부동산 정보포털에서 거래포털로!

아래 글은 조인스랜드에서 가져온 기사인데 제가 이전 4회에 걸쳐 작성한 글을 정리한 듯 보이네요.
궁금하시면 이 게시판에서 '길음발전'으로 글쓴이 검색하셔서 길음뉴타운 최근 현황을 적은 최근의 글들을 보시면 아실 거라 봅니다.
그리고 전망에 대해선 전 상당히 긍정적이고 그에 대한 구체적 근거들을 다 적어 두었으니 참고들 하시고요.
**************************
길음 뉴타운 대표 아파트 '우뚝'
입주아파트 / 성북구 길음동 삼성 래미안 2차
서울 성북구 길음동 삼성 래미안 2차 아파트는 길음5구역을 재개발한 것으로 총 10~20층 11개동 560가구(일반 분양 262가구 포함) 규모다.
평형별로는 24평형 201가구, 33평형 252가구, 41평형 107가구로 구성돼 있다. 단지 내 임대아파트가 없는 게 특징이다. 이 아파트는 인근 래미안 1?3차와 함께 향후 길음 뉴타운을 대표할 단지로 꼽힌다.
대단지로 브랜드를 갖춘 데다 뉴타운의 한복판에 자리 잡아 입지도 뛰어나기 때문이다. 2006년 6월 12일 입주 예정이다.
국내 최초 라운드형 측벽설계 돋보여
이 아파트의 가장 두드러진 입면 특징은 종(鐘) 모양의 측벽 라운딩 부조물. 입면 특화를 위해 인수로에 접한 동 중 한 동씩 건너뛰어 측벽에 종 모양을 새겼다
pr_img_03(1).gif
골조 공사시 입면 거푸집을 통해 종 모양으로 요철을 만들어서 그 부분을 색유리로 마감하는 방법으로 조성했다는 게 공사현장 관계자의 설명이다. 지역명인 길음동(吉音洞)을 형상화한 국내 최초의 라운드형 측벽 설계란다.
각 동마다 개성과 장점이 모두 다르게 설계된 점도 돋보이는 부분이다. 11개동 모두 외벽의 문양과 선형에 차이를 뒀다. 또 각 동의 출입구에도 서로 다른 모양의 상징게이트를 설치해 동간 차별화를 강조했다. 다른 단지와 차별화를 둬 뉴타운내 대표 아파트(랜드마크) 자리를 선점하자는 재개발조합과 시공업체의 전략이다.
전체적으로 이 아파트단지는 제각기 개성이 다른 동들이 서로 절묘하게 조화를 이뤄 현대적이고 세련된 느낌을 주는 게 특징이다. 중소규모 단지라는 단점을 극복하기 위해 인근 3차 단지(977가구)와 중앙공원을 공유해 마치 하나의 단지처럼 보이도록 설계한 점도 색다르다.
건물 안으로 들어서면 제일 먼저 호텔로비처럼 잘 꾸며진 호화로운 필로티가 눈에 들어온다. 바닥에는 대리석을 깔았고, 벽면에는 대리석 질감의 타일을 붙여 고급스러운 느낌을 강조했다.
이 필로티 공간은 각동 출입구의 상징물과 함께 다른 아파트와의 차별화를 강조하기 위해 시공업체가 가장 중점을 두고 설계한 부분이다.
가변형 벽체시스템의 안방욕실이 특징
현재 가구 내부에서는 거실 바닥 마감공사와 붙박이 가구 손보기 작업이 한창이다. 내부 평면에서는 별다른 특징이 없어 보인다. 오히려 24평형의 경우에는 1.5베이로 답답하고 어두운 느낌을 준다.
또 발코니 개조시 간이화단이 실내로 들어오게 되는 평면구조도 입주자들의 이슈거리가 될 듯 했다.
발코니 간이화단이 실내로 들어오면 난방열로 화초가 쉽게 죽고, 습기 때문에 마루가 썩어 악취가 날 우려가 있기 때문이다. 물론 새시를 간이화단 밖에 설치하면 되지만, 이 경우에도 아파트 외관이 들쭉날쭉해지는 단점이 있다.
평면은 평형에 따라 약간씩 차이가 있다. 24평형은 1.5베이로 약간 기형적이다. 거실과 안방 일부에서만 직접 채광이 가능하다. 후면 발코니에 설치된 보조주방과 드레스룸으로 개조가 가능한 안방 전용 욕실이 특징이다.
33평형은 3베이로 채광과 통풍에 유리하다. 안방과 접한 발코니 부분의 다용도 공간이 돋보인다. 여기엔 별도의 수납 공간이 붙박이돼 있다. 마찬가지로 후면발코니에 조성된 보조주방이 주부들의 눈길을 끈다.
41평형도 3베이 평면로 일부 가변형 설계를 적용했다. 침실 2의 경우 바로 붙은 드레스룸을 여닫이문으로 연결하거나 벽체를 설치해 차단할 수가 있다.

열악한 교통 및 교육여건은 개선중
길음 래미안 2차는 단지 주변 교통여건이 불편한 것은 단점. 길음역 사거리는 구리, 의정부 등 경기 북부지역으로 연결되는 서울의 관문에 해당하는 곳으로 밤늦게까지 차량으로 끊이지 않는다.
단지 인근의 파워공인 박기선 사장은 "2004년 도봉?미아로에 중앙버스전용차로제가 시행되면서 교통난이 가중됐다"며 "인근에 우이-신설동 경전철 노선(2011년 개통 예정)이 들어서면 교통정체가 어느 정도 해소될 것"으로 내다봤다.
주변 교육시설로는 삼각산초등학교, 대일외고, 서경대 등이 있다. 뉴타운 중심부의 커뮤니티센터 남쪽 부지 4538평에는 자립형 사립고 설립도 추진되고 있다. 유치원 중에서는 선한(길음 래미안1차), 아랑(돈암 브라운스톤), 희망(돈암 삼성), 솔샘(길음 벽산) 등이 현지 주부들로부터 후한 평가를 얻고 있다.
이용이 편한 편의시설로는 현대 백화점, 신세계백화점, 이마트, 하나로마트 등이 있다. 단지 인근에 추가로 보건복합센타, 소방파출소 등의 공공시설도 건립될 예정이다.

뉴타운내 래미안 2차 가격 최강세
현재 래미안 2차의 30평형대 시세는 4억-4억7000만원으로 인근 1차(3억6000만-4억500만원)나 3차(3억9000만-4억6000만원)에 비해 높게 형성돼 있다. 인접해 있는 대림 e-편한세상(3억3000만~4억)보다도 비싸다.
이처럼 래미안 2차 단지의 시세가 주변 단지보다 비싼 이유는 입주가 6월 중순으로 임박한데다 입주자 대출이 가능해 일부 실수요가 일시적으로 몰리고 있기 때문이라는 게 주변 중개업소의 설명이다.
한마디로 입주전 대출이 시작돼 초기 매입비용 부담이 덜한데다 뉴타운의 혜택을 누릴 단지를 찾아 몰려드는 실수요자들의 수요가 래미안 2차 아파트가격 강세의 원인이라는 것.
현재 래미안 2차 33평형의 경우 입주자 대출로 대출 가능한 금액은 2억1000만～2억6000만원 정도. 자기자금으로 1억5000만～2억원 정도만 있으면 대출을 끼고 구입이 가능하다. 반면 아직 입주자 대출이 불가능한 3차의 경우 자기자금으로 최소한 2억5000만원 이상은 줘야 매입할 수 있다.
상대적으로 뛰어난 평면도 가격 강세에 한몫 한다. 래미안 3차의 경우 30평형대가 2베이로 불리한데 비해, 2차는 3베이 평면으로 발코니 활용도가 높은 편이다. 이로 인해 2차와 3차의 시세가 향후 2000만～3000만원 정도 차이를 보일 것이라는 게 주변 중개업소의 예상이다.
게다가 인근에 새 아파트 매물이 거의 없는 점도 래미안 2차의 시세형성에 영향을 주고 있다. 뉴타운의 체계적인 개발을 기대하는 실수요는 꾸준하지만 래미안 1차를 제외하고는 매물이 거의 없는 편이라 일시적으로 공급이 달리고 있다는 것.
2003년 1월에 입주한 래미안 1차의 경우도 현재 양도세 비과세 충족기간(입주 2년, 보유 3년)을 막 벗어난 상태라 투자수익을 실현하기 위한 매물이 조금씩 나오고 있는 실정이다. 하지만 수익실현이 목적인 매물은 일반적으로 시세보다 비싼게 흠이다. 가격 이점이 낮기 때문에 매수세가 약할 수 밖에 없다.
게다가 지난해 4월 입주를 마친 인근 대우 푸르지오나 대림 e-편한세상의 경우에는 아직 비과세 요건을 충족시키지 못해 입주자들이 매물을 내놓지 못하고 있는 상황이다.
현재 1가구1주택자가 6억원 이하의 주택을 팔 때 2년 거주, 3년 보유의 요건을 채워야 양도소득세 비과세 대상에 포함된다. 하지만 대우, 대림의 경우 중간에 '손바뀜'한 입주권이 많아 대부분 양도세 비과세 충족 기간이 아직 많이 남아 있다.
인근 중개업소에서는 대우와 대림 아파트의 양도세 비과세 기간이 시작되는 2007년 5월 이후(1년 이상 입주권 보유자의 경우)부터 매물이 조금씩 나올 것으로 보고 있다.
분양권, 오를 만큼 올랐다?
현재 길음동 래미안 2차 아파트의 분양권 가격은 오를 만큼 올랐다는 견해가 일반적이다.
수요가 가장 많은 33평형의 경우 지난해 말까지 4억원 이하였으나 지금은 4억5000만원선이다. 24평형도 2억6000만-3억원을 호가한다. 43평형은 로얄층을 기준으로 6억을 웃돈다.
하지만 길음뉴타운에서 길음6구역의 입지여건과 선호도, 브랜드 인지도가 비교적 높다는 점이 복합적으로 작용해 추가상승의 여력이 충분히 남아있다는 분석도 있다.
인근 파워공인 박기선 사장은 “길음뉴타운개발이 모두 완료되면 1만4000여 가구의 대규모 신흥주거타운이 형성될 예정”이라며 “당장 들어가 살기는 힘들어도 개발 잠재력은 큰 곳"이라며 입주후 시세상승에 대한 기대감을 내비쳤다.
하지만 H공인중개사무소의 한 관계자는 "4월에 33평형이 1000만-2000만원 정도 반짝하고 올랐으나 이는 입주 직전에 가격이 오르는 일반적인 현상으로 봐야 한다"며 "이미 뉴타운 호재가 많이 반영돼 추가적인 시세상승의 여지는 적어 보인다"고 말했다.
현재 체계적인 개발에 대한 기대감으로 분양권 문의는 간간이 이어지지만 물량이 충분치 않아 거래는 뜸한 편이다.

서울시 성북구 길음동 ＇길음 래미안 2차＇ 아파트 개요
위 치
서울특별시 성북구 길음2동 586번지
시 행 사
길음 제5구역 주택재개발 조합
시 공 사
삼성물산
가구수
560가구(24평형 201가구, 33평형 252가구, 41평형 107가구)
입주일
2006년 6월 예정
용적률
248.76%(법정 250%)
난방
개별난방
특 징
-지하철 4호선 길음역에서 도보로 7분 거리
-인근에 대일외고, 서경대 등 위치
-인근에 균형발전촉진지구 등 대규모 복합개발 진행 중
-현대백화점, 신세계백화점, 이마트, 하나로마트 이용 편리
-단지 인근에 보건복합센타, 소방파출소 등이 새로 들어설 예정
저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>