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현재 집이 있거나 없거나....
주택에 대한 투자의 결단과 보류의 갈등 사이에서
그리고 정책과 시장의 딜레마적 카오스 상태에서...
방황하는 강호의 諸賢들에게 갠적인 지표를 바칩니다.

1, 집값은 계속 오를것인가...

거시적인 흐름안에서 미시적 접근을 하셔야 할겁니다.
현재의 주택시장 상황은 상당한 수요공급의 불균형이
있는게 확실해 보입니다.
3/4분기에서 수상해지기 시작한 시장의 흐름에..
정부가 공급론자들의 정책을 수용하기 시작한건
불과 한두달 전부터입니다. 그 공급책의 시발점이 바로
평택신도시(500만평) 입니다.
그리고 우후죽순처럼 공급책이 나오고 있습니다.
이전글에서 언급했듯이 이러한 정책의 효과는 빨라야
3~4년후..5~6년 뒤에나 확연한 안정세를 보실수 있을겁니다

그렇다면 지금처럼 계속 오르기만 할것인가...
단언컨대 그렇지는 않을겁니다. 상승기라해도 숨고르기
와 탄력기를 반복하며 잠시는 게거름으로 잠시는
황새걸음으로 가는 반복기가 향후 2~3년간 지속되리라
봅니다. 국지적으로는 하락세도 분명 있을겁니다.

모든 단기적 가변요소들이 정치와 정책과 밀접하게
연계되어 드라마를 그려나갈겁니다.
1년간,2년간,3년간...향후 있게될 정치적 파노라마를
예단하면서 시장을 감상하셔도 재미있을겁니다.

2, 현단계에서 투자결정을 한다면 어디로 하는가...

한가지 분명하게 각인시킬 장래의 사실은...
바로 지금이 "양극화"의 전주곡이라는 점입니다.
중산층이 무너지고 있는건 좀 된 이야기지만...주택의
시장상황은 향후 그 질곡을 더욱 깊게 할겁니다.

현재의 수도권 전반적 상승은 위에서 말한 수요공급의
불균형을 빌어.., 그간 몇년동안 올라보지 못했던 지역
을 필두로 그간의 불형평성을 보완하는 상호작용즈음
으로 판단해도 거의 무방합니다. 근래 한두달사이..
그간 몇년동안 게걸음으로라도 어느정도 올라줬어야할
몫들을 한번에 보완해줬다는 이야기가 됩니다.
이논리대로라면..한순간에 오른 "폭등"은 맞지만...
비정상적인 가격은 아니라는 논거입니다.
다만 이미 지탄을 받아야할 곳들까지 부화뇌동 같이
춤추는 모양세가 좀 불편하긴 할겁니다.

단언컨대 2~3년뒤의 가치보전 지역으로 가심이
대략 훌륭할겁니다. 무리하게 금융비용을 크게 부담
하면서라도 간다면 이는 필수적 고려사항입니다.
그 가치보전지역이란 과연 어디인가...
바로 2~30년 뒤까지 각광을 받으며 명품도시 역할을
할곳을 말합니다. 그곳이 그럼 과연 어디인가...
바로 국가정책적 마인드가 1순위요.. 지자체 마인드
가 2순위고 개발업자 마인드가 3순위입니다.

부동산에 관한한 국가정책은 거대한 향후 구상과
더불어 엄청난 인프라와 미래의 국가과제가 집적되는
곳이라고 할수 있습니다.
주택정책은 바로 그점과 연계되어 중장기적 "신도시"
로 나타나고 있습니다. 신도시도 다같은 신도시가 역시
아닙니다. 즉흥적으로 고안된곳이 아닌...
그리고 막연히 서울인구 분산목적이 아닌...
향후 국가설계와 밀접하게 연계된 거점도시를 말합니다.
1기 신도시는 별론이되.., 바로 "운정"과 "동탄"등의
국가산업 연계나 전략도시를 말합니다.

뉴타운은 2순위 지자체의 마인드입니다. 서울이든
경기든 시장이나 도지사가 도심정비사업을 모두 구상하죠.
소규모 택지지구 개발도 2순위정도로 판단됩니다.
3순위 개발업자 마인드가 입지된곳은 나홀로 아파트나
도로망 개설등을 빌어 프스롤적 개별확산을 지칭합니다.

3, 매입과 청약은 어떤것이 유리한가...

근래의 고분양가(?) 문제는 기존주택의 상승에 일정한
역할을 한것은 맞습니다. 한지역의 주택가격이 어느요인
으로 상승하면 바로 같은지역내의 주택이 더불어 상승
하는건 자연스런 현상입니다. 현재 각지역이 이미 분양가
와 이미 같게 올랐거나 혹은 앞지르기도 했습니다.
아직 동률을 이루지못한 단지가 있다면 충분히 고려해도
좋을듯합니다.
다만 같은 지역이라도 역세권이나 공원등 전통적으로
선호되는 지역이 좀더 가치선도를 하고있는건 당연합니다.

한가지 대부분이 예의주시하는게 바로 정부의 대책인데
과연 분양가가 내려가느냐가 초미의 관심입니다.
명쾌한 답을 드린다면.. 답이 없다..입니다.
현재 분양한 판교나 기타지역의 분양가보다 낮게 된다는
것인지..추후 분양시 가격상정 논리가 다시 정산되고
결국 시차에대한 물가상승 요인까지 고려하여 이미 분양한
가격과 같거나 더 높이 분양되면서.., "인하" 라는 논리가
충분히 적용될수도 있기 때문입니다.
더구나 일반인으로서는 인프라비용을 국가가 어느정도 분담
하는지 전혀 알수도 없습니다.지금까지도 국가는 어느정도
인프라비용을 지원해왔고..그 정도또한 명확히 알길도
없습니다. 그저 생색내기 멘트라해도 거의 무방합니다.
지금이 어느시기입니까...
바로 정권의 대전환기요.., 각 치자들이 괴물의 괴성을
질러대며 대선구도의 사타구니로 곤두박질치고 있는 형국
입니다. 향후 1년간의 그림이죠.
과연 얼마나 그 논리로 분양할까요.. 우스운건 그 1년간
분양할 단지들은 이미 토지공급이 끝난 논외의 물량들이지요.
결국 대선기간동안 기대만 잔뜩 부어 놓겠다는 결론에
도달하게 됩니다.
청약도 좋은 입지에 기다리지 말고 결단하는게 옳습니다.

얼마전 지인으로부터 과연 우리나라에 평당 1억원짜리
주택이 분양될까...라는 질문을 받은적이 있습니다.
저는 망설이지 않고...네..,그것도 확신합니다...라고
답했습니다. 바로 위에서 언급한 "양극화"의 심화가 만들
어낼 머지않은 그림입니다. 더불어 그분에게...
그당시에도 어쩌면 평당 천만원짜리 미분양 주택이 즐비
하기도 할겁니다..라는 말도 덪붙였죠.
우리나라가 자본주의 사회라는 기조가 유지되는한...
분명히 다가올 편차의 드라마입니다.
슬퍼할 일도 아니고..울화가 치밀 일도 아닙니다.
그것이 곧 행복지수는 아니니까요...,
그러나 적당한 행복과 적당한 부의 향유를 위해서는..
앉아서 불평함이 아니라..,인정하고 순응하는 지혜에서
그 가능성이 넓어진다는건 고금의 진리입니다.

江湖諸賢의 행복과 건투를 바랍니다.
모두가 최소의 적당한 富를 창출하는건 사회의 의무입니다.

그리고 투자란...,
항해와도 같습니다.

때로는 거친파도와 폭풍우가..때로는 안개가...
뱃전을 힘겹게하거나 시계를 흐려도..,
희망이라는 마음의 등대는 심지있게 유지하고 싸워나가
평화로운 항구에 함께 안착하길 가을하늘에 빌어봅니다.


---------------- maximus //Che Guevara