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서울시 발표대로 강북 U턴 프로젝트가 실행될 경우 이에 따른 중장기(2010~2015년) 수도권 집값을 전망해보겠습니다.

우선 용산의 경우 2008년 파크타워와 시티파크 주상복합 입주를 계기로 용산구 집값은 또 한번 업그레이드 될 것입니다. 또 한남동 보광동 이태원동 일대 한남뉴타운 재개발구역의 지분시세는 강남권 수요자의 매수세가 이어지면서 꾸준한 상승세를 이어갈 것입니다. 한남동 일대 삼성 아파트타운 조성도 상승에 한몫할 것입니다. 이는 기존 용산구 대표 주거단지인 동부이촌동의 수요까지 늘릴 것으로 예상됩니다.

이같은 상황은 뚝섬도 마찬가지입니다. 지하철 분당선 연장, 뚝섬 상업용지 주상복합 분양 등 개발호재가 잇따르고 있고 성동구 일대에 재개발과 재건축이 속속 추진되고 있어 아파트값은 계속 강세를 보일 것입니다.

여기에 위 보도자료처럼 U턴 프로젝트가 향후 10년간 계획대로 추진될 경우 강남권 및 기타 지역 집값은 다음과 같이 움직일 것입니다.

먼저 강남권 부자의 움직임에 따른 집값 동향입니다. 강남권 부자들은 이들 지역(용산 뚝섬)에 이미 관심을 갖고 5년전부터 주상복합 및 뉴타운 및 재개발 지분을 중심으로 꾸준히 투자해왔습니다. 이들 주택은 세컨드 하우스 또는 자녀 결혼 주거용으로 활용할 가능성이 높습니다.

용산및 뚝섬 일대 아파트 시세는 현재 강남권의 60%대 수준인데 2010년까지는 평균 75% 수준까지 끌어올릴 것이며 2020년까지는 85~90%까지 수준까지 업그레이드될 것입니다.

용산구는 아파트값은 최근 3년간 연평균 13% 정도 상승했고 강남구는 20% 정도 올랐습니다. 용산구가 뉴타운 호재에 덧붙여 U턴 프로젝트 까지 감안한다면 앞으로 2010년까지 연평균 15~20% 상승이 가능할 것으로 예상됩니다.

2020년까지 본다면 아파트값은 용산및 뚝섬 일대는 연평균 10~15% 상승은 가능할 것으로 봅니다.

이에 따라 이들 지역의 주택 매입 수요는 늘어날 수밖에 없으며 기존 세입자는 대규모 개발계획에 따라 철거 및 전셋값 상승으로 높아진 주거비를 감당하지 못하고 결국 2010년이후 서울시내 강북권 외곽이나 서울 인접 경기권으로 이주할 수 밖에 없을 것입니다.

또 강남권 세입자는 교육수준 업그레이드가 관건이지만 2015년이후 20, 30대를 중심으로 용산이나 뚝섬 일대로 내집마련 또는 전세로 일부 이주가 시작될 것입니다. 이로 인해 강남권 아파트 전셋값은 2010년이후에는 뉴타운 및 판교신도시 입주 등으로 점차적으로 하향 안정세로 돌아설 것으로 예상됩니다.

반면 강남권 아파트 매매가는 연평균 두자릿수에 가깝게 지속적인 상승 가능성이 높습니다. 지역적으로는 강남권 광역화 현상이 발생할 가능성이 높습니다. 2015년까지 강남권역은 기존 강남구 송파구 서초구 강동구외에 분당, 과천, 여의도에 이어 판교, 용산, 뚝섬 및 성동구 일대까지 확대될 것입니다.

강북권도 U턴 프로젝트로 수요가 다소 늘어나겠지만 광역화한 강남권과의 집값 차이는 갈수록 벌어질 것입니다. 또 강북권내에서도 개발 수혜지역과 비수혜지역의 아파트 가격 격차가 더욱 벌어질 것입니다.

이와 함께 강북권 외곽 아파트값이 주거환경이 좋은 용인 등 경기 일부 지역보다 낮아지며 갈수록 가격 차이가 확대될 것으로 보입니다.

따라서 중장기적으로 서울 아파트는 중산층용 단지가 사라지고 상류층용과 서민용 단지로 양극화되는 현상이 심화될 것으로 예상됩니다.

늘어나는 독신가구의 내집마련 수요와 경기상황 등이 변수겠지만 서울 도심권에 공공임대 주택물량이 획기적으로 늘지 않는 한 현재와 같은 내집마련 수요는 줄어들지 않을 것입니다.

분당 파크뷰나 잠실 롯데캐슬골드 처럼 입주이후 시세가 분양가 대비 3배 이상 오르는 시대에 오윤섭의 부자노트 독자 여러분은 2015년이후 상류층 아파트에 살 것인지, 서민용 아파트에 살 것인지 한번 진지하게 생각해볼 일입니다.