하지구와 운정사이...
그것도 파주시 기본계획도면상의 그림대로(운정2지구에
붙여서..) 올라올 확률이 높을것으로 판단합니다.

주공에 확인한바...
일산공원(묘지)과 실개천(용두**)부근들은 역시 공원으로
조성되어질 확률이 높습니다. 교하지구하단 동패리일대에
추가 공용주택이 대거 밀집하면 필경 이곳과 운정의 벽산사이
에 하나의 역사(3호선)..그리고 (묘지)공원과 용두**(천)을
오른쪽으로 우회하여 교하지구와 운정현대2차 사이즈음에
한곳..그리고 그북쪽을 통과하여 통일동산으로 가지 않을까
생각해 봅니다.고양시에서는 덕이동과 가좌지구 사이에...
한곳을 설정하겠지요..

암튼 갠적으로는 '동문2차' 와 '자유로아이파크'를 가장 높은
내재가치로 분석합니다. 무엇보다 현재 그려진 그림과 입지
로.., 중앙 호수,생태공원을 도보이용할수있는 단지들이며...,
확실한 역세권(그려짐)으로 분류되는.. 두가지의 확실한 가치
가 있기 때문입니다. 이것은 건축된 단지 기준입니다.



-------------- maximus // Che Guevara