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1. 판교는 얼마나 오를까요

정부의 대국민 상대 부동산 장사의 대표격인 판교(왜냐하면 혹자들은 판교가지고 장난쳐서 분당,용인 집값올려놓고 다시 판교를 값비싸게 팔아먹기 위함이었다라고 말하고 있기 때문)에 대해 투가자치가 있는가라고 묻는 다면......

당연히 투자가치가 있다고 말하는 이가 다수 입니다!
판교는 과거부터 과천과 더불어 명당중의 명당으로 손꼽히던 곳이었고, 강남 대체도시로 당연 첫번째로 손꼽는 곳이였지요!
그럼 5년 후 판교 44평형 예상 매매가는 얼마나 될까요?!
사견임을 전제로 대략 평단가 3800만원 그러니까 16억 7200만원 정도 예상되는군요!
물론 강남과 견줄만한 신도시로 자리매김 했을 때 가능한 일이지만,
잠실사거리 부터 이어지는 송파대로를 따라 송파신도시까지의 개발축 선상의 입주후 예상 아파트 매매가를 산술적으로 대입해 보면 대략 판교신도시의 미래가격을 예상할 수 있답니다!
이른바 강남대로축과 송파대로축, 경부축과 중부축의 개발논리에 의한 미래가치를 말하는 거죠!
다수의 전문가들이 송파신도시보다는 판교신도시를 꼽는 이유 중하나가 경부축 선호도를 말하고 있는데, 그렇기 때문이라도 송파라인쪽의 가격과 비교해 보면, 판교는 최소한 평당3800만원도 싸다고 인식되어질지 모르겠습니다!
물론 소위 외사법과 같은 비슷한 방식을 취했기 때문에 인접지역과 과거 상승폭이 큰 지역은 더 많이 오르고 그렇지 않은지역은 크게 오르지 않는 부작용이 있다는 한계가 있습니다.

2. 거대 신도시 개발의 문제점은 없을까요?

그런데 문제는 요앞 정권시절의 소규모 대핵 신도시(대표적인 시범지역으로 의정부의 금오나 남양주의 호평내처럼 20~50만평정도의 거점 수도권 소신도시 26곳)의 지역분산 소도시 개발위주를 접고 왜 갑자기 규모의 논리에 휩싸여, 대규모 신도시를 대대적으로 추진하는가 입니다. 현정권의 저의가 무엇인지 뜻이 있는 전문가들의 우려는 말못하는 벙어리 냉가슴이죠!

이른바 규모의 논리에서 오는 각종 부작용들은 우리가 예상하는 것 보다 훨씬더 심각한 수준이지요! 분당 주변으로 용인과 화성의 개발, 일산 옆에 파주와 탄현등의 개발은 최근 장마와 더불어 지하철역사가 잠기는 등의 배수로를 비롯한 기반시설이 주변 기생신도시들로 하여금 부족함을 유발하였다는 것인데, 인재가 불러오게 될 일들을 앞으로도 줄기차게 경험하게 될 것입니다!

이쯤 되면 제가 과거 부터 줄기차게 주장해왔던 내용들에 대해서 눈치를 채시는 분도 계실겁니다!
다름이 아니라,
도시의 연담화에 따른 부작용을 말씀드리는 겁니다!
도시계획의 근간이 되는 것은 도로와 편의시설 뿐 아니라, 휴게공간이 아닌 완충작용역할을 해줄만한 자연녹가 필요하다는 것이며, 그린바운더리가 반듯이 필요하다는 말씀이지요!

결국 집값이라는 것이,
옆집 값에 영향 받아서 경쟁하듯 오르는 것도 한계(분당, 용인의 한계)가 있는 것이고, 물날리가 하도 많이 나서 사람이 못살겠다고 인구가 주는 지역을 싼 값으로 땅 매입해서 공장을 유치하고 일자리를 창출해서 신도시를 만드는 것(일산, 파주의 한계)도, 부자 동내 아래에다가 비싼 집 자꾸지어 팔아먹는 것(판교, 용인, 화성의 한계)도 결국 한계에 다다른다는 말씀입니다!

종국적으로는 사람이 살기에 안전하고, 쾌적한 삶의 질이 선호주거지의 으뜸으로 꼽힐 날이 반듯이 올 것이라는 것이지요!

3. 경기 동북부가 대안이다

대규모 신도시 공급은 지역 양극화의 또 다른 폐해를 유발 시켰고, 이에 대한 해소책으로 내세운 경기북부의 삼송, 별내, 양주, 포천 신도시의 추가 발표는 아직 주목을 받지 못하고 있습니다.

사견이긴 하지만 강남 대체라는 송파나 판교의 신도시 개발은 오히려 남부지역의 삶의 질을 떨어뜨리고 남부지역으로의 인구유입을 가속화시키는 거대한 불랙홀만을 양산하게 될 것입니다!
차라리 지금이라도 송파신도시등을 전면 재검토하고 재건축에 대한 합리적인 기준점을 마련하는 것이 기형적인 도시개발을 막는 지름길이라 여겨지며, 최근 다수가 주창하고 있는 강북 개발에 매진하거나 지형적 특성으로 인해 도시간 간극이 넓은 동북부에 도시인프라를 지원해 주는 것이 훨씬 효과적입니다!

100만평이상을 개발하려면, 최소한 10킬로미터 정도의 거리를 두는 것이 좋은데, 이에 대한 좋은 예로 남양주의 경우, 지금택지개발과 호평,평내 택지개발지구, 별내신도시와 진접택지개발지구, 마석과 답내일대의 택지개발지구들을 잘 활용해서 교통과 일자리등의 인프라와 교육, 문화적 인프라를 잘 구성하도록 지원해 준다면 미래형 도시개발의 청사진이 될 것입니다.

메가트랜드로 자리 잡아가는 웰빙과 녹색 바람에도 부합하는 천혜의 자연 친화형 도시이자 서울과 수도권으로의 이동동선이 짧은 지정학적 위치로도 도심공기에 지친 사람들에게 맘놓고 숨쉴 수 있는 허파역할을 해주게 될 그런 도시입니다!

판교기준 44평형이 5년후 분양가의 배에 달하는 수익률로 아무리 투자가치가 있다고 하더라도 주거지에 너무 많은 금액을 지불하는 것 보다는 어쩌면 남양주의 47평형 아파트에 4억의 기회비용으로 5년후 종부세나 양도세 걱정 없이 시세차익을 누리는 편이 낳지 않은까요?

예를 들면 5년후 남양주의 호평 중흥 아파트 47평 예상 매매가가 최소 8억 정도로 기대했을 때를 가정한 것입니다! 저는 그 이상을 예상하는데 여러분들은 어떻게 보시나요?!