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요즘 ‘아파트 구입시기’에 대한 문의를 계속 받고 있다. ‘어느 아파트를 구입할 것인가?’ 하는 문제에 앞서, 한국부동산은 과연 붕괴될 정도의 버블인가와 향후 시장전망에 대해 검토해 보고자 한다. 다만 지면관계상 핵심요소들만 간략하게 살펴보겠다.

◈ 한국도 일본처럼 부동산 버블 붕괴가 일어날 것인가?
◈ 최근 은행에서의 금리 상승 및 대출 축소가 하반기 부동산경기를 본격적인 조정기로 몰고 갈 것인가?
◈ 향후 부동산 시장의 전망은? 

1. 일본의 부동산 버블 붕괴

1980년대 일본은 저임금을 무기로 하는 수출산업을 토대로, 대미무역 흑자를 통해 엄청난 규모의 달러를 벌어들였다. 갑자기 엄청난 외화를 벌어들이게 된 일본은 수많은 해외기업들을 인수하게 되며, 이는 일본기업들 뿐만 아니라 일반 회사원들에게까지도 유행처럼 번졌다.
 
지나친 엔화 강세가 계속되자, 일본은 금리를 낮추어 '엔화 강세의 속도를 조절'하려고 한다. 그러나 금리가 낮아지자 시중의 자금은 부동산과 주식에 몰리게 되고, 은행들은 고객을 찾아다니며 은행에서 돈을 빌려 부동산에 투자하도록 권유했다. 이에 부동산은 계속적인 폭등을 하게 되면서, '자금'이 '자금'을 끌어당기는 상황이 지속되었다. 일본 주요도시의 땅값은 1985년~1990년 불과 5년사이에 3배가 되었고, 그리하여 부동산 버블의 정점인 1990년에는 은행의 주택담보비율이 무려 90~100%에 이르게 된다. (즉, 집값의 10%만 있으면 집을 살 수 있다는 이야기임)  

이에, 일본정부는 '인플레이션을 우려'해서 금리를 다시 올리고 부동산을 구입하기 위한 대출을 축소 조치하였다. 일본 부동산이 최고 가격을 형성한 것도 잠시뿐, 1991년 가을부터 폭락은 시작되었다. 부동산 가격이 폭락하자 은행에서 빚을 내 부동산에 투자했던 개인과 기업들은 부동산을 팔아도 낮아진 가격으로는 빚을 갚을 수 없게 되면서, 금융회사들의 부실화를 재촉하게 되었고, 금융회사들은 다시 대출자금을 회수하게 되면서 악순환은 계속 되어갔다. 이러한 부실채권문제 등의 악순환으로 인해 집값의 50~90%가 폭락하였고, 일본은 끝을 기약할 수 없을 정도의 '장기불황'으로 이어지게 된다.

< 일본과 한국의 상황이 다른 점 >
▶ 한국의 주택담보비율은 일반적으로 50~60% 이고, 모기지론을 이용한다고 하더라도 최대 70%이다. 그리고 최악의 경우, 아파트가 경매에 나온다 하더라도 수도권아파트 경매낙찰률 가격이 80%대임을 감안한다면 금융기관들의 부실은 거의 없다고 보아도 무방할 것이다.
▶ 한국의 경우, 일부 지역이 단기간에 몇배를 오른 경우는 있어도, 한국부동산 전체가 짧은 기간동안 몇배 폭등했다고는 보기 어렵다. 
▶ 실제로 한국의 많은 경제연구소들에서, 한국부동산가격이 급락할 가능성과 그로인해 은행의 경영안정성이 심각하게 저하될 가능성은 거의 10% 이하로 내다보고 있다. 

2. 금리인상

미국 연방준비제도이사회(FRB)는 금일 (현지시간 6월29일) 성명을 통해 '인플레이션을 억제'하기 위해 정책금리를 5.0%에서 5.25%로 +0.25% 올리는 '중립적 금리'정책을 발표했고, 더불어 금리인상행진의 종료가 다가오고 있다는 긍적적인 시사를 함으로써 향후의 전망을 어둡지만은 않다는 점을 암시하였다.
** 중립적 금리란?  성장을 저해하지 않는 범위에서 인플레이션을 견제하기 위해 금리를 올리는 것을 말함

다만, 최근의 일련된 금리인상으로 인해 향후 경기 둔화가 염려될 수는 있겠으나, 국제통화기금 총재 역시 "적절한 금리 인상은 지속적인 경제발전을 부추기는 효과를 낼 것"이라고 말했다는 점을 미루어, 2006년 하반기 및 내년도의 세계 및 한국의 실물경제 전망이 어둡지만은 않다는 점을 주목해야 할 것이다.

한은법 제3절 28조에 의하면, 금융통화위원회는 ‘극심한 통화 팽창기나 국민경제상 꼭 긴박할 때’에 금융기관 대출 최고한도를 제한할 수 있다고 명시되어 있다. 하지만, 최근 금감원에서는 콜금리가 올라가는 이러한 상황을 틈 타, 시중은행들에 대한 직접적인 창구지도를 한다는 명목으로 '각 은행들의 대출 총량규제'를 '행사'하고 있는 것으로 논란이 되고 있다. 현재 상황은 극심한 통화 팽창기나 국민경제상 꼭 필요한 긴박한 상황이라고 볼 수는 없기에, 시장원리에 역행하는 정부의 이러한 꼼수는 시간이 지나감에 따라 제자리로 되돌아올 것으로 본다. 지나치게 표를 의식해 무리수를 두게 됨으로서, 국민들의 민심은 더욱 멀어져 간다는 평범한 사실을 정부는 지금이라도 깨달아야 할 것이다.

3. 향후 한국부동산 시장의 전망

▶ 한국은 일본의 부동산 버블상황과는 너무나 차이가 있다. 주택담보비율의 차이점과 국가전체의 부동산급등시기는 아니라는 점 및 특히 한국에는 ‘전세’라는 고유제도가 있어 실제 주택매입비용의 1/3~1/2 금액을 제외한 나머지 금액으로 집을 구입을 할 수 있다는 독특한 시스템을 가지고 있어, 예전 일본의 상황을 한국의 현재상황에 그대로 대입하기에는 무리가 있는 것이다.

▶ 금일 FRB 성명에서 현상황에서는 그나마 최선의 시나리오라고 볼 수 있는, 정책금리 0.25% 인상과 더불어 향후 지나친 금리인상은 없을 것이라는 기대감을 주었다. 이로인해 , 2006년 하반기부터는 주식시장 및 기타 현물시장이 상승세로 전환할 가능성이 높다고 볼 수 있다. (전일 다우, 나스닥의 폭등 및 금일 거래소시장 32포인트 상승)

▶ 현 정권이 들어오면서, 주택가격 안정화를 빌미로, 몇 년동안 서울지역에 중대형 평형의 아파트를 ‘거의’ 공급하지 않았다. 이는 중대형평형을 구입하고자 하는 매수자들로 하여금, 지나친 아파트가격 상승을 부추기는 결과가 되어 버렸다. 결국 소형평형 및 임대주택 위주로 공급을 하다보니 중대형 평형의 가격은 희소성으로 인해 계속 올라가 버리게 되고, 소형평형은 보합내지는 상대적으로 미미한 상승을 하게 됨으로서  서민들의 피해의식은 극에 달해 있는 상황이다.

재건축의 이익을 '깡그리 환수'해 버리겠다는 정부의 지나친 규제하에서는 중대형의 안정적인 공급이 부족할 수 밖에 없으며 (실제 대치동을 비롯한 강남권 대부분의 재건축아파트 조합들이 '차기 정권'에서 법규가 개정되면, 그때나 진행하겠다고 벼르고 있음) 지금이라도 정부는 수요와 공급의 원칙에 입각한 적정한 공급도 없이 끝까지 세금제도만으로 집값을 잡아보겠다는 비현실적인 정책은 수정해야 하며, 일부계층이 아닌 국민 '전체'가 잘 살 수 있는 ‘현실적인’ 대안을 제시해야 할 것이다.   

따라서, 서울지역 및 수도권에 중대형 평형아파트의 부족으로 인해 발생된, 수요공급의 원칙상 상승해버린 아파트가격을 마냥 ‘버블’이라고 치부해 버리기에는 적지않은 모순이 내재되어 있음을 우리는 발견할 수 있다.

▶ 결론적으로 정리하자면, 현재 한국부동산은 버블이라고 볼 수 없으며, 일본과 같은 폭락이나 붕괴는 가능성이 거의 희박하다고 볼 수 있다. 

2006년 8~9월 판교신도시 중대형 청약, 2007년 광교신도시 청약, 2007년 대선레이스로 인한 국민들의 차기정권에 대한 기대감으로 인해 2006년 하반기부터 2008년 상반기까지는 과거 어느때의 상승보다도 강한 아파트가격상승을 경험하게 될 것이다. 그리고 아무리 능력있는 대선후보가 대통령에 당선된다고 할지라도 취임후 반년내에 국민들의 기대에 만족할 만한 실적을 단기간내에 이루어낼 것은 어려울 것으로 보인다. 따라서 2008년 하반기부터는 대량 실망매물들로 인해 일정기간동안 조정기가 도래할 것이고 그리고 조정이 완료되는 2009년 하반기부터 다시 안정세를 찾아가며 2012년까지는 점진적으로 오르는 국면으로 전개가 될 것으로 예측된다.

5.31 선거의 패배이후 사태의 심각성을 깨닫고, 정부에서는 거래세 인하에 대한 언급을 하였다. 아파트를 구입하고자 하는 상당수의 매수자들은 거래세가 인하된 후 매수를 하겠다고 관망을 하면서 대기하고 있다. 실제 거래세 인하가 예상되는 8~9월 이후 싯점에는, 거래세 인하로 인한 아파트 가격혜택이 불과 1~3% 절감에 불과할 것이나, 판교 중대형 청약의 후폭풍으로 인한 용인아파트 가격의 상승은 최소 10~25% 이상을 단기간에 뛰게 됨으로써, 또한번 매수자들을 허탈하게 만드는 상황이 도래할 것으로 예측된다.

따라서, 경기선행지수가 4개월째 하락하고, 세계 및 한국의 주가도 오르락내리락 하는 불투명한 현재의 실물경제상황과 대출금리 상승 그리고 거래세 인하 기대감으로 인한 관망세로 인해, 2006년7월말까지는 용인의 유망지역조차도 소폭하락이나 보합세를 보이게 될 것으로 본다.

그러나 한국부동산이 중장기적으로는 상승기조임으로 '당장보다는 멀리를' 내다보고, 필자가 누누이 강조했던 것처럼 '서울강남권 다음으로는' 수익률측면에서 앞으로 몇년간 '가장 성장도시인 용인시'의 유망지구에 괜찮은 아파트를 저가에 매수할 수 있는& nbsp;좋은 기회라고 판단된다.

용기있는 자만이 미인을 얻으리라는 명언을 기억하며, 현 경제흐름을 차분히 내다볼 수 있는 안목과 결단력을 키워야 하는 ‘쉽지않은 시대’에 우리가 살고 있음을, 이 글을 읽는 분들에게 작은 메세지를 전달하고자 한다.

……대치동맨