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남들이 전부 필명으로 쓰니 저도 실명을 안쓰겠습니다.

그날 모임에서는 마포 아파트 가격이 크게 빠지지 않을 이유로 몇가지 이유를 꼽더라구요.

첫째. 마포 공덕동 로터리 주변으로 99년 이후 3만 가구 가까이 입주했으나 앞으로 3년간은 거의 입주 물량이 없다.지난해 까지만 해도 마포 전세가는 강남권 다음으로 높았지요.즉 매매가의 하한가가 매우 높다는 설명이었습니다.

둘째.하중동 GS자이의 분양가가 일반분양 물량 기준으로 평당 1800만원 이상이다.일반 물량은 비로얄분이 대부분입니다.롯데 캐슬 아파트도 평당 2500만원 내외라는 가격에도 불구하고 어찌됐든 완전 분양됐습니다.

셋째.마포대교 확장과 함께 마포대교에서 양화대교까지 한강변 공원화 사업이 진행되고 있다.홀리데이인 호텔 맞은 편에서 홍대입구까지 주민은 한강을 매일 산책할 수있답니다.지금도 많은 마포 주민들이 산책하고 있는 것으로 알고 있습니다.

넷째.신공항 철도 경의선 개통에 임박해서는 수요가 많이 몰리게 돼있다.그러나 입주 물량은 서강대교 북단에서 현재 공사가 진행되는 자이,한진,쌍용과 올해말 분양예정인 이수정도만 그 때쯤 입주한답니다.

다섯째.철로의 공원화로 도심 녹지 공간이 대폭 확충된다.이미 대흥역 주변의 철뚝시장과 의료보험관리공단 뒤쪽 경의선 공사가 시작된 곳은 공사가 완료되는 대로 공원화 될 것입니다.

여섯째.학군이 날로 좋아지고 있다.공덕동 로터리 주변 아이들은 보통 배문이나 용산 인창 등에 배정되며 올해 숭문에 조금 배정됐습니다.조선일보에서는 용산 배문 인창 등이 올해 서울대 합격자가 학교별로 7-8명은 되는 것으로 나왔습니다.이 정도면 나쁜 성적이 아니죠.동도중학교도 한 학년이 채 300명이 안되는데 올해 특목고에 12명이나 보냈습니다.


일곱째.서울에서 이만한 교통여건에 이 만한 가격대의 아파트가 별로 없다.마포는 예전에는 아파트 가격 강세지역중 하나였으나 이번 상승기에 철저히 소외됐습니다.지난해만 해도 공덕동 로터리 주변 아파트 30평대를 팔면 일산 60평을 샀습니다.지금 마포 40평대를 팔아도 일산 40평대를 살 수없습니다.행신의 아파트 조차 상당폭 뛰었으나 마포는 상대적으로 오르지 않았습니다. 전통적으로 마포는 일산보다 비쌌습니다.달리 말한다면 일산이 마포의 가격을 받쳐 줄 수밖에 없다는 것이라고 합니다.마포의 상승둔화는 끊임없는 입주 물량과 재개발 위주로 사람들이 투자했기 때문이라고 설명했습니다.
요새 고양권 주민중 마포 매수를 위해 문의하는 사람 적지 않다고 합니다. 


여덟째.통일그룹 빌딩의 금융빌딩 개발 등 여의도 및 광화문 일대의 금융가 조성,상암개발,공덕동 로터리 인근의 상업지대화로 지가 상승 여력이 높다.마포에 사신다니 잘 아시겠지만 공덕동 로터리 인근에 개발 가시화 된 땅 중에 평당 1500만원 이하 없습니다.대부분 2000만원 내외입니다.이는 아파트 가격 상승을 불러 올 수밖에 없습니다.


아홉째.도심 여의도 상암동 신촌의 사무  상업지대화는 새로운 주거 수요를 창출할 수밖에 없다.강남의 상승이 대기업 및 사무공간의 입주로 비롯된 것은 세상이 다 아는 사실입니다.마포도 그렇게 될 수밖에 없습니다.


열번째.소형에서 중대형에 이르기까지 마포의 입주는 올해 말과 내년 초 일단락 된다.공덕 4차,파크 팰리스,트라 팰리스,대우 디오빌 등 10평대 아파텔에서 60평대에 이르기까지 많은 물량이 올해 말 쏟아 집니다.
이 수요의 상당 부분을 마포 주민들이 차지합니다.그래서 마포의 현재 집값은 새로운 입주 수요로 인해 약세를 면치 못하지만,이들 입주가 끝나는 내년 부터는 상황이 다를 것이라고 하네요.

마지막으로 아현동의 30평대 입주 가능한 지분이 현재 원가만 5억대 중반(대지지분 20평대 3억-3억5천 추가 부담금 1억5천-2억 내외 기타 금융및 기회비용,제세금),용강 2,3지구도 5억 이상,하중동도 로열층은 5억4천 등 새로운 아파트의 원가가 5억을 훌쩍 넘습니다.40평대는 대체로 7,8억 내외로 보면 됩니다.일정한 단지 규모만 갖추고 입지 여건만 좋다면 비록 5,6년 아파트라도 새 아파트 시세를 따라 오게 돼있습니다.이는 강남이 증명하고 있습니다.
새 아파트는 기존 아파트보다 입지 여건이 뒤질 수밖에 없습니다.

고수들은 서강대교 북단을 좋게 보더라구요.신촌 도보생활권,광흥창역 도보로 2분 내외,평지지역,서강대교를 통한 강변 공원 5분내 진출입,9호선 생활권(여의도 국회의사당 역이 택시 기본요금이고 마을버스로 한 정거장,도보로 서강대교만 건너면 되니 10-15분)

다음은 홀리데이인 호텔 맞은 편 엘지 삼성 태영 지역으로 태영 옆은 이미 400가구 예정으로 아파트 건립이 추진중이고,엘지 맞은 편으로 용강 2,3지구가 3,4년내 재개발되면 아파트 군락이 될 것으로 예상함.단지 뒤편으로 철뚝시장과 철로를 허물고 공원 산책길이 예정됨.


그 다음은 공덕1,3차와 신공덕 1차 지역,이수아파트로 보았습니다.공덕1,3차는 롯데 캐슬의 후광효과와 함께 공덕역 도보 역세권이며 신공덕 1차는 앞이 주상복합으로 개발되면 주거타운으로서 제 기능을 할 것으로 보았습니다.그런데 공덕역이 4개철로가 통과하는 번화 역세권이 되고 그 일대가 주상복합으로 개발되면 주거 여건은 다소 떨어질 것으로 보았습니다.


공덕 4차는 신평면과 새로 입주하는 아파트라는 장점은 있지만,비교적 경사지에 위치해있고 공덕역 도보로 이용하기에는 다소 불편할 것이라는 의견이었습니다.


그런데 이상한 것은 아현 뉴타운에 대한 평가였습니다.

뉴타운 지역이 기존 길음 뉴타운처럼 민간 건설업체의 갈라먹기식 재개발로 이뤄진다면 주건 환경 측면에서 크게 기댈 것이 없다고 보더군요.

정부에서 추진하는 강북 광역개발 특별법에 의해 대규모로 공원 학교 등이 확충되야 한다고 합니다.현재 계획인 하늘공원 조성도 40만평의 입지에서 8천평이라면 생색내기용 가능성이 크다고 합니다.

차라리 철길 따라 조성되는 공원 산책로가 더 나을 것이라고 예상했습니다.


저도 철길을 답사해 보았더니 실 제로 공사를 위해 철도 토사를 깎아 놓은 것을 보니,기존 철로 폭이 30-50m 정도로 도심치고는 꽤 넓더군요.

하늘 공원이 8000평이라면 2만5천평방m 정도 인데 가로 세로 150m 정도라고 생각해야 되지 않겠습니까.철도는 폭이 30-50m로 길이만 1000m가 넘으니 굉장히 긴 자연 공원이 생기는 셈이지요.

이수 아파트 부지는 그 앞이 공원이 될지 주차장이 될지가 관건이라고 하던데요.

공원되면 비록 도로에 접해 소음은 있겠지만 초역세군 새 아파트에 공원이 앞에 생기면 입주할 때는 상당한 가격 상승이 예상된다고 했습니다.그러나 주차장이 생기면 조금 문제가 있을 것이라고 해석했습니다.
 
기존 아파트 중에는 염리동 자이를 가장 경쟁력 있는 아파트로 꼽았습니다.

자이는 롯데 캐슬에 비해 결코 입지에서 뒤지지 않는 곳으로 주변 환경이 좋아 만약 롯데 캐슬이 입주 무렵 평당 3000에 육박한다면 자이도 그쯤 갈 것으로 보더군요.