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다음글은 정말 요즘 세태를 반영하는 것 같아 퍼올린 글 입니다



강남 공급부족 대란오나 조회 : 88   추천 : 0 
 
작성자 : 조재길      등록일   04/24 00:44  
'노사모'를 아십니까. 요즘 강남 아줌마들은 '노무현을 사랑할 수밖에 없는 모임'으로 부르고 있다고 합니다. 그동안 수십 차례 '부동산대책'을 통해 강남 집값을 끌오올려준 공로를 노 정권에 돌리고 있는 것입니다. 물론 표심으로는 연결되지 않을 게 확실합니다만.

최근 만난 한 은행PB는 이번 정권이 잘 한 일이 딱 한 가지 있다고 했습니다. 강북과 수도권 소형 평형의 아파트값을 크게 떨어뜨린 것입니다. 정부가 새 택지지구가 나올 때마다 소형 아파트와 임대아파트 비중을 대폭 확대하고 있는데다 다주택자 양도세 중과정책을 펴고 있다보니 소형 평형 아파트값은 계속 하락세입니다. 상당수 1주택 주민들에겐 가슴아픈 얘기입니다만, 무주택 서민들에겐 반가울 수도 있겠군요.

최근 정부 관계자들의 말을 종합해보면, 강남집값 상승이 결코 공급부족에서 비롯되지 않았다고 자신하고 있는 것 같습니다. 공급확대도 충분히 이뤄지고 있다고 믿고 있고요.

그 예로 3.30대책을 발표하면서 판교 송파 세교 우면 등에서 향후 아파트가 대거 쏟아질 것이란 점을 들었습니다. 강남 3구 아파트 재고물량의 약 절반(10만가구)이 향후 신규 공급되기 때문에 공급효과는 충분하다는 겁니다.

정부 말대로 향후 판교에서 2만9000가구, 송파에서 4만6000가구,세곡 우면지구에서 2만2000가구의 새 아파트가 나올 예정입니다.

하지만 이것이 강남 대체효과를 가져올 지는 의문이 아닐 수 없습니다.

우선 판교를 볼까요. 

소형 평형이나 임대아파트 위주라는 것은 차치하고라도, 판교엔 10년 전매제한 규제가 걸려 있습니다. 분양계약 후 10년동안 사고팔 수 없는 것입니다. 적어도 중소형 평형에선 향후 10년간 (특수한 경우를 제외하고) 매물이 단 한 채도 나올 수 없는 구조라는 겁니다.

또 판교 당첨자들은 강남 사람들만이 아닙니다. 서울 및 수도권의 청약 가능자 수백 만 명 중 운이 좋은 수 천명이 살게 됩니다. 강남진입을 생각지도 않았던 사람들 상당수가 판교에 입성하게 될 수도 있다는 얘기입니다. 이런 상황에서 판교가 강남 대체효과를 가져올 것이란 생각은 환상입니다.

이는 송파에서도 마찬가지입니다. 판교에서처럼 공영개발이 적용되고, 전매제한 규제도 그대로 적용될 가능성이 높으니까요. 우면 세곡지구의 경우 그린벨트 해제지구여서 임대아파트가 전체의 50% 이상 들어서게 되니, 강남 대체효과 운운은 하지 않도록 하겠습니다.

그나마 정부가 양주 옥정지구나 김포신도시를 확대하면서, 강남집값을 잡겠다고 큰 소리치던 것보다는 나은 것 같습니다.

요즘 강남 어디를 돌아다녀도 매물부족 현상이 여전합니다. 3.30대책 직후 잠시 주춤하는 듯  보였던 초기 재건축 단지들의 경우에도 매물이 급속히 줄고 있습니다. 8.31대책 때는 부동산시장에 미치는 여파가 2개월 가량 지속됐던 것 같은데, 이번엔 약발이 이보다 훨씬 덜할 것으로 판단됩니다.

강남의 다주택 보유자들은 비거주 주택을 매물로 내놓을 생각이 없습니다. 양도세가 과다하기 때문이라지만, 다주택 보유자에 대한 보유세가 적은 것도 한 원인입니다.(여기에는 여러 이견이 있을 수 있겠습니다만.) 무엇보다 정부에서 '공급확대 불가'란 확실한 메시지를 보내고 있기 때문에 가격상승에 대한 기대감이 적지 않습니다. 

공급부족에 따라 강남 집값은 이미 평당 6000만원 시대(대치동 동부센트레빌 최고가 기준)로 접어든 상태입니다. 정부가 수요억제와 더불어 '실질적인' 공급확대 정책을 병행하지 않는 한 집값상승 기조는 계속될 것이란 게 제가 만나본 상당수 전문가들의 일치된 견해였습니다.