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돈 흐르는 길목을 잡아라.
2005-07-11


칼럼리스트




봉준호
부동산컨설턴트

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◎ 이슈 1. 수원 ‘이의 지구’가 끝자락

“판교는 성공한 지역인 강남과 분당 사이에 자리 잡았다. 분당이 600만평에 40만평 사는데 판교는 300만평에 12만명이 산다. 쾌적하기로는 이루 말할 수 없다. 강남역까지는 지하철로 17분이니 교통 환경도 그만이다. 평당 3000만원에도 분양이 가능한 곳이 판교다.” 봉준호 닥스플랜 사장 얘기다.

판교는 한가지 의미에서 더 중요하다. 향후 ‘뜰’ 부동산의 흐름을 규정지었기 때문이다. 전문가들은 향후 부동산으로 몰리는 돈이 강남으로부터 남서방향으로 간다는데 입을 모으고 있다. 특히 아파트의 경우 그렇다. 정부가 판교를 개발하려는 의도는 강남권 수요 흡수다. 공급을 늘려 집값을 안정시켜 보겠다는 계산이다. 결국 강남권 확대라는 해석이 가능하다. 어쩌면 정부가 돈을 쓰라고 끌어들인 것과 같다.

봉준호 사장은 “정부가 행정수도로 충청도를 정했기 때문에 돈 흐름은 결국 강남으로부터 남쪽, 그것도 남서쪽으로 흐를 수 밖에 없다.”고 진단했다.

용인 평당 2000만원 가능

판교 열풍 덕에 분당과 용인은 이미 떴다. 분당은 주상복합아파트가 몰린 정자동을 중심으로 평당 2000만원을 넘어섰다. 파크뷰 아파트는 3000만원에 이른다. 용인도 평당 1500만원을 육박하고 있다. 분양가가 700만원대였던 것을 감안하면 엄청난 상승세다. 경실련도 재미있는 조사를 내놓았다. 판교의 영향을 받은 분당, 용인, 수원 영통은 5개월간 오름세가 두드러졌다. 세대당 분당 4900만원, 용인 3500만원, 영통 1150만원 올랐다. 총액으로는 분당 5조900억원, 용인 3조9000억원, 영통 3800억원 등 총 9조3000억원이 올랐다는 것이다.

교통환경 크게 개선

호가 위주라지만 값이 오른 이유는 분명하다. 판교보다 못할 것이 없다는 투자자의 판단에서다. 분당은 이미 편리한 생활환경이 입증됐다. “용인가운데에서도 신봉과 성복 지구가 올랐고, 이 흐름은 수원 이의동까지 이어질 전망”이라고 말했다. 요약하면 강남에서 출발한 아파트값 상승은 분당으로 이어졌고, 판교 분양과 함께 용인 성복과 신봉 지구, 수원 이의지구까지 간다는 것이다. 이 같은 분위기에 따라 용인 지역 분양을 앞둔 건설사들도 분양가를 올릴 계획을 잡은 것으로 알려졌다.

봉준호 사장은 “강남 지역의 아파트가 2008년까지 평당 4000만원까지 오르고, 판교는 평당 3000만원, 분당은 2000~2500만원, 용인과 죽전은 1500만원까지 오른다”고 예측했다.

그동안 용인 등 경기도 남부 지역이 주목 받지 못한 이유가 있었다. 난개발에 따른 교통난 때문이었다. 그러나 이 문제가 해결된다. 수도권 남부를 3각으로 연결하는 수원~용인, 용인~분당, 신갈~용인간 도로가 개통된다. 2008년에는 22.9km의 영덕~양재간 고속도로도 열린다. 용인 풍덕천에서 서울 세곡동을 잇는 국지도 23호선도 확장된다. 용인 경전철 사업도 호재다. 2008년 준공 목표로 분당선 연장 구갈역에서 강남대~어정~시청~용인~보평 등을 거쳐 전대역(에버랜드)까지 연결되는 노선으로 8월 착공한다.

경기도가 신행정도시로 개발하겠다는 수원 이의 지구도 초미의 관심사다. 2007년부터 분양에 들어간다. 일단 생활 환경은 나무랄 데 없다. Ha당 인구밀도를 54명으로 결정해 판교 98명, 김포 132명에 비해 크게 낮췄다. 녹지율은 절반에 가까운 45.5%로 예정, 판교 35%, 김포 28%, 분당 20%보다 훨씬 높게 계획했다. 그만큼 쾌적하다. 경부고속도로 수원 나들목이나 영동고속도로 동수원 나들목에서 자동차로 10분 걸린다.

수원 이의지구를 높게 평가하는 이유는 서울과의 출퇴근이 가능하다는 점이다. 도로가 정비되면 강남권까지 40분이면 충분할 전망이다. 이는 화성 동탄 지구를 높게 평가하지 않는 이유와 맞물린다. 동탄 역시 환경도시로서 가치를 높였지만, 서울 출퇴근은 현실적으로 어렵다. 이 때문에 전문가들은 수원 이의지구까지가 돈이 몰릴 지역의 끝자락으로 꼽고 있다. 동탄 신도시를 포함해 인근의 화성시 태운지구 아파트 값도 크게 들썩였지만, 대세는 아니다는 견해가 지배적이다.

부동산이 오를 때는 한 지역이 집중적으로 오른다. 봉준호 사장은 ‘80년대 강남에서 90년대는 신도시로 온 뒤 2000년대는 다시 강남으로 유턴했다.”며 “강북에서는 용산과 마포가 유망지역으로 유일하다. 강남은 잠실 주변과 판교, 분당으로 돈흐름이 이어질 것”이라고 전망했다.

전 국토 차원에서 본다면 수원, 화성을 지나 대전까지 큰 축을 그릴 전망. 평택 국제평화도시는 물론 충청권 지역의 대규모 행정도시 개발로 서울~천안~대전을 잇는 거대 도시가 형성된다. 그러나 이 같은 집중이 바람직하다고 말하기는 어렵 다. 지역적인 양극화를 부를 수 있어서다. 전문가들은 경인축은 인천 경제자유구역으로 활성화하고, 수도권 북부축은 교통망을 확충해 더 개발해야 한다고 입을 모으고 있다.

◎ 이슈 2. 용산은 분당, 마포는 용인된다



지금 부동산 상승은 공급 부족이나 새로운 주택 패러다임에 의한 전통 사이클에 따른 상승세가 아니다. 초저금리에 따른 특별한 경우다. 사이클로 보면 지금은 부동산이 잠잠해야 할 때다. 그러나, 넘쳐 나는 자금과 불경기는 증권과 생산으로 투자돼야 할 돈을 부동산으로 몰아 담고 있다. 따라서 부동산 가격은 한정 지역에 집중적으로 오른다.

마포 대규모 아파트 단지 들어서

분당 아파트는 평당 2000만원, 주상 복합은 평당 3000만원 선이다. 용인 주요 지역 아파트 가격도 평당 1300만원을 넘어섰다. 사태가 이에 이르니 실수요자들은 분당, 용인이 아무리 좋아질 지역이라 하더라도 선뜻 살 용기가 나지 않는다. 그들은 그 다음 대체 수요지로 강북을 생각한다. 대부분의 직장이 여의도와 4대문 안, 그리고, 테헤란로에 밀집돼 있어 용인 이남은 출퇴근 거리로 부적합하기 때문이다.

“강북은 어때요?”라고 묻는 질문에 필자는 용산, 마포를 사라고 권한다. 2008년이 되면 미군들이 이삿짐을 사고, 용산 미군 부대가 80만~100만평의 ‘Central Park’로 조성되기로 계획돼 있어서다. 이른바 강북 시대의 새로운 시작이다. ‘용산 민족공원’이라 불리는 ‘센트럴파크’는 곧 판교다. 센트럴파크를 둘러싼 이태원, 한남동, 동부이촌동, 용산동 일대가 곧 분당이다.

그러나, 그 일대는 동부 이촌동 고가 아파트를 빼고는 별로 살만한 아파트가 많지 않다. 그나마 괜찮은 가격에 아파트를 살 수 있는 곳은 마포다. 1순위 부동산 투자는 역시 아파트일 수밖에 없는 것이 아파트만이 일정 가격을 쉽게 형성할 수 있고, 환금성이 높기 때문이다. 마포는 강북 주거 타운의 1급지다. 용인까지 내려온 부동산 바람이 이제 유턴 (U-turn)해서 서울 강북의 서쪽으로 불어갈 태세다.

마포에서 유망한 지역은 합정역부터 마포역까지 밤섬이 바라보이는 한강변 블록이다. 요즘 이 곳은 공사 중이다. 60~70년대의 낡은 건물과 집들을 헐어내고 초고층 아파트가 올라가고 있다. 인근 공장과 고철 수집상들이 밀집한 불량 지역도 근린 공원으로 새롭게 변화될 계획이다. 이곳엔 블록별 조합주택 방식으로 땅 작업이 돼서, 한진그랑빌, 한화오벨리스크, 쌍용스윗닷홈, GS자이 등 유명 브랜드의 고급 아파트로 시공 중이다.

이들 아파트가 입주하는 시점인 2009년경이 되면, 이 곳은 강북을 선도하는 주거 타운의 대표 지역이 될 듯 하다. 그 이유는 이 곳이 도로변 평지이기 때문이다. 이 곳 분양가는 평당 1300만원 안팎에서 일반 분양 됐거나, 진행 중이지만 지속적으로 개발이 되고 있어, 일정 시점이 되면, 평당 2000만원 선에 육박할 수 밖에 없다.

여의도의 발전도 주목하자. 여의도는 대부분이 상업 지역이고, 업무 시설인 여의도가 자체 개발과 재건축을 통해 타워형 초고층 주상 복합 아파트로 바뀌어져 가고 있다. 여의도는 아직도 신도시이지만 63빌딩 등의 랜드마크(Landmark)형 건물이 더 들어설 가능성이 아주 높은 곳이다. 여의도가 금융권의 메카로 자리매김해 있는 동안 그 배후주거지는 역시 마포가 될 수 밖에 없다.

상암동은 누구라도 예상하는 개발호재 지역이다. 월드컵 공원과 월드컵 경기장, 상암 택지 개발 지구를 중심으로 조성돼가는 상암동 새천년 신도시가 DMC라는 Digital Media City 프로젝트로 만들어지고 있다. 2010년이 되면 산학연센터, 비즈니스센터 등으로 체계화된 마스터플랜에 의해 자연 친화적 도시로 한강변을 따라서 탄생될 것으로 보인다.
- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트), drbong@daksclub.co.kr
- 자료제공 : 닥스클럽(주)