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‘3ㆍ30 부동산대책’ 또 헛발질?


4/5 14:16 ]
[재건축 개발이익 환수와 금융대출 규제를 주요 골자로 한 3ㆍ30대책이 발표된 지 일주일이 지나고 있으나 시장에는 큰 변화가 나타나지 않고 있다. 강남 등 요지권 재건축시장이 관망 내지는 다소 하락하는 분위기로 기울고 있으나 가격하락의 결정적인 요인인 매물은 여전히 드물다. 수천만원까지 호가가 빠지는 듯 했으나 개발부담금 위헌논란과 함께 종이호랑이라는 실랑이가 벌어지면서 재차 강보합세로 기우는 추세다. 오히려 목동이나 사당동, 평촌 등에서 풍선 효과가 나타나 1억원 이상 오르는 아파트가 생겨나고 있으며 추가 대출규제 등도 편법 장기대출을 활용하면 별 문제없다는 사실이 알려지면서 3ㆍ30 대책의 효험은 의심받고 있다. 그동안 발표된 20여 차례의 헛발질 부동산대책의 하나가 될 것이라는 얘기다.

매물이 없는 시장은 재상승의 위험(?)을 가질 수밖에 없다. 근본이 변하지 않는데 찬물을 끼얹는다고 온도가 내려갈 것인가. 온도계 밑자락에 차디찬 얼음을 매달면 일시적으로는 온도가 내려갈 것이나 얼음이 다 녹고 나면 온도는 다시 올라갈 수밖에 없다.

이번 대책의 핵심인 재건축 개발이익환수제도만 해도 그렇다. 각종 세금이나 공적 부담금 등은 아파트 분양가에 모두 포함된다. 규제를 가하면 가할수록 공급은 줄고 분양원가는 더욱 올라가는 게 주택시장의 기본 생리다.

이미 올 1/4분기 수도권 분양된 물량은 1만1541가구로 작년 동기에 비해 무려 48.1% 감소했으며 재건축 아파트 분양은 지난해 동기에 비해 43.2%나 감소한 것으로 나타나고 있다. 국민의식과 소득은 향상되어 보다 질 높은 주택을 원하고 있는 상황임에도 고품질의 주택 공급은 지난해에 이어 계속 감소, 향후 가격불안을 예고하고 있다.

때문에 위헌논란 등으로 실효성을 의심받는 개발이익환수를 아예 재건축 아파트의 분양가에 연동시키는 최소한의 노력이라도 필요했다. 재건축 아파트 분양가에서 개발이익을 제외하도록 하면 분양가가 낮아져 정책의 궁극적 목표인 집값 안정을 도모할 수 있고 위헌시비도 반감시킬 수 있는 대안이 될 수 있다는 얘기다.

매물난 역시 마찬가지다. 양도세가 무서워 장기보유했던 집을 팔지 못하는 사례가 비일비재하다. 이는 매물이 나오지 않는 근본적인 이유이다. 일시적으로 양도세 감세의 혜택을 주어 매물이 나오도록 만들어야 한다. 강공 위주의 정책을 고수하기보다는 유연성을 가지고 대응, 시장기능을 되살리는 것이 중요하기 때문이다.

이어 공급을 중요성을 감안해 재건축에 대한 근본적 미래 계획을 수립해야 한다. 덮어놓고 규제를 하기보다는 일시적으로 공급을 확대할 수 있는 대안을 수립하고 용적률을 제고하는 방향으로 정책을 가다듬어야 한다는 얘기다.

기다려라, 수요 관리와 세제 강화 효험이 본격적으로 나타나면 매물이 많아지고 집을 사려는 수요가 적어질 것이며 이로 인해 주택시장이 안정될 것이라는 맥락에서 정책이 계속 나오는 한 시장은 오히려 정반대 방향으로 움직일 것이 분명하다. 아파트 배관이 썩어 슬럼화되어 가는 노른자위 땅 위의 아파트는 머지않아 재탄생될 것이라는 점을 시장은 이미 확실하게 알고 있기 때문이다.