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우리아파트 게시판에서 길음발전(iamyself) 회원님께서 등록해 주신 독립된글을 답변글로 옮긴 글입니다.
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7. [개발재료]
아파트 가치 결정하는 개발 재료

길음은 2009년까지 개발이 진행됩니다. 2008년까지 자사고 신설 및 주상복합이 들어서고, 이후
상가 및 학원가가 유치되며, 도로 및
공원 조성 사업이 예정되어 있고 예산도 1200억원 확보되어 있지요. 현재도 길음 미아간 도로를
넓히고 있다고 하고요.
게다가 인접 지역(미아뉴타운, 의 정릉뉴타운급 재개발, 월곡균형발전 촉진지구,
장위뉴타운 등등)이 2016년 정도까지 계획되어 있어 서울 유턴 프로잭트 발전의 핵이
될 것입니다.

미리 개발 소재를 파악해 내집을 장만하는 것이 보다 높은 시세차익을 남길 수 있는
지름길이다 . 적극적으로 계발계획을 알아보는 자세가 필요하다.
성공적은 부동산투자는 미래 가치에 대한 평가를 얼마나 정확히 짚어냈느냐에 따라
달라진다 . 주변환경이나 그 지역이 현재보다는 미래에 어떻게 달라지느냐에 따라
가치가 크게 차이나기 때문이다. 주택도 마찬가지다. 분양할 때의 현황보다는
입주시점에, 또 그 후에 그 지역이 어떻게 변모할 것인지 개발 재료가 아파트 가치를
결정하는 것이다 아파트의 경우 개발 호재에 따라 지역별 평당가 상승률의 차이가
최대 70%까지 난다. 부동산정보업체 스피드뱅크가 수도권지역의 2002년부터 2005년
1월까지의 3년 간의 평당가 상승률을 분석해본 결과
지역에 따라서 평당가가 다르게 상승하는 이유는 개발 호재에 의한 것이 큰 것으로
밝혀졌다.
안양시 와 광명시
안양시와 광명시는 서울시 금천구를 중심으로 금천구의 서쪽에는 광명시 , 남쪽에는
안양시 동안구가 위치하고 있다. 2002년 1월 동안구와 광명시의 평당가는 각각 563만
원과 562만 원으로 비슷한 수준을 유지하고 있었지만, 2005년 1월말 현재 동안구의
평당가는 756만 원, 광명시의 평당가는 818만 원을 기록하고 있다. 왜 이런 차이가
나타나게 되었을까 ? 이는 크게 두 가지로 나누어볼 수 있다. 첫째는 재건축이다.
광명시 주공아파트들의 재건축 논의가 활발히 진행되면서 재건축단지를 중심으로
아파트 가격이 상승세를 타기
시작했고, 인근 단지들도 동반 상승하는 모습을 보이고 있다. 둘째는 택지개발계획의
발표다. 광명시 고속철도 역사를 중심으로 광명 역세권 택지개발지구계획이
발표되면서 인근 지역 아파트 단지들의 가격이 상승세를 보이고 있다. 이에 반해
동안구의 경우에는 이미 개발이 거의 완료된 기존 시가지였기 때문에 일부 단지의
재건축을 제외하고는 특별한 개발 호재가 없었다. 다만 최근의 웰빙 열풍을 타고
수락산과 관악산 조망을 중심으로 공장부지 아파트가 속속 선보이고 있어, 아파트
가격이 상승세를 보일 수 있을 것으로 전망된다.
구리시와 중랑구
구리시와 중랑구도 2002년 1월 547만 원으로 비슷한 평당가를 보였다. 하지만 현재
평당가는 구리시가 756만 원으로 39% 상승했고, 중랑구는 703만 원으로 28%
상승했다. 이 곳은 왜 차이가 발생하게 되었을까?
용마산을 중심으로 동쪽과 서쪽에 위치하고 있는 구리시와 중랑구의 가장 큰
차이점은 주거지구의 형성 시기가 다르다는 점이다 . 우선 중랑구는 1960년대부터
단독주택 중심으로 형성되기 시작한 취락지구의 성격이 강한 단독주택지역으로
아파트보다는 단독, 다가구의 선호도가 더 높은 지역이다. 반면 구리시는 토평지구
입주와 더불어 교문지구, 수택지구, 인창지구 등 신규로 공급된 택지지구를 중심으로
주거환경이 우수하다는 평가와 함께 아파트 상승세가 이루어진 것이 특징이다. 같은
구나 시내에서도 동별로 평당가 상승률에 있어서 차이가 나타나고
있다.
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광진구
광진구는 한강 조망권지역과 아차산 조망권 지역의 아파트 가격 상승률의 차이가
크게 나타나고 있다 . 한강 조망이 가능한 지역인 광장, 구의, 자양동과 아차산
조망권으로 분류되는 중곡, 화양동의 가격 차이는 2002년 1월의 129만 원에서 2005년
1월의 415만 원으로 더 커지고 있다. 이는 결국 한강 조망이라는 개발 소재와 함께
능동로 재개발계획과 맞물리면서 인근에 분양되는 주상복합 아파트의 가격 강세가
아파트 가격도 같이 끌어올리는 효과를 보고 있다고 할 수 있다.
성동구
성동구 내에서 인접하고 있는 성수 , 송정, 응봉동의 가격을 비교해보면 개발 소재의
중요성을 다시 한 번 확인할 수 있다. 응봉동은 행당동재개발과 맞물리면서 대규모
신규 아파트가 입주되면서 가격이 전반적으로 큰 폭으로 상승한 경우고, 성수동의
경우에는 기존의 공장부지가 아 파트부지로 전환되면서 신규 아파트 공급물량이
증가하며 가격이 상승한 경우라고 할 수 있다. 이에 반해 특별한 개발 소재를 찾을
수 없었던 송정동의 경우에는 성동구에서 가장 낮은 가격 상승률을 보여주고 있다.
동대문구
동대문구는 재개발 , 재건축이 가격 상승에 어떤 영향을 미칠 수 있는가를 잘
설명해주는 좋은 사례이다. 동대문구의 가격 상승률을 분석해보면 용두동과 장안동의
상승률과 그 이외 동 간의 상승률 차이는 40%에 육박하고 있다. 이는 용두동에서
진행되고 있는 도심재개발 사업과 경동시장 리모델링 사업의 여파가 아파트 가격
상승에도 영향을 미쳤다고 볼 수 있으며, 장안동의 경우에는 장안시영의 재건축이
진행되면서 삼성래미안과 현대홈타운이라는 대규모 브랜드가 들어오면서 인근 아파트
가격도 같이 끌어올리는 효과를 나타내고 있음을 한눈에 보여주고
있다.
하지만 장안동 인근에 위치하고 있는 회기 , 휘경동의 상승률을 분석해보면
장안동보다 교통편이 훨씬 우수한 지역임에도 불구하고, 장안동에 비해 가격 상승이
1/3에 불과함을 볼 수 있다. 개발 소재의 중요성을 다시 한 번 입증하는 중요한
사례라고 할 수 있다.
남양주시
남양주시에서의 개발 소재는 택지개발지구가 대표적이다 . 금곡동, 도농동, 덕소리를
비교해보면 흥미로운 사실을 발견할 수 있다.
도농동은 구시가지역이고 금곡동은 전통적 취락지구이며 덕소리는 한강 조망이
가능한 난개발주거지역이다 . 최근 3년간의 가격 동향을 비교 분석해보면 도농동은
남양유업부지에 새로 건설된 부영아파트의 영향을 받아 가격 상승률이 55%에 이르고
있다. 전통적인 구시가지역에서 공장부지라 함은 대규모 가격 상승을 일으킬 수 있는
중요한 개발 소재라는 사실을 여기서 확인할 수 있다.
덕소 , 도곡리 일원의 아파트 단지들은 난개발 형태로 입주가 이루어진 지역으로
한강 조망이 가능한 곳이라는 점을 제외하면 그리 큰 장점을 발견할 수 없는
지역이었다. 다만 덕소역의 복선전철화가 가시화되면서 체계적인 개발이 이루어지기
시작하고, 교육시설 확충이 이루어지면서 한강 조망 아파트를 중심으로 가격이
상승한 예를 보여준다. 이에 반해 금곡동은 인근에 호평, 평내지구라는 큰 호재를
가지고 있음에도 불구하고 가격이 거의 상승하지 못하고 있는데, 이는 취락지구였던
태생적 한계를 극복하지 못하고 있는 것으로 보인다. 다만 이 지역에
체계적인 택지개발계획이 입안 된다면 큰 폭의 상승을 기대할 수 있는
개발잠재지역으로 분류할 수 있다.
의정부시
의정부시는 의정부역을 중심으로 구시가지역과 경기도청을 중심으로 신시가지역으로
뚜렷이 구분되는 곳이다 . 과연 이 두 지역의 가격 상승률은 어떤 패턴을 보일까.
현재 두 지역의 평당가는 구도심 404만 원, 신도심 443만 원이다. 2002년 1월의
평당가인 구도심 38만 원, 신도심 323만 원과 비교해서 구도심은 13%의 상승에 그친
반면 신도심은 37%의 상승률을 보이고 있다. 이와 같은 현상은 성남시에서도
나타나고 있는데 왜 신도심이 구도심보다 비쌀까? 이유는 단순하다. 신도시이기
때문이다.
이유는 간단하지만 신도시라는 것에는 많은 것이 내포되고 있다 . 모든 것을 계획에
의해 체계적으로 건설된 신도시는 생활환경이나 교육환경 측면에서 구도심을
앞지른다. 결국 구도심과 신도심의 가격 차이는 점차 벌어질 것으로 예상되며,
의정부시에서도 같은 현상이 일어나고 있다고 볼 수 있다.
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앞에서 살펴본 바와 같이 개발 소재는 광범위하다 . 인근에 까르푸, 이마트 등의
할인점이나 백화점 등이 입점함으써 가격이 상승하는 경우도 있고, 병원의 개원으로
가격이 상승하는 경우도 있다. 넓게 생각한다면 고속철도나 지하철의 개통으로
가격이 전체적으로 상향 조정되는 경우도 있다.
결국 개발 소재를 적극적으로 활용하기 위해서는 내가 살고 있는 지역에 개발계획이
어떤 것이 있는가를 관공서에 확인하는 것이 필수적으로 필요하다 . 어떤 개발
소재도 한순간에 이루어지지 않는다. 계획의 입안에서 계획수립, 부지매입 및 조성,
본공사, 실제 활용에 이르기까지 걸리는 시간은 짧게는 1년에서 길게는 수십 년의
시간이 소요된다. 미리 이런 개발 소재를 파악해서 내집을 장만하는 것이 보다 높은
시세차익을 남길 수 있는 지름길이다.

8. [랜드마크]
택시기사가 잘 아는 아파트가가격도 비싸다

이건 길음뉴타운에 입주한 타단지 아파트 동민들이 인정하기 싫어하기에 굳이 제가
설명은 안하겠습니다. 직접 부동산에 연락을 하시든 가격 정보 확인하시든, 직접
들르셔서 환경 살펴 보시든 좋습니다. 길음의 확실한 랜드마크입니다.
그리고 길음과 엇비슷하게 가는 마포 공덕 래미안 타운을 가셔서 발전 현황을 보 셔도
좋고 게시판을 들러 그쪽 사정을 살피시면 공덕 래미안 3차와 비슷한 길음 래미안3차의 현재는 물론 미래 가치와 투자
가치도 명확히 보이리라 보입니다.

잘 알려지고 지역에서도 유명한 아파트를 고르는 것은 자긍심을 얻는 일이요 ,
경제적으로도 매우 합리적인 선택이라고 할 수 있다.
“도곡동 타워팰리스요 ” 승객이 말한 목적지가 ‘타워팰리스 ’라면 머뭇거릴 택시
운전사는 아마 없을 것이다 . 많은 사람들의 입에 회자되면서 인지도가 높은 만큼
서울시내 지리를 꿰뚫고 있어야 할 택시운전사라면 단번에 내달릴 수 있는 찾기 쉬운
목적지이기 때문이다.
이처럼 아파트 중에서는 택시 운전사들의 길잡이 노릇을 하거나 최종 목적지의
인식물로 활용되면서 지역의 랜드마크로 여겨지는 아파트들이 있다 . 흥미로운 것은
이런 아파트들이 대부분 가격도 비싸고, 가격 상승 가능성도 높다는 사실이다.
일반적으로 인지도가 높은 아파트에는 몇 가지 특징이 있다 . 그 중 하나가 단지
규모로, 몸집이 크면 클수록 인지도는 높게 나타난다. 1~2개 동에 불과한
아파트보다는 10~20개 동을 이루고 있어야 눈에도 잘 띄고 아파트답기 때문이다. 또
‘아파트 브랜드 ’가 무엇이냐에 따라 인지 정도가 판이하다는 것이다 . 꾸준히
브랜드 홍보를 하는 유명 건설업체의 경우 인지도가 높지만, 제 아무리 큰 글씨로
아파트 외벽에 이름을 새겨 넣었다고 해도 무명의 시공사라면 인지도는 떨어지게
마련이다.
이밖에 ‘타워펠리스 ’처럼 비싼 가격으로 유명세를 탔다거나 , 건물의 독특한 외형
때문에 랜드마크로 인식되는 경우도 있다. 하지만 유명세라는 것이 여러 가지
특성들이 잘 버무려져 외부로 표출되는 것인 만큼 어느 한 가지 이유라기보다는
복합적으로 작용하는 것이라고 봐야 옳을 것이다.
랜드마크 = 자부심 = 돈
쉬운 예를 하나 들어보자 . 서울의 서북쪽 끝인 은평구에는 현대아파트가 많다.
위치도 모두 다를 뿐만 아니라 단지 규모, 준공년도 역시 모두 제각각이다. 그러나
은평구 현대아파트 하면 택시 운전사 열에 아홉 명은 ‘북한산 현대 홈타운 ’을
염두해둔다고 해도 과언이 아니다 .
북한산 현대홈타운의 경우 은평구의 대대적인 재개발을 통해 탄생한 아파트로 총 662
가구 16개 동 규모로 지난해 5월 입주한 새 아파트다. 더욱이 ‘홈타운 ’이라는
인기 브랜드를 내세워 분양 당시 꽤나 관심을 모았던 터라 이 지역의 새로운
랜드마크 역할을 하고 있다 .
이 아파트와는 불과 2km 남짓 떨어진 곳에는 200세대 안팎의 현대아파트가 또 하나
있다. 지난 1989년에 지어져 브랜드도 달지 못했을 뿐만 아니라 3개 동에 불과한
나홀로 아파트의 전형적인 모습을 갖춘 단지다. 당연히 택시운전사가 찾기 힘들어
하는 아파트에 속한다.
두 아파트의 가격을 살펴보면 북한산 현대홈타운의 경우 33평형이
3억~3억6천만원선에서 거래되며 평당 1천만원이 웃도는 반면, 나 홀로 현대아파트는
32평형이 2억~2억 3천만 원선에 불과해 가격차가 크다. 물론 건축년도가 달라 단순
비교에 무리가 있지만 , 두 아파트의 인지도가 가격에도 반영되었음은 누구도 의심할
수 없을 것이다.
앞서 이야기한 것처럼 아파트가 어떤 지역의 랜드마크냐 아니냐는 그 아파트
가치평가에 큰 영향을 미친다 . 때문에 최근에는 아파트 외부를 독특하게 설계해
시각적으로 돋보이게 함으로써 인지도를 올리려는 시도도 끊이지 않고 있다.
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그 중 가장 대표적인 것이 D건설사가 지난 2001년에 완공한 동부이촌동 D아파트다.
이 아파트는 외국의 유명 건축물을 연상시키는 독특한 생김새로 주변을 지나가는
사람들의 시선을 끌어당긴다. 전면에 드러나는 한 개 동의 중앙을 공간 처리해,
시선이 반대편을 관통할 수 있는 모양을 하고 있다. 이는 일반 건축물에서도 보기
드문 형태로 아파트에서는 파격에 가까운 설계다.
실제 중앙 공간을 채워 시공할 경우 공급 가구수가 늘어 나면서 경제적으로 이득을
볼 수도 있었지만 , 시공업체 측은 랜드마크적 성격에 큰 비중을 둔 것이다. 현재 이
아파트는 TV광고에도 등장하며 D사의 아파트 브랜드 홍보에도 적극적으로 활용되는
등 여러 가지로 높은 부가가치를 만들어내고 있다.
어떤 아파트가 유명해져 지역의 대표 아파트로 자리매김 했다면 , 그 아파트는 이미
어떤 형태로든 그에 상응하는 프리미엄을 얻게 된다. 한 지역의 대표 아파트로
명성을 얻는다는 것은 고스란히 아파트 주민들의 자존심이 되고 곧 가격에도
반영된다. 이는 사람들은 누구나 자신이 돋보이고 싶어하는 경향이 있으며, 그것은
꼭 자신만이 아닌 자신의 소유물로 전이되는 특성 때문일 것이다. 이런 점에서
‘주택 ’이라는 매개체는 자기를 표현할 수 있는 매우 유용한 상징물 중 하나 인
셈이다 . 따라서 잘 알려진, 즉 지역에서도 유명한 아파트를 고르는
것은 자긍심을 얻는 일이요, 경제적으로도 매우 합리적인 선택일 것이다.