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뚝섬 뉴타운 가능한 얘기야? (펌)
특별법 시행에 개발 희망

안장원 기자 입력 : 2006/02/22 15:47

서울 성동구 뚝섬 일대가 다시 한번 더 주목받고 있다. 21일 발표된 서울시의 ‘강북지역 업그레이드 개발전략’에서 이 일대가 집중개발 대상지로 계획됐기 때문이다.

특히 한강변 낡은 주거지역에 대한 개발계획이 눈길을 끈다. 서울시는 “서울숲에서부터 영동대교에 이르는 주거지역을 서울숲과 연계해 한강변으로 폭 10~20m의 녹지축을 조성해 시각적 개방감을 확보하고 뉴타운지구로 지정하여 탑상형 배치를 통한 고층화 및 수준 높은 주거지역으로 탈바꿈할 계획”이라고 밝혔다.

과연 가능할까. 결론부터 말하면 현재로선 서울시의 ‘꿈’일 뿐이다.

이 일대는 지난해 3차 뉴타운 후보로 신청했다 탈락한 곳이다. 성수1·2가 일대 17만평이다. 3차 뉴타운 지정에서 탈락된 것은 낙후도가 다른 신청지들에 비해 사업이 시급하지 않다는 판단 때문이었다. 이 곳은 당시 뚝섬 개발과 맞물려 뉴타운 후보에 오르면서 집값이 크게 오르기도 했다.

서울시는 뉴타운 지정 요건에 맞지 않아 탈락시킨 지역을 다시 뉴타운으로 개발하겠다고 나선 것이다. 서울시는 시범에 이어 1, 2차 뉴타운을 지정한 데 이어 3차 뉴타운 지정계획이 없다. 때문에 뉴타운 개발이 될 수 없는 상황이다.

서울시는 7월 시행되는 도시재정비촉진을 위한 특별법을 염두에 두고 뉴타운 개발이란 말을 썼다. 시 관계자는 “특별법이 시행되면 뉴타운이 사실상 특별법에 따른 촉진지구가 되지 않느냐”고 말했다. 엄밀하게 말하면 뉴타운이 촉진지구가 되려면 서울시장의 요청에 따라 건교부 장관이 인정하는 절차가 필요하다.

뉴타운 개발 요건에 맞지 않는 지역을 어떻게 특별법으로 개발한다는 뜻인가. 특별법시행령에 구체화될 완화요건을 기대해서다.

이 일대는 재개발 요건에 못미친다. 재개발필수요건인 호수밀도(60호/ha)에는 대략 맞지만 노후도(지은지 20년 이상된 건물이 전체 건물수의 60% 이상)에서 크게 떨어진다. 구청은 20∼30% 정도로 보고 있다. 이 지역은 다세대 3%, 단독주택 42%, 다가구 16%, 점포주택 21% 등으로 구성돼 있다.

이곳에서 성수2가 582번지 일대 4200평과 성수2가1 544번지 일대 5100평이 2004년 재개발예정구역으로 지정됐지만 노후도 등의 문제로 2008년 이후 사업이 가능한 3단계 사업지역으로 분류됐다. 2종 주거지역이어서 용적률 190%에 12층 이하로 계획됐다.

이 정도 노후도는 특별법시행령안인 20% 완화(48호/ha)를 적용해도 재개발요건에 맞지 않는다. 그래서 구청은 다른 재개발 지정요건을 기대하고 있다.

접도율(폭 6m 이상 도로에 접한 건물이 전체 건물수의 30% 이상) 이다. 이 지역 접도율은 32∼34%로 재개발 요건에 조금 못미친다. 20%를 완화하면 36% 이하가 되기 때문에 요건에 맞게 된다.

구청 관계자는 “접도율로 요건에 맞추면 특별법에 따른 개발이 가능할 것”이라고 말했다.

결국 성수동 일대 개발은 특별법 시행 이후 구청에서 특별법에 따른 도시재정비촉진지구 신청을 서울시에 해 서울시가 촉진지구로 지정함으로써 가능해지는 것이다.

서울시는 이번에 개발을 약속했기 때문에 특별법 시행만 되면 뉴타운 지정 등의 절차에 상관없이 개발될 길이 열릴 것으로 보인다.

이 일대 재개발예정구역에서도 별다른 재개발 움직임이 없다. 지난해 3차 뉴타운 후보로 올랐을 때 대지지분 20평대의 단독주택이 평당 1500만원까지 올랐다가 떨어져 지금은 평당 1200만원 수준이다.

부동산중개업소들은 “3차 뉴타운 탈락 이후 관심이 크게 떨어져 매수세가 거의 없다”고 말했다.

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서울시의 ‘꿈’일 뿐이라는, 위 기사에 대한 개인적인 견해

1. “뚝섬이 3차 뉴타운 지정에 탈락된 이유가 노후 건물이 60%가 안 되어서”라는데,
(서울시와 구청의 강력한 의지가 있어 조만간 뚝섬 개발의 길이 열리겠지만, 굳이 특별법이 아니더라도) 뚝섬 지역 단독주택들은 대부분 80년대 중반~후반에 건립된 것이어서 불과 몇년만 지나면 충분히 노후건물 60% 이상 초과하여 재개발에 전혀 문제가 없습니다.
한편, 뚝섬 한강변지역 재건축을 추진하고자 주민동의를 받은 적이 있었는데, 이미 80%이상의 주민들이 찬성한 걸로 알고 있습니다.

2. "3차 뉴타운 탈락 이후 관심이 크게 떨어져 매수세가 거의 없다"고 하는데,
이는 U턴 정책 발표 전이겠지요. 그동안 뚝섬 한강변 지역 개발의 가장 큰 문제점은 2종 주거지역에 12층이하로 밖에 재건축할 수 없다는 이유가 가장 컸었습니다. 그런 열악한 조건에도 서울숲 개장이후 대지 10평이하는 2,500~3,000만원, 10평 이상은 1,800~ 2,500만원까지 호가(2005.8.1 연합뉴스 참조)되었습니다.
그런데 앞으로 35층 탑상형 고층이라는데... 그런데 매수세가 없다니???

3. 서울시는 “서울숲에서부터 영동대교에 이르는 주거지역을 서울숲과 연계해 한강변으로 폭 10~20m의 녹지축을 조성해 시각적 개방감을 확보한다고 했는데,
이는 현재 차량이 줄지어 주차되어 있는 뚝방길에 녹지축을 조성한다는 얘기는 아닐까 생각됩니다. 굳이 강변 조깅코스가 아니더라도 영동교부터 서울숲까지 녹지가 조성된 뚝방길을 따라 운동 코스가 생긴다면 얼마나 좋을까요? 이는 또한 35층 탑상형 아파트와 강변도로와의 사이를 충분히 확보하게 하여 한강조망의 문제점인 소음 문제를 극복할 수 있으리라 보입니다.
또한 탑상형 아파트를 지그재그로 짓는다면 거의 모든 아파트가 동서남북 어디로든 조망귄이 확보되는 서울 유일의 대단지 아파트 촌이 형성될 것입니다.

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그동안 쏟아졌던 정부의 수많은 부동산 정책 중에서 일반백성들이 공감하고 좋아한 정책이 있었습니까? 제가 볼 때는 이번 서울시의 “용산 및 뚝섬개발”이 백성들의 환영을 받는 거의 유일한 정책이 아니었나 합니다. 그만큼 강북주민들은 개발에 대한 소외감으로 몸을 떨었고, 강남주민들은 규제 일변도의 정부 정책에 화가나 있었습니다.
규제를 통하여 억지로 수요와 공급을 통제하기에는 한계가 있습니다. 어쩌면 막힌 둑이 터지 듯, 나중에 큰 혼란을 몰고 올지도 모르는 불안감에 항상 휩싸여 있었습니다. 가진 것 없으니, 그 불안감은 더 심했습니다.
더욱 더 심해지는 부익부빈익빈, 남으로만 내려가는 남하정책의 일변도 속에, 예전에 시골구석이라 여겼던 지역의 땅값이 서울 강북보다 훨씬 더 비싸지는 결과를 초래하였지요. 그리고 그 개발 이익은 그 원주민이 아닌 부자들에게로 다시 되돌아갔습니다. 어느 서민이 무슨 돈이 있어 행정수도 예정지나 개발예정지에 땅을 살 수 있겠습니까?
이제는 정상이 되어야 합니다. 뚝섬이 개발되어 성공하고 강북에 그 효과가 파급되면, 강남의 재건축 다 풀어주어도 될 것입니다. 강북도 강남도 서로 잘 사는 윈-윈 정책이 되어야 될 것입니다.

앞으로 개발이 본격화 되면, 뚝섬의 땅값 상승을 우려하는 목소리가 나올지 모르겠습니다. 너무 신경 안 썼으면 합니다. 강남부자들이 오지 않는 이상, 뚝섬이 아무리 올라도 강남지역보다 오르지 않습니다.
아니, 전혀 그럴 리는 없겠지만, 강남 이상 오르면 또 어떻습니까? 그렇게 되어야 광진구는 서초되고, 중랑구는 송파되고, 도봉이나 노원은 강동되고, 구리는 분당되고, 남양주는 죽전이나 용인되는 것 아닌가요? 그리고 그동안 공장소음과 공해에 찌들고, 소외되고, 가난했던 얼마 안 되는 토박이 뚝섬 주민들, 부자 좀 되면 어떻습니까? 그게 그리 배 아픈 일일까요???