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감히 재건축 규제의 미래에 대해 예측해 봅니다.

우리나라는 정부가 서민들의 눈치를 너무나 많이 봅니다. 그것은 어느 정권이라도 마찬가지일 것입니다. 다음 정권이 바뀐다 하더라도 서민들의 눈치를 보는 것은 마찬가지일 것입니다. (판교 보십시오. 처음에는 강남 대체한다더니 현재 대한민국에 존재하는 신도시중에 중대형평형 비율이 가장 낮은 이상한 동네가 되어 버렸습니다.쯧)

현재 문제가 되는 부분이 여럿 있는데, 소형의무비율은 제 생각에는 절대 풀리지 않을 규제라고 생각합니다. 왜냐하면, 소형의무비율이야말로 재건축이 그들만의 잔치가 아니라 서민들의 보금자리까지 억지로 만들어준다는 의미에서 서민들에게 그나마 위안이 되는 제도이기 때문입니다.

하지만 공급 확대의 압박은 점점 커지지 않을 수 없습니다. 그러면 어떤 방향으로 나아가겠습니까. 결국에는 용적율 완화밖에는 규제 완화를 기대할 수 없습니다. 개발이익환수제, 이것은 서민들 눈치를 보느라 없어지지 않을 제도임은 물론, 용적율 완화를 위해서도 반드시 필요한 핑계거리가 되는 것입니다.

즉, 개발이익환수가 없이 용적율을 완화하면 서민들의 화살이 온통 정부로 집중될 것이 뻔합니다. 따라서 정부는 용적율을 완화하는 대신 개발이익을 철저히 환수한다는 핑계로 그러한 화살들에 대한 방패막이를 삼을 것이 예상됩니다.

경우에 따라서는 라멘구조 등 여러가지를 고려할 때 도곡렉슬보다는 안되겠지만 250이라는 숫자의 용적율이 나올 수도 있을 겁니다. 그렇다면 비록 단지내 최고평수는 아니지만 15평은 모두 40평형 이상에 배정될 수 있게 됩니다.

현재 15평의 시세는 나름대로 이러한 용적율의 완화를 기대하는 것이 반영되어 형성된 시세입니다. 하지만, 15평형은 절대 단지내 최고 평형을 받을 수는 없게 됩니다. 

결론적으로 1단지 15평형은 용적율 완화로 중형평형까지는 기대할 수 있을지 모르겠지만 단지 내에서 큰 평형을 받기에는 무리일 수밖에 없고, 소형의무비율이 완화될 가능성이 별로 없다는 면에서 대형평형을 받을 수 있는 3, 4단지 15평이 각광을 받을 수밖에 없게 됩니다.

부동산 투자는 함부로 하는 것이 아닙니다. 나름대로 미래를 볼 줄 알아야 합니다. 소형의무비율이 풀릴 것을 예상하고 1단지 15평을 산다는 것은 정말 리스크가 큰 투자일 수밖에 없는 것입니다.

가장 바람직하기로는 소형의무비율과 용적율이 모두 완화되는 것이겠지만 글쎄요. 절대 그럴 일은 없을 거라고 생각됩니다.

소형의무비율이 없어진다면 중대형평형으로만 대단지를 구성할 수 있게 되겠죠. 그러면 개포1단지는 명실공히 대한민국 대표 아파트가 될 수 있을지도 모르겠습니다. 하지만, 그런 것을 기대하느니 저같으면 로또를 사겠습니다.

차라리 1단지 15평 소유자 여러분들은 용적율 완화를 기대하시는게 좋을 것 같습니다.