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2005년 한 해, 수도권 아파트 시장은 재건축을 중심으로 서울 강남권 시장과 용인, 분당 등 판교 효과를 톡톡히 본 수도권 주요 지역을 중심으로 매매가격이 상승세를 보였다. 8.31대책으로 하락세를 보이기도 했지만 최근 지역별, 상품별로 다시 완만한 상승세를 타며 8 31 이전 수준으로 돌아가는 것인지 8.31 효과는 끝난 것인지 의견이 분분하다. 과연 올 한해, 어떤 아파트들이 많이 올랐을까? 서울, 경기, 인천, 기타 광역시, 지방 등 권역별로 2005년 연간 매매값 상승률이 높았던 주요 아파트를 짚어본다.

<"2005 아파트 매매시장 - 전국 지역별 아파트값 상승률 BEST 10>

2004년 말 대비 2005년 11월 말 기준으로 올 한 해 동안 전국 아파트 값은 매매 10.93%, 전세는 6.93% 올랐다. 상반기(2004년 말 대비 2005년 6월 말 기준) 가 8.89%, 하반기가 1.97% 상승률로 8.31대책이 나오면서 반기 간 편차가 크기는 했지만 11월 들어 아파트값이 다시 오름세로 돌아선 상태다.
지역별로는 서울이 연간 13.43%, 신도시 24.35%, 수도권 8.95%로 수도권역이 상승세를 보였다. 서울은 재건축 위주로 강남권 등이, 수도권과 신도시에서는 판교 효과 등 개발 호재로 용인, 분당, 평촌 등이 상승세를 보였다.


- 서울: 재건축 내세운 강남권 강세, 목동, 여의도 재건축 등 후반 합류

서울에서는 상위 10위권에 강남권이 7개 아파트나 랭크 됐다. 주로 재건축과 요지의 중대형 아파트들이 상승폭이 컸다. 압구정동 한양6차 35평이 작년 말 대비 74.42% 상승률을 기록하며 상승폭이 컸다. 압구정동은 연초 터져 나온 초고층 재건축 설로 올 해 내내 관심을 모았다. 한양, 현대 등 중대형이 수도권 중대형 강세를 주도하며 연간 폭이 컸다. 다음으로 용산구 이촌동의 타워 68평이 69.7%로 뒤를 이었다. 용산구는 초고층 주상복합인 파크타워 분양을 중심으로 용산역사와 민자공원, 주변 재개발, 한강변 이촌동 상승세까지 겹치면서 수요가 몰렸고 상승세를 보였다.

또한 송파구의 잠실 주공5단지와 가락시영2차는 재건축 파워로 각각 57.93%, 55.81%의 높은 상승률을 기록했다. 8.31대책 이후 급매물이 일부 나오기도 했었지만 연간 기준으로 상승했다. 9위권을 차지한 영등포구 서울아파트의 경우, 최근 재건축 규제를 피할 수 있는 가능성이 수면에 떠오르면서 상승세를 보였다. 여의도 지역의 경우 주요 노후단지들이 재건축 대상이고 최근 공급된 고급 주상복합 단지들이 속속 입주하면서 오름세가 이어지고 있어 향후 주목할 만 하다.


- 경기: 용인, 분당 중대형이 상위권 휩쓸어, 저평가된 2년이하 새아파트 강세

신도시를 포함한 경기 지역에서도 올해 가격 상승을 주도한 것은 주로 중대형 아파트였다. 특히 판교 효과로 연초부터 급등세를 보인 용인과 분당 지역 중대형이 상위권을 휩쓸었다. 또한 상승률 측면에서도 서울 등에 비해 상위 10위권 이내가 모두 70% 이상 오르는 등 상승폭이 컸다. 원래 올 상반기였던 판교 분양이 계속 지연되긴 했지만, 판교 후광으로 인접한 분당과 용인 지역이, 특히 상대적으로 저평가됐던 용인 새아파트가 강세를 보였다.

우선 용인 죽전동의 반도보라빌 73평이 작년 말 대비 134.38%나 올랐다. 죽전 입주가 2004년에 몰리면서 상대적으로 입주 후에도 저평가됐던 가격이 판교 효과로 크게 올랐다. 죽전지구 외에도 신봉, 성복지구 등 주요 중대형이 상승세를 보였다.
분당에서는 거품 논란까지 불러왔던 정자동 초고층 주상복합 대형 아파트들이 연간 상승세가 두드러졌다. 미켈란쉐르빌 58평형은 작년 말 대비 97% 올랐고 경기 지역 상위 10위권에 분당 주상복합 대형이 4개 평형이나 랭크됐다.
이처럼 경기 지역은, 서울은 상대적으로 재건축 및 입지가 좋은 대형 노후단지들이 가격 상승폭이 컸던 반면, 주변 개발 호재를 업은 비교적 새아파트 대형들이 상승폭이 컸다.

그 밖에도 의왕시 내손동 주공2단지(재건축) 71.17%, 과천시 주공아파트 단지 30~40%대, 평촌신도시 중대형이 연간 50%대 안팎의 상승률을 보였다. 경기권에서도 판교효과, 2기신도시 등 개발 호재와 진행이 빠른 단지의 재건축 재료가 영향력이 컸다.


- 인천: 서구 중소형 등 오름세, 서울-경기에 비해서는 비교적 안정세

인천 지역은 올 한 해 큰 이슈가 되지는 않았다. 상위권 개별 아파트 변동률도 서울, 경기 등에 비하면 다소 떨어진다. 하지만 신규 택지지구가 많은 서구 등의 중소형이 비교적 오름세를 보였다. 또한 중구 북성동1가 동일아파트 18평형 등 노후 아파트 소형들이, 금액 면에서는 소폭 이지만, 변동률로는 비교적 크게 올랐다.

인천은 그러나 송도신도시를 비롯해 서부권 개발 계획들이 잇따라 가시화되면서 신규 분양 시장을 중심으로는 대형 브랜드 아파트 공급, 신규 고급 아파트 공급들이 눈에 띄었고 더ፌ 6;1st월드 등 일부 단지는 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 연계 교통편 등 주요 개발 진행과 함께 주목을 받을 가능성을 인정 받은 셈이다.


- 5대 광역시: 대구, 울산 등 상승률 높아

인천을 제외한 5대 광역시를 살펴보면, 대구 달서구 진천동의 동화달맞이타운 33평형이 작년 말 대비 75% 변동률로 상승폭이 컸다. 대구는 지하철 2호선 개통 등으로 해당 지역 역세권 아파트들이 상승세를 보였고, 달서구 등은 특히 대형 브랜드 아파트 공급이 집중되면서 전반적으로 오름세를 보였다. 개별 아파트 별로는 금액 면에서는 다소 미비하지만 노후단지 소형의 상승률이 높았다.

울산은 남구 무거동 옥현주공2단지 32평형이 연간 68.63%로 뒤를 이었다. 울산 역시 신규분양 아파트의 고분양가 정책 및 지역 개발 호재의 영향으로 지가가 오르면서 아파트 가격도 동반 상승했다. 남구 등 신시가지 중심으로 실수요가 꾸준했던 것도 상승 요인 중 하나다.

부산은 남천동 삼익비치 등 수영구와 해운대구, 기장군 등 소재의 단지들이 소폭 올랐고 작년과 올해 비교적 안정세를 보여 온 대전 역시 주요 단지가 연간 10~20%대의 비교적 소폭 오름세에 그쳤다.


- 기타 지방 8개도: 개발 호재 따라 희비 교차, 기업도시 원주 단계주공1단지 상위

기타 지방 8개 도에서는 지역별로 공기업 이전 및 기업도시 후보지, 산업단지 조성 등 다양한 개발 호재에 따라 지역별, 단지별로 희비가 교차했다. 기업도시로 개발될 강원도 원주시의 경우 단계동 주공1단지 16평형이 작년 말 대비 75%의 높은 상승률을 보였다. 경북 구미시 형곡동의 주공 3단지 15평형은 연간 68.63%로 그 뒤를 따랐다.

충청권은 작년 말 신행정수도 위헌 판정으로 주춤했으나 최근 행정중심복합도시 개발이 사실상 합헌 판정을 받으면서 다시 탄력을 받고 있다. 또한 올해 천안, 아산 지역이 신도시 개발과 KTX 개통 효과를 톡톡히 누리며 상승세를 이어갔다. 새아파트 공급도 집중되면서 신규 분양시장에서도 계속 주목을 받았다. 상승률 수치 상으로는 상대적으로 노후단지 소형이 상승폭이 컸지만 쌍용동 등 천안시 신시가지 내 대표적인 중대형 아파트들과 천안, 아산 주요 택지의 신규 아파트들이 관심을 모았다.

2006년에도 지방 주요 도시의 경우, 행정도시 건설, 공공기관 이전, 기업도시, 혁신도시 등 다양한 개발 재료에 따라 차별화된 상승세를 보일 전망이다.


- 아파트 가격, 오를 때는 이유가 있다

2005년 한 해 동안 매매값이 많이 오른 전국의 주요 아파트들을 살펴봤다. 평균적으로는 비교적 안정세를 보여왔지만 지역별, 단지별로는 크게 오른 단지들도 있었다. 특히 권역별 상위 10위권 이내의 아파트들은 연간 60~70%대의 상승률을 기록하기도 하는 등 단지간 편차가 컸다.

상승 재료로는 판교신도시, 2기신도시, 행정도시, 기업도시 등 수도권과 전국을 아우르는 대표적인 지역 개발 호재 외에도 KTX, 지하철 연장 등 교통 개발, 재건축-재개발-뉴타운 등 국지적인 재료들이 주변 아파트 가격을 밀어올리는 효과를 보였다.

이처럼 재료에 따른 지역별, 단지별 가격 차별화가 심화되고 있어 수요자들은 확실한 재료 선별 후 아파트 투자에 나서는 것이 좋다. 물론 가시화된 계획을 따라가다 보면 이미 가격이 많이 오른 경우도 있겠지만 그 가운데서 비교적 덜 오른, 장기적으로 더 오를 가능성이 있는 지역의 신규 단지를 공략하는 것이 안전하고도 수익성도 보장된다.