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답변이 늦었습니다.

님과 같은 비슷한 상황에서 고민을 하시는 분들을 많이 보아왔습니다. 그럴 때 제 답변은 항상 똑 같습니다. “정말 부자가 되고 싶으신가요? 그렇다면 먼 미래를 위해 젊었을 때 고생은 감수할 각오가 되어 있는지요?” 라고 물어 봅니다. 왜냐하면 님의 경우도 지금 결정하시는 ‘선택 여하’에 따라, 앞으로 10년후에는 재산형성이 ‘두배’정도는 차이가 날 것이기 때문입니다. 만일 2억과 4억원의 차이라면 받아들이는 입장에서도 그럴수도 있다고 생각하게 되실지도 모릅니다. 하지만 그 차이가 7억과 14억원의 차이라면 이야기는 매우 심각해 집니다.   

1. 현재의 자산

▷ 아파트 매도금액 기준 = 2.4억 (계약시점에 따라 조금은 차이가 날 수 있습니다)
▷ 필요경비 = 과거 필요경비 + 향후 필요경비 = 7백만(가정) + 1백만원 = 8백만원
▷ 양도세 = [ (매도금액 – 매수금액 – 필요경비) - 기본공제 ] * 40% 
          = [ (2.4억원 – 1.6억원 – 0.8억원) – 250만원 ] * 0.4 = 27,800,000원
▶ 현재 자산 = 아파트매도금액(2.4억) – 양도세(0.278억) – 전세금(1억) + 현금(0.4억) 
             = 152,200,000원 = 약 1.5억원     
▶ 적정 대출금액대 
- 월여유자금 : 현재 150만원 ~ 결혼후 250만원 
- 대출적정금액 : 1억5천만원 ~ 2억원 (15년 대출시 월상환액 120만원대 ~ 160만원대)
☞ 물론 3억원정도를 대출받아 4억 중반대의 더 좋은 아파트를 구입할 수도 있지만, 실직이나 개인적인 문제 발생, 갑작스런 경기 하락에 대한 리스크도 감안해야 하므로, 현재로선 최대 2억원정도까지의 금액이 적정해 보입니다. 
▶ 아파트 구입예산 (현 자산 + 대출) : 3억 ~ 3억5천만원

보유기간이 1년을 조금 넘은 관계로 양도세율은 40%로 적용받게 되어 현재 시점에서는 약 2천8백만원 정도의 양도세를 매도시에 부담해야 됩니다. 물론 작은 금액은 아닙니다. 하지만 비과세가 되는 만3년을 채우려고 1년9개월동안 더 보유시에는 유망지역의 30평형대들은 님의 아파트가 상승하는 금액보다 적어도 1.5~2.5억원 이상은 더 오르게 된다는 점을 기억하셔야 합니다. (‘작은’ 장애물에 연연해서, 적기에 의사결정을 놓치는 경우는 ‘큰 돈’을 모으기 어렵습니다)
   
따라서, 산출된 현재 자산금액과 부채 감당수준(월여유자금으로 상환금액)을 종합적으로 볼 때, ‘지금 시점에서’ 유망지역의 30평대로 옮기시는 것이 향후 자산형성에 유리할 것으로 판단됩니다. 아울러, 대부분 남자들이 많이 간과하는 부분이기도 한데, 정말 유의하실 사항은 20평형을 매도하시고 30평형을 고르실 때, 결혼하실 분과 ‘사전에 충분히 의논’을 하시고 그 당위성과 향후의 비젼(Vision)을 명확하게 제시하 신 다음에, 반드시 ‘사전 합의’를 거쳐야 한다는 점입니다. 그리고 향후 거주할 집을 고를 때, 상승률이 어느정도 보장되는 ‘지역과 아파트 후보군’은 님이 직접 또는 믿을만한 사람들에게 추천받아서 정하시더라도, 그 중에 하나를 고르는 작업은 가급적 예비신부에게 결정권한을 주시는 것이 좋을 것 같습니다.      

2. 추천 유망지역

최근 비슷한 질문을 많이 받다보니, 다른 분들에게도 같은 답변을 드렸던 내용입니다.
 
아파트를 구입하실 때는 현재의 모습보다는 철저히 미래가치를 보고 선택해야 합니다. 그래야 향후 최대수익률을 보장받을 수 있습니다. 많은 초심자들이 지역이 예쁘고 새아파트가 많다고 때론 아파트의 구조(광폭베란다 등)와 옵션들(식기건조기, 비데, 아일랜드주방 등)이 잘되어있다고 ‘현혹되어’ 진정한 본질가치를 외면하는 경우를 수없이 보아왔습니다. 철저히 미래가치에 충실해 선택을 하시기를 권유드립니다.

구체적으로 님의 자금대에 맞게 추천드린다면, 제가 계속해서 일관되게 언급했듯이 ‘신갈동 택지지구’ 또는 ‘수지 상현동’을 고르시면, 향후 수익률측면에서 유리하실 것입니다. ( 그 외 유망지역은 님의 현 자금대를 초과하는 것 같습니다)

서울의 많은 사람들에게 용인이 재테크측면에서 좋다고 아무리 이야기를 해주어도, 그들은 우선적으로 교통을 고려합니다. 그리고 지금 불편하다고 생각되면 간단히 고개를 절래절래합니다. 그럼, 지금보다 시간이 3~4년 지났다고 가정해 보겠습니다. (지금은 2010년입니다.) 그때는 지금 3~4억원대이던 30평형초반대 괜찮은 아파트들이 4~7억원대로 상승해 있을 것입니다. 그 이후에 누군가는 4~7억원대의 아파트를 계속 구입을 해 주어야 가격이 계속 올라가는데, 그러기 위해서는 외부의 거대한 자금이 지속적으로 유입이 되어야만 가능한 일입니다. 그때 거대수요자들인 서울사람들은 우선적으로 지하철(전철) 역세권을 집중하게 될 것입니다. 그리고 상가는 조금 불편해도 참을 수 있지만 자녀들 교육은 불편하면 부모들이 절대 못 참습니다. 그게 우리나라 부모들 현실입니다. 그래서 3~4년뒤에는 우선적으로 교통(지하철 역세권 도보 5분이내)과 교육여건(좋은 학교와 고급학원가, 대형도서관)이 갖추어진 곳이 수요가 집중될 것입니다.

그리고 신분당선 연장선의 경우는 환승을 하지않고도 바로 강남역으로 갈 수 있기에 그가치는 매우 높습니다. 하지만 완공이 8~9년이후가 될 것이게 매수시는 반드시 장기보유를 하셔야 충분히 원하는 수익률을 보장 받을 수 있습니다. 그리고 더 이상 베드타운(잠만 자는 지역)으로만 활용되는 지역은 앞으로 갈수록 관심대상에서 멀어지게 될 것입니다. ‘행정기관 및 많은 비즈니스타워’들이 즐비한 자족도시(이의동 광교신도시)안에 위치하거나, 아니면 적어도 최단 거리에 인접해서 위치한 지역에 있는 것이 향후 유리하게 전개될 것입니다. (광교신도시 ‘위’와 ‘옆’의 ‘대규모평지-대단지라 할지라도 구릉 지역은 상승에 한계가 있음’ 부지를 주목해 보십시오)

수지 상현동은 어느 아파트들을 선택하시더라도 괜찮아 보입니다. 하지만 역사완공기한이 8~9년후이기에 양도세가 비과세되는 3년후 시점에서는 엄청난 수익을 바라는 자체가 무리가 있습니다. 큰돈이 될 수 있는 지역임에는 틀림이 없으므로 구입후에는 신분당선이 개통되는 시기까지 묵묵히 버티셔야 합니다. 그리고 분당선 연장선 역세권지역인 신갈동 택지지구 지역은 3~4년후에 역사가 완공되고 아울러 강남역~정자역까지도 그 기간에 비슷하게 완공될 것이게 단기간 수익률은 매우 우수할 것으로 보입니다. 

3. 님의 자금대에 맞는 추천 아파트

님의 아파트 구입예산인 3억~3억5천만원대에 적합한 아파트를 몇 개 추천드리도록 하겠습닉다. 이 아파트들은 용인내 아파트들중에서는 3~4년후 ‘님의 구입자금대’에서는 최고 상승률을 기록할 것으로 보입니다. (아울러, 아파트는 반드시 로얄동 로얄층을 구입하셔야, 살기도 편하고 나중에 가격도 더 받을 수 있습니다)

▶ 신갈동 새릉골 풍림아파트 33평 (가격 3억중반대 - 신갈동내에서도 입지가 좋은 편으로 세대수가 많지는 않지만 상승에는 지장이 없는 선이며, 향후 역세권 도보 2~4분 거리와 전세대 일자형 남향을 무기로 3~4년후 최소 85~95%에 가까운 수익률을 나타낼 것으로 보입니다.)  
▶ 신갈동 새천년그린빌 4단지 30~32평 (가격 3억 초중반대 - 분당선 연장선 역사 출구 위치에 따라 다소 시간차이는 있을 수 있지만, 짧은 도보거리와 대단지에 새아파트를 무기로 지속적으로 상승이 될 것입니다. 향후 3~4년후 상승률 최소 80~90%)  
▶ 신갈동 신갈(인성)현대아파트 32평 (가격 2억후반대 – 다른 아파트의 년식 2~5년에 비해 다소 오래되었고 세대수가 많지 않다는 단점이 있으나 신갈동내 대중교통이 가장 편리하고 향후 역세권 도보 2~3분 거리를 감안하다면 가격대비 투자메리트 높음. 향후 3~4년후 상승률 최소 90~95%)
▶ 상현동 삼호벽산아파트 33평 (가격 3억중반대 – 8~9년후 도보 8~10분 역세권 및 인근 초등학교 개교, 도시가스에서 지역난방으로 교체 등 상현동내에서도 호재가 많은 아파트입니다. 향후 3~4년후 상승률 최소 75~85%)
     
그외 유망아파트들도 추가로 있읍니다만 님의 예산범위를 초과하는 관계로 생략했습니다. 위의 목록 아파트 외에 주위에 실제 재테크상 성공한 분들이 추천해 주시는 아파트들이라면 신뢰하셔도 괜찮을 것 같습니다. 폭넓게 검토후 신중히 결정하시기 바랍니다. 
   
4. 청약 신청

용인에서 추후 분양되는 유망지역 아파트들중 평당단가가 낮게 나오는 아파트들은 청약률이 최소 ‘몇십대 일’ 이상으로 나올 것입니다. 절대로 아파트 재테크와 로또는 별개의 문제이므로, 자신의 재산증식을 ‘운’에 치부해서는 안됩니다.

우선은 기존 아파트를 구입하시고 자금을 축척하시면서, 유망지역(이의동, 상현동,& nbsp;흥덕지구)에 청약을 하시는 것이 현명할 것으로 사료됩니다.
 
이상으로 님이 궁금해 하시는 사항에 대해 두서없이 답변을 드렸습니다. 아무쪼록 두분의 결혼을 축하드리며, 좋은 집 얻으셔서 행복하게 사시길 진심으로 바라겠습니다.……대치동맨