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현재 1기 신도시 중에서 유독 안오른 곳은 중/상동 밖에 없다.


다른 신도시권에 비해서 그동안 저평가를 받았던 이유가 무엇일까?

크게 4가지 정도로 요약될꺼 같다.




1. 판교효과 비수혜

최근의 판교효과를 등에 업고, 갭메우기에 들어갔던 평촌, 산본과

비교해서 다소 거리가 멀다.


예외적으로, 일산은 판교와 거리가 멀지만, 한류우드/킨텍스 등의

주변 대규모개발 호재와 더불어, 2007년에 있을 교통개선 호재가

크게 작용했던거 같다.


시기적으로 가까울 수록 가시적인 효과는 크게 나타나는 법이다.


또한 언론 등을 통한 홍보/포장 효과도 톡톡히 봤다.

(호수공원 인근 블루칩단지, 교육열 등)



-> 사실상 분당에서 시작되었던 판교 효과는 이번 산본의 급등을

끝으로 거의 마무리가 되었다고 본다.


경부선축 이라고 할수 있는 용인권이남은 현재 역전세난의 징후가

나타나고 있고, 대기업 건설업체, 언론등에서 엄청나게 밀고는

있지만, 조만간 약발이 들어날꺼 같다.


이들에게 휘둘리는 순진한 국민들이.... 과연 앞으론 몇이나 될까?



앞으로의 중장기 발전방향은 많은 이견이 있지만, 재야의 고수들이

한목소리로 주장하는 것으로.... 단연, 서해안축을 들 수 있다.


(상암 -> 목동 -> 구로 디지털단지 -> 광명 -> 중/상동 -> 마곡 ->

김포신도시 -> 검암 -> 송도)



이중에서도 중/상동은 .서울의 용산/청계천처럼 중앙부분에 위치하고

향후, 그 수혜를 입을 가능성이 크다.



현재는 직장문제에 있어서 강남 접근성을 가장 중요하게 생각하지만....

앞으로도 과연 그럴까?


앞으로는 지역별로 권역이 나뉠 것 같다. 현재의 강남집중도는 많이

완화될 것이다.

(ex. 직장 권역 : 강남, 판교/분당, 용산, 상암, 여의도, 구로, 송도 등)





2. 지하철 비역세권 문제

유독 1기 신도시 중에서 지하철이 신도시권 중간을 가로지르지 않는 곳

은 중/상동 뿐이다. (지도 참조)


따라서 실질적으로 역세권이라고 불릴만한 단지가 현재는 몇개 안되

는.... 손에 꼽을 정도였다.


-> 2010년까지 7호선 연장선으로 이 문제가 상당부분 해소가 됨

(아직 가격에 반영이 안된 시점임)





3. 인근 부동산들의 경쟁적인 가격 깎아내리기 및

이에 대한 주민들의 그동안의 방관


현재... 인천, 부평, 부천권의 이미지 (서민층 거주지라는 인식)

때문에, 국가에서 적극 개발/육성했던 1기 신도시인데도 불구하고....

부동산의 영업행태, 주민의식 등에 의해.... 평가절하된 감이 많은거

같다.


-> 평촌, 산본의 학습효과로 인해, 현재는 발등에 불이 붙은 상태로...

3년간 상승에서 소외되어 안그래도 쌓인게 많은데... 최근, 주민들의

인식전환 등을 통해 조만간 가시적인 성과가 크게 나타날 것으로 예상

됨, 현재 이미 조금씩 나타나기 시작했슴




4. 부천시장의 추모공원 건립

현재까지의 가격상승 모멘텀에 가장 큰 걸림돌로 작용한 불확실성

요소 였슴


-> 5.31 지방선거 후, 무산 확정되고, 불확실성만 해소되도

확실하게 한단계 점프할 것으로 예상됨

(최근 법개정으로 사실상 불가능한 상태)




현재 서울/수도권내에서 일부 개발호재가 미비하거나,

주민들이 무관한 곳 빼고는 안오른 곳이 단 한 군데도 없다.




8.31 정책을 전후해서.... 판교효과 지역 급등 (ex. 강남, 분당/용인권)

3.30 정책을 전후해서.... 호재성 재료를 안은, 8.31때 소외지역 급등

(ex. 목동, 일산, 평촌, 사당, 용산, 이촌, 성동, 강서, 송도 등)


최근... 3.30 급등지역의 인근지역으로 확산

(ex. 화정/행신, 산본, 광진, 마포, 토평 등)





[향후예측 및 변수 _미완성]


아래는 제 개인적인 생각이니 사심없이 들어주세요.

(판교 낙첨된 무주택자 관점에서 기술)



가장 큰 변수 -> 판교 중소형 평형의 청약 결과가 지난주에 발표됨,

이들의 향방은?


또 다른 변수 -> 향후 정부정책의 방향 (추후 논의)




물론 아닌사람도 있겠지만, 많은 경우 판교 중소형 청약자들은

무주택자들이 많고, 또한 몇년 간을 판교만을 위해 전세를 살고,

기다린 사람들이다.



이들은 정부정책의 피해자로 작년, 올해의 부동산 급등을 몸소

체험했었고, 또한 판교 중소형에 청약한 걸로 미루어보면...

대출을 포함한 현금동원력은 대부분 대략 3-4억 미만선일 것으로 추정



이들의 선택방향은 크게 두가지일 것 같다.



1) 신규 신도시 및 택지지구 청약

2) 저평가 지역 내집마련



1)의 경우

-> 워낙 선택방향이 다양하고, 지역별, 권역에 따라서 넓게 나눠질 것

으로 예상됨



2)의 경우

-> 그동안 부동산 가격거품에 치를 떨던 이들은....

절대로 최근 급등했던 지역을 선택 하지 않을 것이다.



그렇다면, 성남/분당 거주자들의 입장에서 볼때,

그동안 가격이 상대적으로 안올랐던 분당의 소형평형을 선택할까?



강남도 재건축을 제외한 24평미만 소형평형은 대부분 제자리이다.

(역시, 정부정책 피해의 산물임)


분명한 건, 분당 아파트들은 가격 상승에 저항선이 있다.

30평대도 현재 7억대에서 주춤하고 있다.


물론 3-5년 정도를 바라본다면, 중소형평형도 중장기적으론....

오르게 되어있다. 더구나, 리모델링 호재도 있고.....


하지만 문제는.... 이게 1-2년내에는 제대로 가격에 반영이

안된다는 점이다.


억울하겠지만, 시장의 원리가 그러하다.



예외적인 부분으로, 각 지역별 대표 블루칩 신규 아파트의 경우는

정부정책과는 상관없이 중소형평형도 같이 뛴다.


이건... 브랜드 값으로 해석하고 싶다.


(ex. 도곡렉슬 26평 8-9억, 동부이촌동 자이 27평 8-9억, 분당 파크뷰

33평 11-12억 등 )



또한, 목동의 경우에 20평, 27평대가 오른건... 대지지분 때문이다.

비록 재건축 연한이 10여년 남았지만, 20평의 경우만해도....

30평대 재건축이 가능하다.




따라서, 결론적으로...


무주택자로 살면서 그동안 부동산 가격거품을 몇년간 지켜봐왔던 이들이

2)의 경우처럼 저평가 지역의 아파트를 구매할 경우라면,

아무래도 택지지구 쪽을 선호할 것이고, 또한

..... 어쩔수 없이 저평가지역의 중대형으로 갈수 밖에 없을 것이다.


현재 1기 신도시이면서, 가장 많이 저평가되어 있는 중/상동이

좋은 대안일 것으로 예상해 본다.