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‘난개발’ 오명은 이제 그만

용인 상현동에서 서울 광화문까지 출퇴근하는 회사원 김윤수(36)씨. 다소 나아지기는 했지만 그에게 현재의 교통 인프라는 여전히 ‘2% 부족’ 이다. 그는 “요즘도 오전 7~8시 사이에 차가 많이 몰리는 월요일의 경우라면 좌석버스로 광화문까지 1시간30분은 잡아야 한다. 그나마 2시간 넘게 걸리던 예전보다는 나아진 편이다”고 했다.

용인의 교통 인프라는 빠른 속도로 유입되는 인구규모와 보조를 맞추지 못한 게 현실이었다. 분당까지 나가지 않으면 지하철을 이용할 수도 없었고, 시내 간선도로는 서울 출근과 퇴근 시간에 맞춰 병목현상을 빚기 일쑤였다.

‘압축성장’으로 요약되는 지난 10년 여를 되돌아보자. 용인시는 3월1일로 시 승격 10주년을 맞았다. 1996년 2읍 8면 4동에 불과하던 ‘용인군’은 현재 3구(수지구 기흥구 처인구) 1읍 6면 29개동이라는 대규모 행정단위들을 거느리고 있다.

인구 증가는 더욱 드라마틱하다. 용인시에 따르면 1992년 12만명에서 수지지구 개발등으로 1996년 27만명까지 인구가 는 뒤, 다시 대규모 택지들이 들어서며 2006년 현재는 72만명이 살고 있는 것으로 조사됐다. 택지지구 등 신도시권에 50여만명이 살고, 읍·면 등 구시가지권에는 20여만명이 산다. 인구증가율이 전국에서 가장 높은 연평균 12.3%로, 2010년에는 100만명이 넘을 것이라는 게 용인시의 전망이다. 이에 따라 전체 주택의 수도 1996년 6만채에서 현재는 20여만채로 3배 이상 늘었다.

용인, 강남·분당보다 더 오른 까닭은?
“난개발에 발목잡혔던 시세 정상화하는 것”
 
‘신동아’가 최근 2년여 간 국민은행에서 발표한 부동산 시세를 취합, 정리한 결과 용인시 보정동 죽전동 신봉동 동천동 등지의 중대형 아파트들의 상승세가 특히 두드려졌던 것으로 조사됐다(표 참조). 죽전지구가 들어선 보정동과 죽전동의 경우 분당 신도시와 사실상 붙어 있어 비슷한 생활권으로 인식되는 게 장점. 서울과의 거리가 분당보다 멀지만 아파트 연한이 분당에 비해 10여 년 이상 젊기 때문에 당분간 상승 여력이 있다는 게 전문가들의 관측이다. 같은 기간 서울 강남과 분당 신도시 5개 주요 아파트 단지도 40, 50평형대에서 30~60%의 상승률을 보였지만, 80~90%, 심지어 150%를 넘은 용인 6개 주요단지의 상승률에는 미치지 못했다. 이 같은 현상은 용인이 강남과 분당의 부동산시장이 한창 과열된 2004년 10월까지도 수요자들이 공급과잉과 지역 미래가치에 대한 우려하는 분위기 등으로 인해 저평가됐던 사실과 관련이 깊다. 그러나 이때부터 ‘강남보다 더 좋다’는 판교 신도시에 대한 개발 계획이 속속 쏟아지기 시작했다. 또 10·29 부동산 대책이 발효되면서 강남, 분당에 부동산 규제가 집중돼 용인의 신도시 권역은 지난 세월 ‘발목잡혔던’ 가격만큼 높은 비율의 상승을 이뤘다고 중개업자들은 말한다. 

90년대 중후반에 분양이&nb sp;시작된 용인 수지 1, 2지구 아파트 분양가는 인근의 분당 아파트 매매가보다 평당 100만원 정도 비쌌다. 분당에 대한 강력한 주택수요가 경부고속도로 건너편까지 넘친 데다, 새 아파트라는 프리미엄이 있었기 때문. 그러나 난개발로 인한 교통난이 회자되며 자연히 시세가 하락세로 돌아선 바 있다. 외환위기 이후인 2000~2003년에 분당은 강남과 연동돼 큰 폭으로 반등했으나, 용인은 함께 오르지 못했다.

상현동 거북이공인 관계자는 “성원2차 아파트 48평형의 경우 1998년 분양 이후 5년동안 2억2000만~2억7000만원에서 제자리 걸음을 했다. 그러다 지난해 초순부터 지금까지 1년여 만에 5억원까지 올라갔다. 그러니 그동안 저평가된 게 정상화 됐다고 보는 게 맞다. ‘급등’이란 단어는 어울리지 않는다”고 말했다.

1990년대 후반, 당시 발코니 밖으로 새들이 지저귀고, 시야에 울창한 삼림이 그림처럼 펼쳐지는 게 좋아 상현동 내 아파트를 구입했다는 한 50대 기업 임원의 얘기다.

“입주 초기만 해도 출근시간에 자가용으로 양재역까지 가는 데 25분밖에 걸리지 않았다. 그러다가 날마다 조금씩 늦어지더니 반년쯤 지나니까 23번 국도(서울로 가는 광역도로)와 만나는 풍덕천 사거리에서만 신호대기 시간이 25분이 넘었고, 총 소요시간은 2시간 가까이 걸릴 때도 생겨났다. 처음에는 산밖에 안 보이던 발코니 밖으로 타워크레인과 고층아파트들이 삐죽삐죽 솟아올랐고, 공사소음과 먼지가 들어오는 게 싫어 결국 2년 만에 본전도 못 챙기고 서울로 나왔다.”


‘누구나 뜰 것이라고 했지만 뜨지 않던’ 시기는 그 후에도 계속됐다. 1998년 죽전지구 개발이 발표되기 전 동아건설이 현재의 죽전지구 내에 분양했던 보정동 동아솔레시티도 초기 투자자들에게는 ‘아픈 기억’으로 남아 있다.


3년 뒤, ‘강남까지 20분’

입주 6년째인 지금 동아솔레시티는 용인에서 ‘리딩 아파트’군에 해당되지만 외환위기와 건설사 부도 등이 겹치며 입주 4년 반 동안은 초기 분양가의 10% 내외에서 가격이 움직였을 뿐이다.

브랜드 아파트 시대가 채 태동하기 전, 동아건설이 영국인 전문 설계자에게 설계를 맡겨 전 가구에서 골프장 내지는 산이 바라다보이도록 지었고, 당시만 해도 파격적인 33~89평형대 배열로 강남권 고소득층의 눈길을 끌었지만, 평당 800만원대 분양가는 수년 동안 넘기 힘든 벽이었다. 동아솔레시티의 입주가 끝난 3년 뒤인 죽전지구 내 입주가격이 평당 750만원 안팎이었다는 사실을 상기하면 당시 평당가 800만원의 가치를 새삼 느껴볼 만하다.

난개발로 말미암은 교통불편, 이로 인한 입주민들의 불만, 부동산 가격의 저평가의 악순환이 계속되자 건설교통부와 용인시는 2000년대 들어 획기적인 교통개선대책을 강구하기 시작했고, 그 결과 1, 2년 전부터 가시적인 성과가 나오고 있다.

이런 점에서 7월1일 서정석 신임 용인시장이 취임사에서 밝힌 교통대책은 시사하는  바가 크다. 그는 ‘살기 좋은 용인’에 대해 이야기하면서 숙원인 교통개선사업들을 일일이 거명하며 정해진 공기(工期) 내에 실현될 수 있도록 하겠다고 다짐했다. 사사건건 건설교통부의 재가를 받아야 하는 용인시 처지에서 보면, 서 시장이 건설교통부 실·국장을 거쳐 서울지방국토관리청장 이력을 지닌 것은 고무적이다.

건교부로부터 수지지역에 지하철 신분당선 조기 착공 약속을 이끌어낸 한선교 의원(용인 을·한나라당) 측은 “중앙정부와 조율을 거쳐야 하는 용인시의 경우 아무래도 지역 공무원보다는 건교부 고위관료 출신이 관련 예산확보 등에 유리할 듯하다”고 전망했다.

서 시장은 ▲분당선 연장구간 공기 내 착공 ▲신분당선 연장(정자~수지~수원) 조기 착공 ▲서울~용인 고속도로 공기 내 착공 ▲경부고속도로 수지IC 개설 추진 ▲영동고속도로 동백IC 개설 추진을 교통분야 5대 중점과제로 꼽았다. 부동산시장 측면에서 보면 하나하나가 휘발성이 상당한 개발소재들이다.

2009년 착공 예정인 신분당선은 서울 강남역~판교~분당 정자역(18.5km) 구간에 놓인다. 정자역은 다시 분당선과 환승되므로 2008년 준공될 분당선 연장역(오리~죽전~보정~기흥~상갈~수원) 구간에서도 혜택을 보게 된다. 연장선 대부분이 용인 지역을 지난다. 분당선이 완공되면 용인 죽전역에서 수서, 선릉역을 거쳐 왕십리까지 50분대에 직행으로 주파하게 된다.


용인~서울 직행고속도로 뚫려

정자역에서 죽전, 보정역 사이에는 미금, 오리역 두 정거장밖에 없어, 시간으로는 6~7분이 소요될 것으로 보인다. 강남~분당까지 16분이 소요되므로, 환승시간을 감안하더라도 용인 구성, 죽전 등지에서 강남역까지 25분이면 충분히 갈 수 있게 된다.

신분당선 연장구간(11.2km) 건설도 동시에 진행되고 있다. 건교부는 2014년 완공을 목표로 하고 있다고 밝혔다. 정자역에서 용인 동천, 수지, 상현지구를 거쳐 수원 광교신도시를 잇는 곳에 역이 생긴다. 환승을 하지 않기 때문에 용인 서부 신도심권에서도 20분 안에 강남까지 갈 수 있게 된다. ‘먼 훗날 이야기’이긴 하지만 신분당선은 3단계(2020년 예정)로 강남~용산 9.9km 구간도 연결될 예정이다.

경부고속도로의 출퇴근 상·하행 정체를 완화해 용인 주민들의 교통난을 대폭 덜어줄 것으로 기대되는 서울~용인 고속도로는 2009년 준공예정이다. 용인시 기흥읍 영덕리에서 판교 신도시를 지나 서울 양재역 인근 헌릉로까지 연결하는 22.9km의 4~6차선 도로다. 총 6개의 IC 중에 상현IC, 성복IC가 판교 남단의 용인 상현동 신봉동 성복동 등에서 바로 연결된다. 

성복IC 기준으로는 서울 양재동까지 15km 남짓, 서울의 올림픽대로를 생각해보면 여의도에서 강남 성수대교 구간 정도의 거리로, 교통체증만 없다면 강남까지 역시 20분 이내에 도달할 수 있을 것으로 보인다.

 
건교부측은 이 고속도로가 완공되면 경부고속도로, 분당~수서 고속도로, 국지도 23호(경부고속도로 판교IC에서 용인시 수지구&nb sp;풍덕천 사거리까지 이어지는 국도)의 교통량이 대폭 분산될 것으로 내다본다. 여기에 분당~수서 고속도로 분당 끝 지점에서 죽전휴게소를 거쳐 용인 풍덕천 사거리까지 직선으로 잇는 공사도 현재 진행 중이다. 현재는 출퇴근시간이면 분당 끝 지점에서 용인가는 차량들로 정체가 빚어지는 때가 많다. 2009년 이 도로가 계획대로 완공되면 용인에서 서울 강남까지 교통신호 체계를 거치지 않고 논스톱으로 갈 수 있는 고속도로가 2개 만들어지는 셈이다.

경부고속도로 수지IC와 영동고속도로 동백IC 건설은 서 시장이 ‘추진’이라고 밝혔듯, 아직까지는 ‘지역민 숙원 사안’인 단계다. 용인시민들이 경부고속도로를 타고 서울로 가려면 항상 분당시내를 거쳐 판교IC로 진입해야 하기 때문에 시민들의 불만은 상당하다.

용인시청과 한선교 의원실 등에 따르면 현재 동백IC 신설과 관련해 건교부와 절충안이 마련되고 있다. 동백지구에서 영동고속도로 마성나들목에 이르는 2km남짓의 연결도로를 만들기로 한 것. 여기에 현재 개설 중인 동백 마성 신설도로(3.7km, 2009년 완공 예정)가 연결되면 동백지구에서 영동고속도로가 바로 연결 된다. 반면 수지IC는 건교부가 ‘주변교통체증 증가’ 등을 내세워 아직 확고한 반대 의견을 표명하고 있어 협상이 쉽지 않을 전망이다.

이 밖에 기흥시 구갈역에서 동백지구, 행정타운을 지나 에버랜드에 이르는, 용인 동서지역 15개역을 가로지르는 경전철이 지난해 11월부터 공사에 들어가, 2009년에 착공될 예정이다. 구갈역에서 분당선 연장선과 환승되기 때문에 5개의 역이 놓일 인근의 동백지구 주민들은 많은 수혜를 볼 것으로 예상된다.