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■2. 교육환경 라이벌, 분당과 목동■

투자와 자녀교육이라는 두 마리 토끼를 쫓는 ‘맹모’가 강남을 떠나면 갈 만한 곳은 분당과 목동뿐이다. 이곳 교육의 장점은 학교 간 우열 차이가 크지 않다는 점이다. 다른 곳이 하향평준화하는 데 비해 두 지역은 선의의 경쟁을 벌이면서 상향평준화 배를 타고 있기 때문이다. 게다가 전통 명문학군인 대치동 학원가의 실력 있는 학원들이 이곳으로 옮겨오면서 학원 간 경쟁이 치열해지고 학생과 학부모 선택권은 더욱 넓어지게 됐다.

학교와 학원이 모두 좋아지게 되면 주변지역, 나아가 전국에서 맹모들이 몰려들고 치맛바람이 세질수록 투자 수요 풍선이 커지면서 예비 수요자들을 끌어모으게 된다. 교육요인과 투자요인이 결합된 곳은 대개 아파트 가격 상승의 뇌관이 되며 연간 두 차례씩 정기적인 상승곡선을 그리게 된다.

하지만 목동이 갖고 있는 한계점은 쉽게 허물어지지 않는다. 공영아파트단지로 개발돼 개성이 없는 똑같은 아파트들, 주변지역에 오염원이 많아 깨끗하지 못한 공기, 막연한 재건축 기대감이 사라질 경우 새로운 대안이 없다는 점 때문에 목동은 절대 강남이 될 수 없다.강남을 능가하는 장점은 없으면서 강남의 단점을 더 심하게 떠안고 있기 때문이다.

국내 최고의 주거환경을 갖춘 분당의 한계점은 목동에 비하면 아주 적은 편이다. 그럼에도 가격이 목동보다 저평가돼 있는 이유는 단기간에 분당 주변에서 신규아파트가 너무 많이 공급됐기 때문이다. 그것도 정자, 판교, 용인 서북부 등 대한민국 최고 동네가 아주 짧은시간에 탄생한 결과다.

주변의 좋은 환경 속에 새롭게 디자인되고 살기 편한 최신식 아파트들이 앞으로도 대량으로 공급되기 때문이다. 분당은 용인권 인기 지역 새 아파트 공급이 모두 마무리되는 5년 후에는 목동을 뛰어넘고, 용인권 인기 지역이 성숙기에 이르는 10년 후에는 강남을 능가할 전망이다.

[박병호 한국리츠에셋 대표 유은감정평가사무소 소장]