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"용산은 ‘판교’, 마포는 '용인'될 가능성 높다"

[머니투데이 2005-06-21 14:03:42]

[머니투데이 김명룡기자]봉준호 닥스클럽 대표는 서울의 용산과 마포지역이 개발수요를 바탕으로 향후 유망할 것이라고 예상했다.


건축사이자 부동산전문가인 봉준호 대표는 21일 서울 코엑스 아셈홀에서 열린 머니투데이 재테크 사랑방에서 주제강연을 통해 이같이 전망했다.

다음은 강연 내용 요약.
초저금리시대다. 주식이 1000포인트대까지 올랐지만 실물경제가 받쳐주질 않는다. 결국 부동산이 아직까지는 최고의 재테크 수단이다.

부동산은 긴 잠복기를 거쳐 한 순간에 튀어 오른다. 튀어 오르는 포인트를 잡아야 한다. 일단 튀기 시작하면 절대로 사기 어렵다. 분당이나 용인이 대표적인 케이스다. 가격이 오르기 시작하면 그때 들어가기 힘들다. 부동산으로 재테크 하는 방법은 오르기 직전을 파악하는 것이다. 이럴 때는 반드시 증후를 보이기 마련이다.


부동산도 증시와 비슷하다. 하한가를 치기시작하면 개미 한 마리 얼씬하지 않는다. 그런데 지금은 상한가에서 하한가로 갈 가능성이 높은 장이다.

그럼에도 10억원에서 20억원을 가지고 있는 사람들은 재테크 수단이 부동산 밖에 없다고 생각한다. 특수한 경험이 있는 사람들은 여러 가지 일을 할 수 있겠지만 일반인들은 부동산 밖에 없다.

오피스, 상가, 땅은 조금은 위험해 보인다. 운영능력이 떨어질 가능성이 있기 때문이다. 하지만, 아파트는 현금과 같다.


과거 주택은 각양각색의 모양새를 보였다. 가격도 가지가지였다. 아파트의 등장은 주택도 가격을 형성될 수 있다는 것을 보여줬다. 오르는 곳을 알아야 한다.

오르는 곳은 어디인가? 어떤 사람은 아파트를 사면 오른다. 어떤 사람들은 아파트를 사도 그래로다.

아파트는 오르는데 연립과 빌라는 왜 오르지 않을까?


첫째, 오르는 곳은 사람들의 수요가 있는 곳이다. “그곳에 살고 싶다”는 생각이 들어야 한다.

대치동을 보자. 자녀들이 있는 사람들은 교육환경에서 자녀들을 키우고 싶어한다. 대치동이 바로 그런 곳이다. 분당이 오른다 해도 강남의 대치동을 뛰어 넘지 못할 것이다.

오르는 아파트를 찾기 위해서는 ‘수요와 공급’의 법칙을 살펴야 한다.

물량이 몇 개 나왔는지, 몇 개 들어갔는지. 그리고 앙케이트 조사를 한다. 어느 곳에 살고 싶은지 늘 조사한다.


둘째, 개발 이슈가 있는 곳이 오른다. 분당, 용인 그리고 강남까지 오를 것이다. 판교에 들어가는 사람들은 돈을 무조건 번다. 판교에 당첨되면 대략 2억원에서 5억원 정도 번다고 한다. 편안하게 봐서 5억원에서 7억원은 번다고 한다. 개발 이슈를 잘 파악한 사람들은 용인과 분당을 사서 돈을 벌었다.


판교가 개발이 진행되는 동안 분당 시범단지. 정자동, 용인 죽전 등이 그렇게 올랐다. 그렇다면 지금 이곳을 사야할 시점인가? 별로 그렇지 않다고 본다. 이미 많이 올랐고 세무조사도 하고 있지 않은가. 이런 장이 안좋다. 상한가에서 하한가로 돌기 쉬운 시장이다. 투자하기 무지 피곤한 장세다. 국지적으로 오르는 것은 좋지 않다. 그럼에도 강남 분당 용인이 오르는 것은 다른 곳의 개발이 전무하기 때문이다.


다른 개발이슈가 있는 곳은 어디일까? 서울 용산이다. 미군기지가 이전하면 80만평에서 100만평짜리 공원이 생긴다. 용산이 당연히 오른다. 이곳이 힘들다면 마포가 지금의 용인처럼 될 가능성이 높다. 현재 직장인의 70~80%는 강북에 직장이 있다. 분당이 용인이 좋은 신도시임에도 좋은 도시가 되지 못한 것은 출퇴근이 불편했기 때문이다.


이제 세금을 올려서 부동산을 잡겠다는 것은 안통하는 것 같다. 기존의 신규주택의 분양가 플러스 알파가 기준 주택의 가격을 인상하고, 이런 식으로 계속 오르게 된다. 폭탄돌리기 식이다. 넘기는 넘기는 순간 돈을 번다. 근데 끝이 얼마 멀지 않은 것 같다.


아파트는 무조건 분양할 때가 가장 싸다. 그 다음 입주할때가 가장 싸다. 물량이 풀어지고 아파트의 형태가 아직 나타나지 않은 까닭도 있다. 하지만 거시적으로 경제를 보는 것도 필요하다. 아파트가 오르는 것은 금리에 의한 단기적인 상황이다. 지금 공급을 늘리더라도 이것은 3년 후의 일이다. 금리는 2% 정도 올리면 상당기간 집값은 안정된 모습을 보일 것이다. 지금 사야할 부동산은 당첨될 수 있고 오를 만한 부동산을 골라라. 금리는 곧 오른다. 2%포인트가 됐던 3%포인트가 됐던 올라간다. 그렇게 되면 못사는 사람들부터 쏟아낼 것이다.