부동산 정보포털에서 거래포털로!

“아이고, 평당 2000만원씩 주려면 내가 분당엘 가지 왜 여길 와요.”(40대 고객) 

“저희도 웬만하면 맞춰드리고 싶은데 시세가 워낙 그러니까….”(중개업자)

부동산 경기가 소강상태를 보이던 7월 초순, 경기 용인시 기흥구 보정동의 한 중개업소. 죽전지구 끝자락에 위치한 포스홈타운 아파트 49평형을 보러 온 40대 남성은 낭패라는 듯 혀를 찼다. 매물로 나온 몇몇 아파트의 가격이 8억5000만원을 넘었기 때문. 한성CC골프장이 슬쩍 내려다보이는 곳은 9억5000만원까지 한단다. 그가 인터넷 시세표에서 본 7억원대 물량들은 이미 자취를 감춘 뒤였다.

이 아파트는 1년10개월 전 입주가 시작됐을 때만 해도 3억5000만원대에서 거래됐다고 하니, 2년도 되지 않아 2.5배가 오른 셈이다. 보정동 포스홈부동산 관계자는 “거래는 소강상태로 접어든 지 오래인데, 시세는 떨어지지 않고 있다. 팔 사람들이 더 오를 것으로 기대하는 것 같다”고 말했다.

최근 포스홈아파트 시세가 강보합권을 유지하는 데는 8, 9월에 있을 판교 신도시 중대형 평형 아파트 분양만큼이나 5월 말 건설교통부에서 분당선 연장구간 확정노선을 발표한 게 영향을 미쳤다고 한다. 

건교부에 따르면 2008년경 현재 죽전지구 안에 있는 분당선 연장선 임시역사를 폐쇄하고, 대신 이 아파트 단지 바로 앞에 역사를 새로 짓기로 했다. 신설역이 준공되면 서울 강남의 선릉역까지 약 43분이 걸릴 것이라고 한다.

뛰어난 교육환경이 꾸준한 수요층을 뒷받침한다는 말도 있다. 1399가구로 이뤄진 이 단지 내에는 유정유치원, 보정유치원과 보정 초등학교, 보정고교가 있다. 단지 밖 20m거리에 신촌중학교도 있다. 

39~77평형 대단지라 자연히 학생들의 수준도 ‘물관리’가 이뤄져 학부모들의 호응이 높다고 한다. 또한 예전 아파트들과 달리 외부와 창으로 닿는 면이 4개인 ‘4-bay’ 구조로 설계돼 있어 개방감이 좋고, 평면이 발달해 실제 평수가 옛 아파트보다 10% 정도 넓은 것도 장점이다.


“분당보다 비싸요”

이런 이유 때문일까. 포스홈타운 중 인기있는 동 가격대는 분당 신도시의 비슷한 평형대 아파트와 큰 차이가 없다. 죽전지구 일부 중개업소들은 ‘가격 역전’이라고 표현하기도 한다. 실제 성남시 분당구 서현동, 정자동, 구미동 등지에 있는 준공 10년 안팎의 45~49평형대 아파트 시세는 싸게는 7억, 비싸게는 11억원대에 분포해 있다.

불곡산 조망권인 죽전지구 초입의 건영아파트 59평형, 반도보라빌 73평형 등 상당수 중대형 평형 아파트는 최근 평당 1700만~2500만원대를 유지해 인근 분당 구미동의 비슷한 평형 아파트들보다 비싼 느낌이다. 포스홈타운이 그렇듯, 이곳 아파트 또한 2년 전 입주 때에는 평당 800만원대 수준이었다. 이 아파트들은 판교 분양 외에 내년 2학기부터 신입생을 받는다는 단국대 캠퍼스가 국지적인 호재로 작용하고 있다.

죽전동 호박공인 김성규 사 장은 “세금폭탄이다 뭐다 해서 매매가 전반적으로 한산하지만, 단국대 근처 중대형 평형은 가격대가 견고하게 유지되고 있다”고 했다. 그는 “단국대가 주민들에게 ‘대학’이란 의미보다 ‘운동을 할 수 있는 녹지공원’으로 인식될 뿐 아니라 조망 소재로도 골프장 못지않게 좋다고 여겨지기 때문”이라고 전했다.

기흥구 동백동 중개업소들에서 관찰한 상황도 죽전의 경우와 비슷했다. 흔히 ‘동백지구’로 알려진 이곳도 거래 자체는 비교적 가라앉았지만 호가의 ‘이상 고가(高價) 현상’은 뚜렷했다. 입주 반 년이 넘도록 아직 입주민의 절반도 채워지지 않았으나, 이곳 아파트 소유자와 중개업자들은 8월의 판교 신도시 중대형 평형 분양계획을 목이 빠지게 기다리는 듯했다. 

판교에 당첨되지 않은 ‘실망 청약자’들이 큼직한 새 아파트가 많은 동백지구로 대거 몰릴 것이라는 기대감 때문이다.

동백동 소망공인 윤희정 사장은 “겉보기에만 집들이 텅텅 빈 것 같지 실제로는 물건이 별로 없기 때문에 팔 수 없는 실정”이라고 말했다. “8월에 판교 중대형 평형 분양이 시작되면 집값이 분당, 죽전, 수지, 동백과 박자를 맞춰 상승할 것으로 기대하기 때문에 매도 희망자들이 집을 내놓지 않고 있다”는 것.

인근의 석성산과 호수공원 등에 대한 조망이 압권이라는 신영프로방스 59평형은 호가가 9억원이 넘는다. 게다가 아직 입주 전으로, 분양권 전매가 제한된 상태이기 때문에 원 분양자의 등기비용과 각종 부대세금을 다 물어야 하는 조건이라서 실제 구입비는 11억원에 이른다. 

2년 반 전에 4억5100만원이던 분양가에서 입주가 시작되기도 전에 너끈히 2배가 오른 셈. 59평형은 모두 ‘펜트하우스’ 개념으로 동별로 최상층부인 27~30층에만 포진한 데다, 15가구밖에 없다는 희소성도 시세상승을 이끄는 데 한몫한다.

지난 6월에는 동백지구에서 죽전지구를 통과해 성남시 분당구 구미동으로 이어지는 연장 10km 4차선 직행도로가 준공됐다. 이 때문에 동백에서 서울로 오가는 출퇴근 길 시간이 평소보다 20분 이상 단축됐다는 게 주민들의 말이다.

하지만 심야할증 시간에 서울 광화문에서 택시를 타고 가면 5만원 가까운 요금이 나올 정도로 ‘절대 거리’는 무시할 수 없다. 동백지구 건설시행업체에서 말하는 지도 상의 최단거리는 강남에서 25km이지만, 실제로 차를 몰고 정해진 도로를 따라 강남역 부근까지 가서 계기판을 보면 40km가 넘을 때도 많다. 그러니 아무리 새 아파트라고 해도 매수자에겐 이곳 아파트값이 서울에서 비슷한 거리로 떨어져 있는 다른 수도권 외곽지역에 비해 비싸게 느껴지게 마련이다.


“버블 세븐? 나쁠 것 없지”

경기 용인시가 ‘강남’이나 ‘분당’ 같은 이름과 함께 부동산시장의 선두그룹에서 회자되기 시작한 것은 2, 3년이 채 되지 않는다. 1990년대 초반 준농림지역의 개발허가가 떨어지기 전, 많은 곳이 개발제 한구역으로 묶여 있을 때만 해도 용인에는 주로 골프장, 명당 묏자리, 주말별장 같은 특수용도 개발사업이 있었을 뿐, 주거단지 사업은 찾아보기 힘들었다. 90년대 중·후반부터 개발된 ‘수지지구’가 중앙무대에서 통하는 브랜드로 알려졌으나, 이곳 역시 ‘난개발’ ‘교통대란’ 등의 좋지 않은 이미지 때문에 시장에서는 저평가를 받아왔다는 게 정설이다.

그러던 용인이 최근 정부로부터 ‘대박 후보지’로 공인되다시피 하는 일이 벌어졌다. 지난 5월 청와대가 청와대 브리핑을 통해 서울 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 경기 성남시 분당, 안양시 평촌과 함께 용인을 ‘버블 세븐’으로 지목한 게 발단이 됐다. ‘집값에 거품이 많이 끼었으니 빨리 팔아야 한다’는 게 청와대의 논리지만, 지금은 ‘버블 세븐’이란 단어만 남았고, 그 의미는 ‘집값 오르는 동네’로 받아들여지고 있는 실정이다. 이 같은 현상은 부동산 정책 입안과 추진에 있어 워낙 신뢰가 떨어진 정부에 그 귀책사유가 있을 법하다.

용인 집값은 판교발(發) 부동산 바람에 편승해 지난해부터 올 상반기까지 절정을 구가했다. 서울 강남의 고급 아파트들이 평당 3000만원을 오르내리던 무렵인 2004년 8월경에도 죽전지구 아파트들은 프리미엄을 합쳐 평당 800만원을 겨우 넘는 수준이었으나, 최근에는 1600만원 이상으로 오른 곳도 많다. 동백지구 또한 2004년 분양 당시만 해도 중도금 이자 후불제를 통해 미분양 물량을 해소하곤 했지만, 현재는 프리미엄만 3억~5억원에 이르는 아파트가 있을 정도다.

부동산정보업체 스피드뱅크가 발표한 ‘2005년 연초대비 집값 상승률 30’에 보면 보정동 포스홈타운 58평형이 77% 상승한 것을 비롯해 용인의 집들이 30위 안에 3분의 1인 10개가 들어갔다. 또 부동산뱅크가 올 7월 공개한 자료에 따르면 올해 상반기 용인시 전체 아파트의 평당 평균가가 1000만원을 넘었다. 

경기도 내에서 평당가가 1000만원이 넘은 것은 시 단위로 보면 재건축단지가 많은 과천(2940만원)과 강남 접근성이 뛰어난 군포(1033만원)에 이어 세 번째라고 한다. 분당의 높은 가격대에도 불구, 신도시뿐 아니라 구시가지도 더해지기 때문에 성남시는 아직 전체 평균가로는 1000만원을 넘지 못했다.

이런 초고속 성장의 배경은 뭘까. 전문가들은 우선 경부선 초입에 형성되는 대규모 ‘메갈로폴리스(megalopolis·도시집중 지대)’에 따른 시너지 효과를 이유로 든다. 요컨대 용인을 가운데에 놓고 판교(281만평)-분당(563만평)-흥덕(용인·65만평)-광교(수원 및 용인·341만평)-영통(수원·110만평)-동탄(화성·273만평)으로 이어지는 거대한 택지지구들이 융합해 하나의 거대한 신도시권역으로 자리매김할 것이라는 시각이다.

‘경부선 메갈로폴리스’의 중심

서울에서도 강남이 뜨면 서초·송파·강동이 동반 상승하듯, 이 지역 역시 지역별 집값이 서로의 움직임에 의해 연동될 것이라는 점을 예상할 수 있다. 또한 규모를 감안할 때 ‘강남권’ 에 맞서는 수도권 제2의 ‘공동 블록’으로 인식되는 점도 무시할 수 없다.

용인에는 전철과 도로 등 사회간접자본이 확충되고 정비되면서 ‘난개발’ 딱지가 서서히 떼어지고 있다. 예컨대 2009년 완공예정인 전철 신분당선이 들어서면 용인에서 강남역까지 20여 분 만에 주파할 수 있게 된다.

‘수지’로 총칭되던 상현동, 풍덕천동 등의 구도심권에 이어 2000년대 들어 신도시급 택지지구가 잇따라 들어선 것도 용인 전체의 이미지를 한 단계 끌어올렸다는 평가다. 서판교 지역과 남단으로 이어지는 성복동과 신봉동, 분당 남쪽과 닿아 있는 죽전동·보정동, 또 이들과 직행도로로 연결된 동백동 등 ‘신도심 빅5’가 대표적인 사례다.

‘신동아’의 의뢰로 스피드뱅크가 조사한 바에 따르면 7월15일 현재 평당 평균 집값도 이들 5개동이 각각 1431만원, 1405만원, 1377만원, 1445만원, 1139만원으로 용인시 29개 동 중 상위 5위권을 형성하고 있다. 이들 지역에는 수목과 야산이 지천으로 널려 있고, 상당수 아파트들이 창 밖으로 녹지공간이 조망되는 등 자연친화적 신도시로 명성을 얻고 있다.

부동산 칼럼니스트인 봉준호 닥스클럽 대표는 “용인에 ‘신도시’ 개념이 들어간 지 10년이 지났다. 초기 10년 동안은 끊임없이 ‘난개발’이란 낙인이 찍혀 고생했지만, 현재는 정비될 곳은 대체로 정비가 된 덕에 난개발이란 단어는 차차 자취를 감추고 있다. 언론보도 영향 때문인지, 거주민들은 ‘나도 용인 산다’는 프라이드까지 갖게 됐다”고 말했다.

“현재 시점만 놓고 냉정하게 보면 용인이 아직 ‘강남’에 대해 분당에 이은 차차선(次次善) 선택지임은 분명하다. 서울에서 적당히 멀고 완전히 진화하지도 못한 도시의 어중간한 특성 때문이다. 다만 용인은 북쪽으로 판교·분당신도시를, 남쪽으로는 ‘녹지 신도시’로 불리는 수원 광교 신도시 등을 끼고 있는 지리학적 이점이 있다. 거대 메갈로폴리스권이 형성되는 5, 6년 앞을 내다보면 중간 길목인 용인은 교통이나 상업시설 인프라 구축에도 이점이 많다고 봐야 한다.”

부동산시장에서 통용되는 말 중에 ‘20과 60의 법칙’이란 게 있다. 20평형대가 많거나, 반대로 60평형 이상대가 없는 포트폴리오를 갖춘 단지는 집값이 약세를 보인다는 이야기다. 고가 아파트의 대명사로 불리는 서울 강남구 압구정동 현대아파트가 33~80평형, 대치동 개포우성 1,2차 아파트가 31~65평형을 갖추고 있다는 사실을 복기해볼 때 이 같은 가설은 더욱 신빙성을 갖는다.
(계속)