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답변이 늦었습니다.

우선 용인에 아파트를 구입하시기 전에, 아래사항에 대해서 정확하게 확인후 마음의 결정을 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 부동산은 몇 개월만에 승부가 나는 투자대상이 아니기에, 적어도 3~4년간은 주변의 상황이 어떻게 변하더라도, 믿고 흔들리지 않는 ‘자기확신’이 절대적으로 필요하다고 봅니다. 

1.  2006년 하반기 ~ 향후 3,4년간은 과연 부동산 대세상승기인가?
2.  님의 경우 직장이 서울임에도 불구하고, 아파트를 구입하고자 하시는 용인은 서울 이상의 투자가치가 있는 지역인가?
3.  님의 자산경우는 얼마 정도의 대출을 받아 집을 구입하시는 것이 현명한 자금운용인가?
4.  님의 경우 향후 2년후에는 실거주를 생각하고 계시는데, 그렇다면 용인시의 많은 지역중 실거주와 재테크를 겸비한 최선의 선택은 어느 지역들일까?
5.  유망지역을 선택하셨다면, 어느 아파트가 가장 실거주와 재테크측면에서 가능성이 높을까?

제가 그동안 답변을 드렸던 많은 글들에 반복해서 똑 같은 답을 드렸지만, 아직도 많은 분들이 같은 질문을 반복하고 있기에, 다시한번 하나씩 되집어보도록 하겠습니다.

1.  2006 ~ 2010년은 ‘대세상승기’라기보다는 ‘대세폭등기’라고 보셔야 정확할 것 입니다. 아직도 긴가민가하는 분들이 많지만, 여러분들은 앞으로 몇 년간 지금까지 어느 정권에서도 보시기 힘들었던 가파른 상승을 보시게 될 것입니다. 그리고 제가 7월말 이전에 구입을 추천드렸습니다만 앞으로 1달후부터는 몇몇지역은 매주마다 가격이 변동되는 상황도 보시게 될 것입니다.  

2.  10억 이상의 자금이 준비되시지 않는 경우라면 차라리 용인에 투자를 하십시오. 저의 경우 서울의 여러지역을 거쳐 가장 근래는 목동 그리고 현재는 대치동에 있습니다. 거주조건이 분당이나 용인이 좋다고는 하지만 서울(특히 강남권)을 따라갈려면 아직은 멀었다고 생각이 듭니다. 분당의 경우 상당히 현대적으로 변모되고 있고, 용인은 자연환경을 강조하면서 좋다고는 이야기들 하고있지만, 솔직히 거주측면에서는 교통이 너무 불편합니다. 하지만 용인은 3~4년 이후 특히 10년이내에 기반시설(교통/교육/주거/쇼핑/상업/비즈니스)이 눈부시게 개선될 것으로 전망되는 급성장도시로서의 가능성이 무궁무진하기에, 현재 소액투자(3~4억)로 아파트를 구입하시려는 분들에게는 용인을 많이 권합니다. 머지않은 시기에 용인  역시 강남이나 분당을 바싹 뒤쫓아가 아주 살기 좋아질 것이라고 믿고 있습니다. 그렇게 기반시설이 하나씩 추가되는 동안만 참고 버티실 수 있다면, 머지않은 장래에 상당한 자산이 형성되고 그 자산을 토대로 그다음에는 더 좋은 곳을 선택하실 수 있을 것입니다.

3.  님의 경우 현금자산이 3.2억원에 월수입 300만원이라고 하셨습니다. 월여유자금에 대해 언급이 없으셔서 정확한 구입자금대를 산출하기 조금 어렵습니다만, 일단은 지금 시기에는 최소 1억은 대출 받으실 것 을 권유드리고 싶습니다. 특히 아파트의 경우, 전혀 부채없이 현금으로만 아파트를 사야겠다는 생각은 자본주의사회에서는 현명한 자금운용으로 보기 힘듭니다. 많은 사람들이 아파트로 재테크를 선호하는 이유는 ‘안전성’(어지간해서는 손해가 나지않음)과 ‘대출로 인한 레버러지(지렛대)효과’ 때문입니다. 과거의 수많은 자료들이 집값의 2/3이상의 현금을 확보하고 1/3을 대출받아 유망지역에 아파트를 구입할 경우, 아파트 가격상승으로 인한 수익이 은행이자 10~20배 이상 효과를 보는 것으로 통계치는 이야기하고 있습니다. 특히 님의 경우, 나이 40세면 너무 많이 늦었습니다. 은퇴시점까지 10~15년밖에 남지 않았습니다. 사랑하시는 작은애(1세)를 위해서라도 지금이라도 정신 단단히 차리시고 ‘신중하되’ 또한 ‘신속하게’ 결정하셔야 할 것 같습니다. 
 
4. 아파트를 구입하실 때는 현재의 모습보다는 철저히 미래가치에 눈을 뜨십시오. 그래야 향후 최대수익률을 보장받을 수 있습니다. 많은 초심자들이 지역이 예쁘고 새아파트가 많다고 때론 아파트의 구조(광폭베란다 등)와 옵션들(식기건조기, 비데, 아일랜드주방 등)이 잘되어있다고 ‘현혹되어’ 진정한 본질가치를 외면하는 경우를 수없이 보아왔습니다. 철저히 미래가치에 충실해 선택을 하시기를 권유드립니다.

구체적으로 님의 자금대에 맞게 추천드린다면, 제가 계속해서 일관되게 언급했듯이 ‘신갈동 택지지구’ 또는 ‘수지 상현동’을 고르시면, 향후 수익률측면에서 유리하실 것입니다. 

서울의 많은 사람들에게 용인이 재테크측면에서 좋다고 아무리 이야기를 해주어도, 그들은 우선적으로 교통을 고려합니다. 그리고 지금 불편하다고 생각되면 간단히 고개를 절래절래합니다. 그럼, 지금보다 시간이 3~4년 지났다고 가정해 보겠습니다. (지금은 2010년입니다.) 그때는 지금 3~4억원대이던 30평형초반대 괜찮은 아파트들이 4~7억원대로 상승해 있을 것입니다. 그 이후에 누군가는 4~7억원대의 아파트를 계속 구입을 해 주어야 가격이 계속 올라가는데, 그러기 위해서는 외부의 거대한 자금이 지속적으로 유입이 되어야만 가능한 일입니다. 그때 거대수요자들인 서울사람들은 우선적으로 지하철(전철) 역세권을 집중하게 될 것입니다. 그리고 상가는 조금 불편해도 참을 수 있지만 자녀들 교육은 불편하면 부모들이 절대 못 참습니다. 그게 우리나라 부모들 현실입니다. 그래서 3~4년뒤에는 우선적으로 교통(지하철 역세권 도보 5분이내)과 교육여건(좋은 학교와 고급학원가, 대형도서관)이 갖추어진 곳이 수요가 집중될 것입니다. 

그리고 신분당선 연장선의 경우는 환승을 하지않고도 바로 강남역으로 갈 수 있기에 그가치는 매우 높습니다. 하지만 완공이 8~9년이후가 될 것이게 매수시는 반드시 장기보유를 하셔야 충분히 원하는 수익률을 보장 받을 수 있습니다. 그리고 더 이상 베드타운(잠만 자는 지역)으로만 활용되는 지역은 앞으로 갈수록 관심대상에서 멀어지게 될 것입니다. ‘행정기관 및 많은 비즈 니스타워’들이 즐비한 자족도시(이의동 광교신도시)안에 위치하거나, 아니면 적어도 최단 거리에 인접해서 위치한 지역에 있는 것이 향후 유리하게 전개될 것입니다. (광교신도시 ‘위’와 ‘옆’의 ‘대규모평지’ 부지를 주목해 보십시오)

수지 상현동은 어느 아파트들을 선택하시더라도 괜찮아 보입니다. 하지만 역사완공기한이 8~9년후이기에 양도세가 비과세되는 3년후 시점에서는 엄청난 수익을 바라는 자체가 무리가 있습니다. 큰돈이 될 수 있는 지역임에는 틀림이 없으므로 구입후에는 신분당선이 개통되는 시기까지 묵묵히 버티셔야 합니다. 그리고 분당선 연장선 역세권지역인 신갈동 택지지구 지역은 3~4년후에 역사가 완공되고 아울러 강남역~정자역까지도 그 기간에 비슷하게 완공될 것이게 단기간 수익률은 매우 우수할 것으로 보입니다.

님의 나이에 비해 자산규모에서는 너무 늦은 감이 있어, 8년간 한 지역에 있는 것보다는 최대한 수익률을 쫓아서, 그동안 이사가는 것이 다소 번거롭다할지라도 미래를 위해 4년마다 유망지역으로 옮기시는 방안으로 검토해 보실 것을 추천드립니다. 

아직은 용인에 임시역사를 제외하고 정식으로 지하철(전철)이 형성되어 있지 않아, 사람들이 그 가치를 정확히 모르고 있습니다. 지금은 3억5천만원하는 아파트가 하나는 4년후 5억원이 되고 하나는 7억원이 될 것입니다. 다시한번 강조해 드리지만, 용인에서는 역세권 도보5분 거리를 선택하셔야만 확실한 수익률을 보장받을 수 있습니다. (버스로 갈아타고 다시 들어가는 지역은 그만큼 수익률에서 향후 차이가 벌어지게 될 것입니다)                  
  
5. 님의 자금대에 맞는 아파트 추천

1순위) 신갈동  
▶ 도현현대 34평 (최고의 브랜드에 전세대 일자형이라 가치가 더욱 높습니다. 다만 매물이 거의 안 나오다 보니 로얄동 로얄층을 구입하시기가 쉽지 않을 것입니다.)
▶ 새천년그린빌 4단지 32~34평 (대단지에 역세권이라 좋습니다. 다만 입주가 채 2년이 안된 아파트다 보니, 계약시 입주싯점 지연이나 다운계약서등 우려되는 부분이 있습니다)
▶ 새천년그린빌 5단지 32~34평 (역세권이라 하기엔 좀 멉니다 - 도보10분. 구입시에는 골프장 조망권이 확보되는 물건이 조금 더 비싸더라도 자산형성측면에서는 유리합니다)
▶ 새릉골 풍림 33평 (세대수는 적지만 새릉골 풍림과 인성현대의 경우 입지가 매우 좋습니다. 세대수도 가격상승에 이 정도면 충분하니 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다. 만일 많은 금액의 대출이 부담되신다면 이 아파트를 구입하셔도 3~4년후 상당한 돈이 될 것입니다) 

2순위) 상현동
▶ 상현마을 현대아파트 2차 33평 (상현동중 광교신도시에 최단거리에 인접해 있는 아파트중 하나로서, 서울로 가는 대중교통이 시발부근이어서 좋은 편입니다. 아울러 향후 역세권도 예정임. 매물이 잘 안 나오지만 특히 207동 중간층이상의 경우는&n bsp;소음도 거의 없고 조망권도 매우 훌륭해 물건의 가치가 높습니다.)  
▶ 서원마을 및 만현마을 32~35평형대 (향후 역세권 예정이라 유망합니다. 하지만 대부분 도보 8~12분 정도의 조금 먼 역세권 예정지역이고, ‘대규모평지’에 ‘정남향’의 ‘일자형’배치가 동시에 충족되는 아파트가 거의 없다보니 이 부분이 향후에 변수로 작용될 수도 있을 것 같습니다. 그러나 호재가 많은 지역이다 보니 장기 보유시는 유망하다고 보입니다)   
▶ 그외 30평형초반대 아파트들

처음에 님의 글을 접하고 저를 수익률머신(?)으로 대하시는 것 같아 조금 섭섭했습니다. 그러나 님의 글을 4~5번 계속 읽을수록 사정상 그럴수도 있겠다는 느낌이 들었습니다. 최대한 님에게 도움이 되고자 ‘가식없이’ 말씀드렸습니다. 참고하시고, 좋은 집을 구하시는데 조금이나마 보탬이 되었으면 하는 바램입니다.

……대치동맨