부동산 정보포털에서 거래포털로!

전매제한 매물 거래시 복등기 조심하세요.

다른게시판에 있던 유용한 글 스크랩해 올립니다.

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
복등기 정리해 드립니다.

현재 전매금지인 매물을 복등기(법률용어아닌 그냥 시장용어)하는것은 불법입니다.

(맨및 신문기사 참조)

물론 원분양자가 자기돈이나 자신명의 대출로 100%완납후 등기한다음에 바로 매도하는것은 불법이 아닙니다.

다만 분양권을 10%계약금에 무이자 중도금대출로 받고 있다가 잔금을 매수인에게 대신 내게 해서 넘기는 것은 추후 불법전매에 해당되어 3000만원 벌금 및 강제계약해지 될수 있습니다.

현재 뉴스에서 지적된 동탄,파주등 신도시 불법복등기 행태는 중개업자+법무사+은행대출업자+매도매수자가 한팀으로 한날에 전부 복등기 치는것입니다.

매수자가 대신 잔금을 내어준 사실이나 대출을 매수자가 바로 인도 받거나 등기가 하루이틀차이로 바로 옮겨질경우 불법전매 감사 대상이 되는겁니다.

거기에 프래미엄까지 끼여있다면 추후 걸릴가능성이 높습니다.
잔금이 누구통장에서 나왔는지,분명 국민은행 시세엔 프리미엄이 있는데 계약서에는 프리미엄이 없이 거래되었다면 대출서류 검토등만 하면 바로 불법전매여부 가릴수있으니깐요.

몇주전 기사에 국세청에서 신규입주단지의 복등기 및 원장정리에 대해 대대적인 단속에 들어간다고 나왔습니다.

복등기 및 원장정리(전매금지 예외규정을 이용 명의변경, 예외규정서류중 하나라도 허위인것이 확인되면 불법전매처벌)를 이용해서 매매하면
1)중개업자는 6개월영업정지 및 2천만원이하 벌금
2)매도자는 3천만원이하 벌금
3)매수자는 강제계약해지 당하고 3천만원 벌금입니다.

새로 입주하는 아파트를 사실땐 원주인이 100% 잔금까지 내서 등기후에 매수인이 프리미엄까지 포함된 계약서를 작성후 매입하셔야 합니다.
괜히 몇백만원 아낀다고 대신 잔금내주고, 대출승계하고 프리미엄 따로주고 하루에 등기2번 때리면 바로 걸립니다.

상식적으로 복등기가 합법이면 전매금지제도의 취지가 없는건데 그게 합법이겠습니까?

관련법규도 스크랩해놨으니 알아서판단하시길...
그래도 미심쩍으면 반짝 입주끝나면 문닫고 나가버릴 중개업자한테 상담하지 말고 법제처 및 남양주시청에 문의해서 어느것이 합법적인지 문의후 매입하십시요.
각지역 시청 지적과는 해당 지역 중개업소를 지도 관할하고 부동산 관련 행정지도를 하는 곳이니 문의해보면 떵인지 된장인지 알려드릴겁니다.

복등기를 권하는 중개업자나 매도자가 있으면 원분양자가 등기후 계약을 체결하겠다는 가계약서나 확약서를 써줄테니 원분양자보고 일단 잔금까지 알아서 다 내고 등기마친후 계약하자고 하십시요.

괜히 불법을 불법인줄도 모르고 입주후 6개월 정도 잘 살고있는데 벌금3천만원 물고 강제 계약 해지당해서 퇴거조치되는 수가 있습니다.

(관련법규)


부동산중개업법 제15조(금지행위)제6호

중개업자등은 탈세를 목적으로 소유권 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 법령의 규정에 의하여 전매등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하여서는 아니된다(예 : 복등기 등)
만약 이를 위반하여 중개행위를 하였을 경우에는 동법 제22조제2항제3호 및 제23조제1항제7호의 규정에 의하여 6월의 업무정지 처분과, 동법 제38조제1항제3호의 규정에 의하여 3년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금


주택법 제41조의2 (주택의 전매행위 제한 등)
①사업주체가 건설•공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리•자격•지위 등을 말한다. 이하 같다) 또는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 5년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매•증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급상황 및 투기우려 등을 감안하여 대통령령에서 지역별로 달리 정할 수 있다.
1. 투기과열지구안에서 건설•공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
2. 분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위
②제1항 각호의 1에 해당하여 입주자로 선정된 자 또는 분양가상한제 적용주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 분양가상한제 적용주택을 공급받은 자에 대하여는 대한주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다. 이하 이 조 및 제63조에서 같다)가 당해 주택을 우선 매입할 수 있다.
③제1항의 규정을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우에는 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 「은행법」에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 "매입비용"이라 한다. 이 조에서 같다)을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 분양가상한제 적용주택을 선매하는 경우의 매입비용에 관하여도 이를 준용한다. <개정 2005.7.13>
④사업주체가 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 당해 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.
⑤제4항의 규정에 의한 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 "이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제41조의2제1항에서 정한 기간이 경과하기 전에 대한주택공사(제41조의2제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 일체의 행위를 할 수 없음"을 명시하여야 한다. <개정 2005.7.13>
⑥대한주택공사가 제2항 단서의 규정에 의하여 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항의 규정을 준용한다.
[본조신설 2005.1.8]

제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.1.8>
1. 제39조제1항의 규정을 위반한 자
2. 제41조의2제1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 분양가상한제 적용주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자



(뉴스기사)

분양권 ‘지능형 전매’ 기승…서류만 꾸며 팔아 차익

경기도 화성 동탄신도시와 파주신도시 등 일부 신도시에서 원장정리나 복등기 방식 등 합법을 가장한 아파트 분양 편법전매가 성행하고 있다. 이에 따라 소비자들의 선의의 피해가 우려된다.
23일 부동산업계 등에 따르면 최근 신도시 등 지역적 호재로 양도차익이 기대되는 인기 택지지구를 중심으로 아파트 분양권을 편법으로 거래하는 사례가 판을 치고 있다.

■분양권 신종 편법전매 성행

과거 아파트 분양권 편법 전매는 매도자에게 포기각서 등 밑서류를 확실하게 받아 두거나 중도금에 가압류를 설정하는 수법이 주류를 이뤘다.
그러나 요즘에는 원장정리 또는 복등기 전매가 주류를 이루고 있다. 원장정리 전매는 세대원이 근무, 질병치료, 취학, 결혼 등으로 다른 주택건설지역으로 이전하는 경우 건설업체의 동의하에 분양권을 넘기는 것이다. 또 복등기 전매는 입주가 임박한 아파트 분양권에 대해 분양권자가 등기한 뒤 매수자가 다시 등기를 하는 형태다.
이들 방식은 표면적으론 합법적인 거래처럼 보이지만 원장정리는 건설업체의 묵인하에 서류상으로만 진행되는 경우가 있고 복등기는 소유권 이전 이전에 전매가 이뤄진다는 점에서 편법적인 부분이 많다는 게 전문가들의 분석이다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “전매금지 기간이 길어지고 입주때 크게 상승한 프리미엄에 대한 취•등록세에 부담을 느껴 음성적인 거래 방식을 택하는 경우가 많이 줄었으나 일부 신도시에는 여전히 편법적인 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다.

■편법전매 적발땐 계약해지 등 불이익

경기 화성동탄과 파주교하지구에 이같은 편법적인 거래 움직임이 포착되고 있다. 프리미엄이 높게 형성돼 있거나 입주가 임박한 아파트를 중심으로 편법거래가 이뤄지고 있다.
화성동탄의 경우 프리미엄이 20∼30평형대는 4000만∼7000만원대, 40∼50평형대는 1억원에 달하고 내년말 입주가 시작되는 파주교하지구는 평형별로 1500만∼3000만원 정도로 형성돼 있다.
그러나 주택법상 편법거래로 분양권을 전매한 뒤 허위사실이 발각되면 매수자는 분양권을 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액으로 계약해지를 당할 위험이 있다. 또한 주택법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다는 점에서 실수요자들의 피해가 우려된다.
함팀장은 따라서 “신도시 지역의 전매금지기간이 길어지기는 하지만 분양가 메리트가 큰 원가연동제아파트가 쏟아지고 있기 때문에 굳이 높은 프리미엄과 위험부담을 감수하면서까지 전매를 고집할 필요가 없다”고 설명했다.

/ shin@fnnews.com 신홍범기자



타 사이트 상담코너에 올라온 -RE부동산문제연구소소장-의 답변입니다.

------------------------------------------------------

"복(複)등기"는 등기법상 존재하지않는 등기방식이며
부동산중개업자들과 분양권 매도매수자간에서 음성적, 관행적으로 이루어지는
등기방법 으로 말그대로 등기를 두번하는것을 말합니다.

이 등기방식은 분양권전매가 금지된 대부분의 수도권지역
그중 상대적으로 인기가많은 지역에서 본래 전매가되지않는 분양권
물량을 복등기비용과 프리미엄을 매수자가 부담하는조건으로
음성적으로 이루어지고있고 단속이 쉽지않아 사실상
관행이 되어버린 분양권 .불/편법거래방식이라고할수있읍니다.

신도시나 유망택지지구등지에서 최초당첨자가 원계약을
하고 그 원계약자가 입주시 잔금을 지불하기전까지
전매는 금지되어있고 이민이나 질병,전근,이혼등의 특별한사유로
인한 경우가 아니고서는 법적으로 전매는 불가능합니다.

이때문에 최초계약자가 재정적인문제나 개인적문제로 전매를 해야할경우가 종종발생하게 되어 전매필요성을 느끼게될수있고, 역시 매수자입장에서는
약간의 웃돈과 등기비용을 감당하면서 장차 발생할 가격상승이예상되는
분양권을 손에넣고싶은욕구가
생길경우 중개업자의 알선으로 계약되는 거래방식입니다.

하지만 이런거래는 만일의 경우 법적으로 보장받을수없는불/편법거래이므로
권장되지않읍니다.


음성적으로 이루어지고 높은프리미엄과 등기비용까지
매수자가부담해야하며 법으로도 보호받기어려운
"복(複)등기거래" 하지마시기바랍니다!!!

-RE부동산문제연구소소장-