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너무 한꺼번에 여러가지를 문의하셔서 조금 혼란스럽지만, 한가지씩 답변을 드려 보도록 하겠습니다.

1. 아파트 구입

▶ 아파트 평수
우선 내집마련을 위한 종잣돈과 월여유자금은 님의 경우 합격이라고 보입니다. 요즘은 신혼부부들도 30평형대부터 시작을 하는 추세입니다. 과거 분당이나 타 신도시에도 나타났지만 20평형대는 오르기는 오르지만 중대형평형에 비해 그 상승폭이 상대적으로 미미한 편입니다. 따라서 재테크목적을 위해서는 최소한 30평형 이상을 구입하실 것을 권해 드립니다. 

아울러, 님의 글을 읽고서는 현금자산 1억5천 이외에 분당오피스텔 매도시에는 추가적으로 현금이 더 확보되는지 정확히 알 수 없지만, 일단은 1억5천만원을 자산 기준으로 알아보겠습니다. 그리고 월여유자금 3백만원과 상승시기임을 감안하면 대출금액은 2억원 정도가 적정해 보이며 그 이상 금액은 Risk Management(위험관리)측면에서 다소 위험해 보이므로, 아파트금액예산은 3억5천만원 전후가 적합할 것 같습니다.

▶ 구입목적
정확한 파악은 어렵지만, 희망사항에 ‘30평 거주’라고 쓰여 있어서 ‘실거주 및 재테크 목적’을 기준으로 잡도록 하겠습니다. (역삼동 출근 가능지역)
     
▶ 지역
현 예산(3억5천만원 전후)로는 죽전(보정 포함)과 신봉/성복의 유망아파트는 조금 무리인 것 같습니다. 우선 님이 살펴보신 아파트를 중심으로 하나씩 검토해 보겠습니다.

△상현동 만현마을 현대아이파크 10단지 35평 (상현동 현대아이파크 10차라고 하셨는데 아마 이 아파트를 이야기하시는 것으로 보입니다)
입지나 브랜드등 괜찮습니다. 미래가치에 대한 기대감으로 3년간 87%(국민은행 시세 – 상한가 기준) 상승했고 장기보유시는 좋은 수익률을 내실 수 있습니다. 하지만 예산범위에서는 초과되는 것으로 보입니다. (아파트 상한가 가격 4억4천)
△ 신봉동 자이2차 33평
고급 주거지로 서울에서도 많은 사람들에게 알려져 있습니다. 3년간 97% 상승했고 ‘실거주와 재테크’측면에서 아주 훌륭합니다. 하지만 예산범위에서는 많이 초과되는군요. (상한가 5억3천)
△ 그외 추천할 만한 아파트
상현동 벽산아파트 33평 : 현예산범위에서 무난해 보입니다. 장기보유시 호재가 많습니다.
신갈동 새천년그린빌 4단지,5단지 32~34평 : 현예산범위에서 ‘실거주 및 재테크’측면에서 좋습니다.

수지 상현동은 워낙 많은 호재들을 가지고 있어, 향후 전망이 밝다고 볼 수 있습니다. (단점이라면 그러한 호재들로 인해 현재가치에 비해 미래에 대한 기대감이 너무 가격에 많이 반영되어 있으며, 신분당선이 완공만 되면 강남으로 대중교통 접근은 환상적이나, 예산문제로 수지를 관통하는 2단계 공사는 6~9년후로 적지않은 시간이 필요로 해 보입니다) 

신갈동 아파트들은 정식 택지지구에 속해 있어, 계획구역정리가 잘 되어 있고 학교와 공원시설이 우수하며 향후 도서관 설립을 기폭제로 교육특구지역으로 발전될 가능성도 높아 보입니다. 아울러 분당선 연장선이 3~4년 후에는 완공되며 정자역에서 환승시 강남으로 접근이 우수합니다 (단점이라면 30평형대가 주요평형대이며 대형평형이 부족함. 아울러 택지지구들중 규모가 적은 편에 속함)  

▶ 지역별 호재
판교신도시 청약(2006년)으로 인한 후광효과 (용인시) 
광교신도시 청약(2007년)으로 인한 후광효과 (용인시)
영덕-양재간 도로 개통, 신분당선 전철역사 개통 도보 8~10분 (2012~2015년), 내년도 초등학교 개원, 두산기술원자리에 백화점 입점 가능 (상현동 서원마을)
분당선 전철역사 개통 도보 2~10분 (2009~2010년), 도서관 및 공원 건립 (신갈동 택지지구)

▶ 향후 가격 변화추이 (단위 : 만원)
아파트명--------2003년6월(과거)----2006년6월(현재)---2010년(예상)---2014년(예상)
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상현동 벽산33평------18,500----------33,250-----------60,000----------95,000
신갈동 새천년32평----24,500----------36,050-----------70,000----------95,000

따라서, 분당선 연장선의 조기 개통으로 지금부터 4년간의 수익률은 새천년그린빌, 도현현대, 새릉골풍림, 인성현대와 같은 신갈동 30평형대가 상현동보다 유리할 것으로 보이며, 역개통이후(2010년)에는 상현동이 기대감으로 인한 수익률측면에서 더 유리해 보입니다.(10년후 최대한의 자산상승을 기대하기 위해서는, 정교한 매입순서 계획서가 필요합니다)

상기 두개 지역은 모두 입지적으로는 훌륭한 곳이므로, 2~3회 이상 충분히 살펴보시고 5층이상의 남향집을 ‘예산범위’에 맞춰 저렴한 매물을 구입하시기 바랍니다.

2. 청약 

과거와는 달리 현재 청약제도에는 많은 변화가 있었습니다. 특히 건설사(분양사)가 아파트를 분양시 여러가지 이유를 들어 3년후의 오를 값을 이미 어느정도 반영해서 분양하고 있다고 보시면 맞을 것 같습니다. 청약시에는 좋은 입지와 대기업 브랜드를 선택하시는 것이 안전해 보입니다.

분양 유망지역
1순위 : 상현동 – 그나마 분양가 상대적으로 낮고 광교로 인한 발전가능성이 높아 수익측면에서 유리
2순위 : 성복동, 신봉동 – 고급 거주지역이나 분양가가 너무 높아 수익률은 상대적으로 떨어질 수 있음
3순위 : 동천동 – 그동안 여러 지역에서 물먹은 삼성이 벼르고 있다고 들리고 있음. 분양가 등의 정확한 정보를 확인한 후 그때 다시 판단해야 할 것임
     
당첨이 될 수 있다는 보장만 있다면, 기존 유망아파트를 구입하는 것 못지않게 수익률측면에서 청약도 좋습니다. 하지만, 경기도 1순위로만 가지고는 상기지역에 당첨확률이 커보이지 않습니다. 우선은 기존 유망지역의 아파트를 구입후 기회를 노리시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 

3. 상가

수지골드프라자 뿐만 아니라 용인시 유망지구의 상당수의 상가들도 미임대가 수두룩합니다. 상가에 대해 자세한 전망과 문제점에 대한 Solution을 Case별로 제시는 할 수 있으나, 아파트 추천과 달리 상가에 대한 글내용 게시는 자영업자분들의 ‘생계가 달린’ 민감한 사안인지라, 여기 공개게시판에 글을 쓰기에는 성격상 적합하지&nb sp;않는다고 판단되므로 이점 양해바랍니다.

아무쪼록 금년 마지막 조정기로 판단되는 7월에 좋은 아파트 구입하셔서, 행복하게 사시는데 조금이나마 도움이 되셨기길 바라겠습니다.   

……대치동맨