부동산 정보포털에서 거래포털로!

평일에 요즘 바쁘다보니, 주말에야 답변을 드리게 되었습니다.

1. 지역별 아파트의 변화 검토

삼성동 아이파크, 대치동 동부센트레빌, 도곡렉슬 등은 이미 평당 5300~6100만원에 도달했습니다. 3~4년이내에 평당 8천만원까지 도달할 것으로 보고 있으며 장기적으로는 평당 1억원 시대를 선도할 것입니다. 그 뒤를 판교, 분당 등의 고급아파트들이 쫓아갈 것입니다.

▶ 분당 정자동 동양파라곤 32평
가까운 장래에 휘발유가 리터당 2000원이 넘는 시대가 올 것이고, 비즈니스의 중심지인 강남으로 ‘빠르고 정확하면서 경제적인’ 대중교통이 주거지 선택의 중요인자로 점점 더 부각될 것입니다. 그런 의미에서 지하철(전철)은 단순한 교통수단을 넘어서 ‘인프라의 확대’라는 의미까지도 부여하게 됩니다.

분당선처럼 선릉역에서 환승해야하고 또 상당한 시간이 걸려야 강남역에 진입을 하는 것이 아니라, 3~4년후에는 정자역에서 강남역까지 단 몇 정거장만에 직접 이어지는 신분당선이 개통되기에, 판교와 분당은 ‘살기편한 신도시’라는 개념이외에 ‘강남권 확대인프라’라는 측면에서 재평가를 받는 시기가 앞당겨지고 있습니다. 그런 의미에서 신분당선의 환승역이 되는 정자역 주변의 지정학적 입지는 매우 우수합니다. 다만 보유하신 동양파라곤의 경우 30평대라는 한계로 인해 상승폭은 제한이 있을 것입니다.

▶ 용인 상현동 성원상떼빌 62평
집을 얻을 때, 단기(3년) 투자로는 현추세를 따르면 되고 10년이상 장기투자를 위해서는 주택의 ‘진보’를 읽어야 합니다. 교통만 받쳐준다면 좋은 자연환경속에서 건강한 삶을 추구하고자, 향후 7~10년을 전후로 해서 ‘최첨단아파트’ 또는 교통이 편리한 ‘자연아파트’가 궁극적인 거주환경으로 최우선 선호될 것입니다.

상현동 성원상떼빌은 ‘웅장’하다고 표현해도 좋으리만큼 훌륭한 조망도 가지고 있어 그 가치는 시간이 갈수록 인정받게 될 것입니다. (10년후에는 정자동 동양파라곤 32평보다 성원상떼빌 62평이, 차이가 많이 나게 휠씬 위에 있을 것입니다)

2. 큰돈을 모으기 위한 재테크

▶ 토지(땅)
‘좋은 땅은 10년간 10배가 오른다’는 설이 있습니다. 거주에 필요한 자금을 제외하고, 나머지 10억원 정도의 금액으로 땅에 투자하셔서 10년후에는 100억원이라는 현금을 모아, 님이 생각하시는 은퇴시기까지 단한번에 도달하실 수도 있습니다. 그렇게 하려면, 어디에 도로가 새로 뚫리고 어디가 새로 택지지구로 지정이 가능한지 그리고 어디가 아직 노출되지 않은 어떤 개발건이 있다는 등의 고급정보를 접할 수 있다면 가능합니다. 저도 현재 하남시와 남양주시 외 몇개지역을 관심있게 보고 있습니다. 하지만, 님의 자금현황에서는 10년간 대부분의 자금이 묶이게 되고, 정보의 오류 및 환경변화로 인한 투자실패시는 리스크가 너무 크므로 아직은 아파트에 집중하시는 것을 권합니다. 향후 25억원 이상의 자금규모에서는 15억은 아파트에, 10억은 땅에 투자하시는 것에 관심을 가져보실 수도 있을 것 같습니다.

▶ 상가
현재 싯점에서는 상가에 소액투자를 해서 나오는 수익으로 만족하실 단계는 아닌 것으로 보입니다. 3년간 상가 임대수익과 가격상승분이 유망아파트의 수익에 못 미치는 것이 일반적입니다. 아울러, 부동산 투자상품중 불확실한 리스크가 가장 크기에 아직은 아파트에 집중하실 것을 권해 드립니다. 최소 30억원이상의 상가자금이 확보되어 작은 빌딩 한채라도 매입하실 수 있는 시기까지는 꾸준한 자금확보가 좋을 것 같습니다.

▶ 아파트
큰돈을 모이기 위해서는 ‘강남/서초/잠실/압구정의 재건축지역’으로 언젠가는 한번은 들어가야 합니다. 아직은 정부의 입김에 일희일비하는 상황이 지속되고 있으나, 내년정도에는 정부의 규제완화에 대한 기대감 및 정책수정으로 강하게 한번은 갈 것으로 예상됩니다. 상기 지역들은 상승시 큰 수익을 안겨 줄 수 있으나, 정책변화에 따른 리스크가 높아 안정성을 중시하시는 경우에는 비추천입니다.

서울 주요지역의 재건축지역 이외에도 수도권에 안정적인 유망지역들은 아직 많고, 님의 자산규모에서는 분산투자가 적합하지 않기에, 안정적인 성장지역으로 아파트 한채를 선택하시는 것이 좋을 것 같습니다.

3. 님의 자산관리

▶ 현자산의 관리
일가구다주택의 경우, 임대업을 제외하고는 점점 더 엄격하게 규제해 나가는 상황이므로, 반드시 ‘유망한 아파트 한채’로 집중하셔야 합니다. 님의 경우, 수지아파트를 몇 년 더 보유해서 현재보다 더 추가적인 수익을 얻을 수 있다고 하실지라도, 그 추가수익의 대부분(약80%)을 ‘양도세 중과세 폭탄’으로 토해내야 하므로 자금운용상 ‘매우’ 비효율적입니다.

보유하신 아파트 둘 다가 나무랄데 없는 유망한 아파트들이지만, 우선 양도세 관계와 님의 근무지 그리고 거주취향을 고려해볼 때 2006년12월 정도까지는 상현동아파트를 먼저 매도하시는 것이 좋겠습니다. 상현동 성원상떼빌 62평의 경우, 판교 중대형청약 등으로 인해 최소 9억5천만원선 이상에서 매도가 가능할 것으로 보입니다.

대략적인 산출을 위해 과거필요경비를 1천만원 정도로 가정해 보면,
▷ 아파트 양도세 = [(매도금액-매입금액-과거필요경비-향후필요경비)*장기보유할인율-기본공제]*양도세율-누진공제액 = [(950,000,000-400,000,000-10,000,000-4,000,000)*0.9-2,500,000]*0.36-11,700,000 = 161,064,000원
▷ 매도시 현금 = 매도금액–양도세-향후필요경비–세입자중도금–대출상환 = 약 4.65억 확보 (주민세 10% 산정은 예정신고기한 세액공제 10%와 상쇄함)

▶ 향후 투자방안
1안) 분당 정자동의 아파트의 경우, 부동산 장의 흐름이 향후 보합내지는 하락시기로 예측되면 만3년을 채우고 매도하시는 것이 유리합니다. (내년초 만2년 보유를 지나 매도하는 것보다 3년 채우고 매도하면 양도세는 약1억3천만원 정도 절감됨) 하지만, 향후 2007년~2008년 상반기는 강한 상승이 예견되므로(이전 글 참조) 2007년 1~2월경에 정자동 아파트 매도금, 상현동 매도금 그리고 신규대출금을 합쳐, 현자산대(13억원 전후)에 맞는 유망지역(정자동, 성복동, 신봉동 추천)의 ‘대형평수’로 갈아타는 것이 향후 3~4년간의 '종합적인 수익률'측면에서는 휠씬 유리할 것입니다.

2안) 상현동아파트를 매도후 정자동아파트는 계속 보유하신 상태에서, 내년에 판교 주상복합, 이의동 광교신도시, 성복동, 신봉동에 청약을 하시는 방법도 좋습니다. 다만, 판교나 광교는 청약경쟁률이 최소 몇백대일을 넘을 것이고 성복동과 신봉동 역시 청약율이 상당히 높을 것으로 예상되는 바, 당첨가능성이 높지 않다는 점은 미리 인지하셔야 합니다. 따라서 1안으로 추진하시고 병행하여 2안의 지역에 계속 청약 신청을 하시는 것이 현실적일 수 있습니다. 특히 판교와 광교 당첨시는 아파트를 사고 팔고 해서 생긴 거래세 손실을 상회하고도 남을 상당한 큰 수익(200% 이상)이 보장되실 것입니다. (이런 방식으로 두번만 아파트 재테크에서 기대하신 성과를 얻으실 수 있다면, 5년후에는 25억 그리고 10년후에는 최소 40억원 이상의 자산을 형성 가능할 것입니다.)

끝으로, 만일 서울 재건축지역에 상당한 변화 감지로 적극매입을 추천드리게 될 상황이 도래하게 된다면, 2007년 2월 이전에 언급을 해 드리도록 하겠습니다. 님의 경우에는 현재도 아파트를 고르는 안목이 상당한 수준에 도달해 있으므로, 자금운용방법과 위에 언급드린 지역(서울 재건축 및 정자동, 성복/신봉동)에 관심을 가지고 평소에 꾸준히 검토해 보실 것을 추천드립니다. 쓰다보니 글이 너무 길어졌는데, 아무쪼록 행복한 가정생활과 효율적인 자금운용에 조금이나마 보탬이 되셨길 바라겠습니다.

……대치동맨