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왠만하면 조건에 다 해당되는데..
미래가 밝다고 해야겠지요! ^^

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전문가 칼럼 : 亂世에는 어떤 아파트를 구입해야 할까?

지난 5월 2일 3.30 대책이 어렵게 국회 본회의를 통과했고, 뜨거운 관심을 모았던 판교 청약도 5월 3일 당첨자 발표와 함께 마무리 되고 있다. 물론 판교의 경우 아직 계약단계가 남아있고 8월에도 중대형 평형에 대한 분양이 남아있지만, 학수고대 내집마련을 목표로 하던 무주택자들은 대부분 3월 당첨자 발표와 함께 당락이 결정되었다. 때문에 고배를 마신 낙첨자들은 또 다시 주변 택지지구에 분양을 받아야 하는지, 구입을 통한 내집마련 계획을 세워야 할지 고민이 시작되고 있다.

며칠 전 지인으로부터 "난세(亂世)"에 어떤 아파트에 투자해야 하는가에 대한 질문을 받았다. 부동산 시장이 투자를 결정하기도, 구입을 미루기도 어려운 부동산 시장 상황을 난세로 표현한 것으로 짐작된다. 올해 1/4분기 아파트값 상승률은 서울 7.34%, 신도시 7.44%, 수도권 3.26%를 기록했다. 8.31 대책 이후 가격이 하락할 것이라는 기대감과는 달리 아파트값이 또 한번 상승했고, 가격상승의 지역도 서울 강남권에 국한된 것이 아니라 신도시와 수도권까지 비교적 높은 수준을 보였다. 작년 동기간의 아파트값 상승률이 1~2%대에 그쳤고, 지난 분기에도 1%대 이하의 낮은 상승률에 그쳤던 것에 비하면 올해 아파트값 상승률은 예년보다도 높은 수준이다. 따라서 각종 대책 발표 등으로 인해 구입하기는 불안하지만, 실제로는 아파트값이 계속 오르는 상황이기 때문에 자금여력이 없는 서민들에게 지금의 이 상황이 "난세"일 수 밖에 없을 것이다.

그렇다면 도대체 오르는 아파트들의 특징은 무엇일까?
경기도에 비해 지역적 편차가 적은 서울의 개별 아파트값 상승률을 통해 최근 아파트 가격상승의 키워드를 간단히 살펴보도록 한다. 우선 서울지역 25개구에서 구별로 가장 많이 오른 아파트 평형 10개씩을 선정해서 총 250개 평형에 대해 살펴보면 다음과 같은 특징을 보이고 있다.
우선 가장 큰 특징을 보이는 것은 역시 지역별 변동률 편차이다. 양천구의 경우 상위 10개 평형의 가격상승률이 무려 54%에 달했고, 강남구가 45%, 서초구가 33%, 송파구가 29%, 용산구가 29%, 강서구가 27%, 영등포구 25%, 동작구 22%를 기록한 반면, 강북구의 경우 4.8%, 중구 6.2%, 중랑구 7.2%, 금천구 8.7%, 서대문구 9.1%, 관악구 9% 등은 가장 많이 오른 아파트들조차 가격상승률이 10%를 넘지 못했다는 점이다. 따라서 이미 초기투자비가 너무 큰 양천, 강남권 등 상위 지역을 제외한다면 용산기지 이전, 9호선 개통, 강남권 주변지역 등 개발이나 가격상승 호재가 있는 지역을 선택해야 한다. 경기도도 역시 마찬가지이다. 판교 개발 호재와 함께 용인, 분당의 아파트값이 큰 폭으로 오른 것처럼 최근 아파트 가격상승의 가장 큰 키워드는 역시 지역에 대한 선택이다.

평형별로는 250개 평형 중 30~40평형대의 비중이 전체의 36.4%를 차지하고, 40평형대가 23.2%를 기록해서 다른 평형에 비해 높은 상승률을 기록했다. 반면 20평형 이하 소형 아파트는 상위 10위에서도 평균 5.2% 상승에 그쳤고, 60평형 이상도 5.2%에 그쳤다.
이런 결과의 원인은 올해부터 각종 세금부담이 커지면서 투자목적의 대형 평형보다는 실수요 목적의 30~40평형대의 수요가 많다는 것을 의미한다. 올해부터 취,등록세가 실거래가격으로 부과되고 있고 6억원 이상의 아파트에 대해서는 종합부동산세도 만만치 않기 때문에 대형 평형의 선호도가 떨어지고 있다. 여기에 주택담보대출의 비중 축소도 대형 평형의 선호를 감소 시키고 있다. 반면 20평형대 이하의 소형 평형은 자산가치가 높지않다는 이유로 구입수요가 떨어지고 있다.

입주시점으로는 2000년대 입주한 아파트가 31.2%를 차지했고, 1980년가 28.8%, 1990년대 26% 상승해서 입주시점별로 큰 차이는 없었지만, 2000년대 입주한 비교적 새 아파트의 상승률이 다소 높게 나타났다. 반면 1970년대 아파트는 14% 상승에 그쳐서 최근 재건축 아파트 규제에 대한 투자수익성 저하가 개별아파트에 반영된 것으로 분석된다.
단지규모로는 1000가구 이상 아파트들의 가격상승률이 28.8%로 높게 타났고, 300~500가구는 14.8%, 100~300가구는 25.2%로 나타나서 큰 편차를 보이진 않았다. 오히려 입주시점이나 단지규모는 지역의 개발호재나 주변 아파트의 가격상승에 편승해서 움직이는 경향이 있으므로 개별 아파트의 특성은 크지 않았다.

내집마련을 계획하고 있지만, 선택이 어렵다면 올해 가격상승 단지들의 특성을 살펴보는 것도 방법이다. 몇몇 지역과 단지를 선택 해 놓고, 과거 시세나 가격트랜드를 분석해 보면 가격상승은 어렵더라도 크게 손해보는 구 입은 피할 수 있을 것으로 예상된다.

[부동산114]